# Informe 10-K de Gladstone Commercial Corporation (GOOD) — Resultados del ejercicio 2025 — GOOD

> Empresa: Gladstone Commercial Corporation (GOOD)
> Formulario: 10-K · Periodo: Resultados del ejercicio 2025 — GOOD
> Fecha de publicación: 2026-11-12
> Fuente oficial: [SEC EDGAR Filing](https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1234006/000123400626000005/good-20251231.htm)
> Descargar PDF: https://cifraresearch.com/api/reports/fd9b8d5d-cefe-472a-83f5-760431af8820.pdf
> URL Canónica: https://cifraresearch.com/informe/GOOD/2025-10K

**Calificación Cifra:** NOTA DE RESULTADOS: 5 — Calificación puramente financiera basada en las cuentas cerradas del ejercicio, el outlook cualitativo oficial y la asignación de capital ejecutada. Las ventas crecieron un 8,00 % y el Beneficio Operativo ajustado un 12,28 %, pero el EBT ajustado cayó un 37,46 % por el menor volumen de ganancias por ventas de inmuebles (0,37M$ frente a 14,23M$ en 2024) y el aumento de gastos financieros. El FCF de 67,17M$ no cubre el dividendo pagado de 68,17M$, dejando un Libre negativo de -1,00M$ en la columna Normal. La compañía no publica guidance cuantitativo y afronta vencimientos hipotecarios relevantes en 2026 y 2027. Sin especulación sobre el cumplimiento futuro.

## EN TODO EL AÑO (12 MESES)

### Ventas y Cuenta de Resultados
- **BPA / EPS:** 0,14 $ -> %22,22 menos (0,18 $)
- **Acciones en circulación:** 48,41M (al final del 2025, no el promedio) -> %10,05 más (43,99M) -> efecto en el BPA: -9,13 %

| Concepto | Actual | Anterior | Variación |
|---|---|---|---|
| Ventas | 161336M | 149388M | +8 % |
| Beneficio Bruto | 132711M | 123970M | +7,05 % |
| Beneficio Operativo | 59947M | 53,40M | +112.160,3 % |
| EBT | 19292M | 24040M | -19,75 % |
| Beneficio Neto | 19292M | 24040M | -19,75 % |
| FFO | 64484M | 59245M | +8,84 % |

> *1: En 2025 se registró un deterioro de inmuebles de 9M$ (en 2024 fue de 6.822M$), que se suma de vuelta al Beneficio Operativo en la columna Ajustado. Beneficio Operativo Ajustado 2025 = 59,95M + 9M = 59,96M. Beneficio Operativo Anterior Ajustado = 46,58M + 6.822M = 53,40M. El EBT y el Beneficio Neto recalculan su importe por arrastre, sin resalte propio.
> *2: FFO reportado por la empresa: 64484M (con su reconciliación; el sistema no lo recalcula). FFO por acción: 1386,75 $. Payout sobre FFO: +0,1 % (el dividendo se juzga contra el FFO/AFFO, no contra el BPA). El Beneficio Neto GAAP incluye la depreciación de los inmuebles (un coste no-cash que no mide el valor del activo) y las ganancias/deterioros no recurrentes: el sector mide el negocio con el FFO y, para el dividendo, con el AFFO o el cash disponible. El AFFO no es un estándar y el sistema solo lo muestra si el filing lo publica; cuando el filing desglosa el capex de mantenimiento, el bloque de Cash Flow añade la fila AFFO/CAD (aprox.) = FFO − capex de mantenimiento.

### Flujo de Caja

| Concepto | Normal | Normalizado |
|---|---|---|
| Cash Flow | 88151 | 89285,6 |
| CAPEX | 20979 | 20979 |
| FCF | 67172 | 68306,6 |
| FCF/Acción | 1387,85 $ | 1411,29 $ |
| Dividendo | 68173 | 68173 |
| Libre | -1001 | 133,6 |

**Escenarios:** Normal (WC=0) · Normalizado*1 (WC=1135)

> *1: WC = media de los últimos 9 ejercicios: 1,3% × 88150,7M = 1134,9M en el periodo. Desviación del circulante reportado (0,3M) frente al WC teórico (1134,9M): __-1134,6M__. El Cash Flow tras el ajuste de circulante queda en: 88151M - (__-1134,6M__) = 89285,6M.
> *2: En REITs el capex del periodo (20979) incluye construcción y desarrollo, que crea activos y se financia con deuda o desinversiones: el FCF tras todo el capex no mide la caja libre del negocio ni equivale al capex de mantenimiento. La métrica del sector es el AFFO/CAD, pero el filing no desglosa el capex de mantenimiento (no consta) y el sistema no lo inventa.
> *3: Refinanciación y financiación del periodo: Emisiones de capital (ATM/DRIP/opciones): 62182M netos. Solo se reflejan las magnitudes y los tipos reportados por el filing; no se recalculan impactos anuales en el trimestre.

### Asignación de Capital

| Concepto | Importe |
|---|---|
| Libre | -1001 |
| Adquisiciones*1 | -207905 |
| Desinversiones*1 | 7644 |
| Caja*2 | 146 |
| En total | -201116 |

**Verificación:** No cuadra: quedan -201116M sin explicar entre el capital libre y los usos detectados. La tabla solo incluye movimientos de caja; los siguientes no pasan por caja: efectivo restringido (consignaciones o liberaciones) -1663M. Estos movimientos no reducen el descuadre: el resto sin explicar sería -202779M, así que faltan movimientos de caja por mapear (adquisiciones, desinversiones, deuda o caja) antes de atribuirlo a reclasificaciones.

> *1: Adquisiciones: se destinaron 207.905M$ a la compra de diecinueve propiedades industriales y de oficinas (aproximadamente 1,57 millones de pies cuadrados) durante 2025 (uso de fondos). Desinversiones: se ingresaron 7.644M$ por la venta de dos propiedades en Hickory (Carolina del Norte) y Oklahoma City (Oklahoma) y de la propiedad de Tifton (Georgia), vendida el 30 de abril de 2025 por 18,5M$ (fuente de fondos).
> *2: Deuda balance: no consta el saldo de cierre ni el de inicio del ejercicio en la extracción (— -> —). Deuda neta: no consta (— -> —). Caja balance: 10956M -> 10810M (-146M); la caja disminuyó: fuente de liquidez (+); fila Caja = 146M.

## Conclusiones

### Deuda
La deuda hipotecaria presenta vencimientos escalonados en los próximos cinco años: **35,37M$** en **2026**, **95,39M$** en **2027**, **37,43M$** en **2028**, **34,87M$** en **2029** y **33,53M$** en **2030**, con **14,99M$** después del año 5. Los gastos financieros del ejercicio fueron de **41,91M$** y los intereses pagados en efectivo de **38,71M$**. El tipo de interés medio estimado de la deuda es del 5457,6 %. El calendario muestra en cada tramo el importe y el interés anual estimado con el tipo medio (~).

### Perspectivas de la Dirección
La dirección espera continuar con su plan de reciclaje de capital, vendiendo propiedades cuando surjan oportunidades razonables y usando el acuerdo de venta de acciones como fuente de liquidez. Anticipa refinanciar las hipotecas que vencen en 2026 y 2027 con nueva deuda hipotecaria, el crédito disponible y emisiones de capital o deuda.

### Operaciones corporativas
**Adquisiciones:** Durante **2025** la compañía adquirió **diecinueve propiedades industriales y de oficinas** (aproximadamente **1,57 millones de pies cuadradas**) por un importe total de **207.905M$**, con un cap rate medio ponderado del **8,88 %** y un plazo medio de arrendamiento de **15,9 años**. Entre las operaciones destacadas figuran la instalación industrial de **58.000 pies cuadrados en Carteret (Nueva Jersey)** por **12,4M$** (31 de enero de 2025), la de **100.000 pies cuadrados en Allentown (Pensilvania)** por **15,2M$** (31 de marzo de 2025), la de **120.000 pies cuadrados en Charlotte (Carolina del Norte)** por **18,5M$** (30 de junio de 2025), la de **150.000 pies cuadrados en Dallas (Texas)** por **22M$** (30 de septiembre de 2025) y la de **200.000 pies cuadrados en Atlanta (Georgia)** por **25M$** (31 de diciembre de 2025).

**Desinversiones y ventas de participaciones:** En **2025** se vendieron dos propiedades en **Hickory (Carolina del Norte)** y **Oklahoma City (Oklahoma)** por **4M$** cada una, y la propiedad de **Tifton (Georgia)**, de **676.031 pies cuadrados**, vendida el **30 de abril de 2025** por **18,5M$**. El conjunto de desinversiones generó unos ingresos de **7.644M$**.

### Lista de Seguimiento (Watchlist)
- Refinanciación de los 35,37M$ de deuda hipotecaria que vencen en 2026 y de los 95,39M$ de 2027, y coste efectivo de la nueva deuda.
- Ritmo de adquisiciones y desinversiones dentro del plan de reciclaje de capital, y cap rate medio obtenido.
- Evolución de la ocupación de la cartera (99,1 % al cierre de 2025) y de los vencimientos de arrendamientos de 2026 (11,8 % de los ingresos anuales por alquiler).
- Uso del 2024 Common Stock Sales Agreement como fuente de liquidez y su efecto dilutivo en el BPA.

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*Análisis generado con IA por Cifra (https://cifraresearch.com) a partir de la fuente primaria en SEC EDGAR. Fines informativos, no constituye recomendación de inversión.*