GOOD — FY 2025

PARTE I: RESUMEN DE CUENTAS

EN TODO EL AÑO (12 MESES)

1. VENTAS

ACCIONES: 48,41M (al final del 2025, no el promedio) -> %10,05 más (43,99M) -> efecto en el BPA: -9,13 % · BPA: 0,14 $ -> %22,22 menos (0,18 $)

• *1: En 2025 se registró un deterioro de inmuebles de 9M$ (en 2024 fue de 6.822M$), que se suma de vuelta al Beneficio Operativo en la columna Ajustado. Beneficio Operativo Ajustado 2025 = 59,95M + 9M = 59,96M. Beneficio Operativo Anterior Ajustado = 46,58M + 6.822M = 53,40M. El EBT y el Beneficio Neto recalculan su importe por arrastre, sin resalte propio.
• *2: FFO reportado por la empresa: 64484M (con su reconciliación; el sistema no lo recalcula). FFO por acción: 1386,75 $. Payout sobre FFO: +0,1 % (el dividendo se juzga contra el FFO/AFFO, no contra el BPA). El Beneficio Neto GAAP incluye la depreciación de los inmuebles (un coste no-cash que no mide el valor del activo) y las ganancias/deterioros no recurrentes: el sector mide el negocio con el FFO y, para el dividendo, con el AFFO o el cash disponible. El AFFO no es un estándar y el sistema solo lo muestra si el filing lo publica; cuando el filing desglosa el capex de mantenimiento, el bloque de Cash Flow añade la fila AFFO/CAD (aprox.) = FFO − capex de mantenimiento.

2. CASH FLOW

• *1: WC = media de los últimos 9 ejercicios: 1,3% × 88150,7M = 1134,9M en el periodo. Desviación del circulante reportado (0,3M) frente al WC teórico (1134,9M): -1134,6M. El Cash Flow tras el ajuste de circulante queda en: 88151M - (-1134,6M) = 89285,6M.
• *2: En REITs el capex del periodo (20979) incluye construcción y desarrollo, que crea activos y se financia con deuda o desinversiones: el FCF tras todo el capex no mide la caja libre del negocio ni equivale al capex de mantenimiento. La métrica del sector es el AFFO/CAD, pero el filing no desglosa el capex de mantenimiento (no consta) y el sistema no lo inventa.
• *3: Refinanciación y financiación del periodo: Emisiones de capital (ATM/DRIP/opciones): 62182M netos. Solo se reflejan las magnitudes y los tipos reportados por el filing; no se recalculan impactos anuales en el trimestre.

3. ASIGNACIÓN DE CAPITAL

No cuadra: quedan -201116M sin explicar entre el capital libre y los usos detectados. La tabla solo incluye movimientos de caja; los siguientes no pasan por caja: efectivo restringido (consignaciones o liberaciones) -1663M. Estos movimientos no reducen el descuadre: el resto sin explicar sería -202779M, así que faltan movimientos de caja por mapear (adquisiciones, desinversiones, deuda o caja) antes de atribuirlo a reclasificaciones.

• *1: Adquisiciones: se destinaron 207.905M$ a la compra de diecinueve propiedades industriales y de oficinas (aproximadamente 1,57 millones de pies cuadrados) durante 2025 (uso de fondos). Desinversiones: se ingresaron 7.644M$ por la venta de dos propiedades en Hickory (Carolina del Norte) y Oklahoma City (Oklahoma) y de la propiedad de Tifton (Georgia), vendida el 30 de abril de 2025 por 18,5M$ (fuente de fondos).
• *2: Deuda balance: no consta el saldo de cierre ni el de inicio del ejercicio en la extracción (— -> —). Deuda neta: no consta (— -> —). Caja balance: 10956M -> 10810M (-146M); la caja disminuyó: fuente de liquidez (+); fila Caja = 146M.

PARTE II: EVOLUCIÓN DE INGRESOS

Evolución de ingresos

El filing no publica un desglose de ingresos por segmento; se muestra la evolución de los ingresos consolidados de los últimos 10 ejercicios. En 2025, los ingresos totales fueron 161,3M$ (+8,0 %). El gráfico muestra la evolución de los ingresos totales; no se añaden partes del negocio ni estimaciones. Serie determinista construida con los hechos XBRL del filing.

PARTE III: INDAGACIÓN A FONDO Y CONCLUSIÓN

Deuda y vencimientos

La deuda hipotecaria presenta vencimientos escalonados en los próximos cinco años: **35,37M$** en **2026**, **95,39M$** en **2027**, **37,43M$** en **2028**, **34,87M$** en **2029** y **33,53M$** en **2030**, con **14,99M$** después del año 5. Los gastos financieros del ejercicio fueron de **41,91M$** y los intereses pagados en efectivo de **38,71M$**. El tipo de interés medio estimado de la deuda es del 5457,6 %. El calendario muestra en cada tramo el importe y el interés anual estimado con el tipo medio (~).

Perspectivas (Outlook)

La dirección espera continuar con su plan de reciclaje de capital, vendiendo propiedades cuando surjan oportunidades razonables y usando el acuerdo de venta de acciones como fuente de liquidez. Anticipa refinanciar las hipotecas que vencen en 2026 y 2027 con nueva deuda hipotecaria, el crédito disponible y emisiones de capital o deuda.

Operaciones corporativas

**Adquisiciones:** Durante **2025** la compañía adquirió **diecinueve propiedades industriales y de oficinas** (aproximadamente **1,57 millones de pies cuadradas**) por un importe total de **207.905M$**, con un cap rate medio ponderado del **8,88 %** y un plazo medio de arrendamiento de **15,9 años**. Entre las operaciones destacadas figuran la instalación industrial de **58.000 pies cuadrados en Carteret (Nueva Jersey)** por **12,4M$** (31 de enero de 2025), la de **100.000 pies cuadrados en Allentown (Pensilvania)** por **15,2M$** (31 de marzo de 2025), la de **120.000 pies cuadrados en Charlotte (Carolina del Norte)** por **18,5M$** (30 de junio de 2025), la de **150.000 pies cuadrados en Dallas (Texas)** por **22M$** (30 de septiembre de 2025) y la de **200.000 pies cuadrados en Atlanta (Georgia)** por **25M$** (31 de diciembre de 2025). **Desinversiones y ventas de participaciones:** En **2025** se vendieron dos propiedades en **Hickory (Carolina del Norte)** y **Oklahoma City (Oklahoma)** por **4M$** cada una, y la propiedad de **Tifton (Georgia)**, de **676.031 pies cuadrados**, vendida el **30 de abril de 2025** por **18,5M$**. El conjunto de desinversiones generó unos ingresos de **7.644M$**.

FFO y AFFO

El Beneficio Neto GAAP de un REIT incluye la depreciación de los inmuebles (un coste no-cash que no refleja el valor del activo) y las ganancias o pérdidas por ventas, que no son resultado recurrente del alquiler. Por eso el sector mide el negocio con el FFO (Funds From Operations): Beneficio Neto + depreciación y amortización + deterioros de inmuebles − ganancias por ventas. El sistema calcula una aproximación NAREIT (sin ajustes de JVs); si el filing publica el FFO y el AFFO con su reconciliación, la fila y la nota del informe prefieren la cifra reportada. En 2025 la depreciación y amortización sumada al beneficio fue de 58,2M, con un Beneficio Neto de 19,3M. El dividendo se juzga contra el FFO y el AFFO, no contra el BPA: la obligación de repartir al menos el 90 % del beneficio fiscal hace normal un payout sobre BPA superior al 100 %. El AFFO no es un estándar: cada empresa lo define (SBC, renta linealizada, capex de mantenimiento) y el sistema no lo recalcula; solo lo muestra si el filing lo publica. No es una predicción.

Valor contable y cotización

El valor contable por acción es coste histórico menos depreciación acumulada de los inmuebles: no es el NAV (valor de mercado de los activos) y no se calcula aquí ningún NAV. La cotización de cierre de cada ejercicio procede de Yahoo Finance (misma fuente que la ficha de empresa) y el gráfico añade la ratio precio/valor contable en el eje derecho (veces: cuánto se paga en libros por cada dólar de valor contable). Al cierre de 2025 la cotización (10,67 $) cotizaba por encima del valor contable por acción (3,55 $): un 3,01x, en prima. El descuento o la prima observados son informativos, no una recomendación: en REITs el valor contable depreciado suele diferir del valor de mercado de la cartera. No es una predicción.

Ampliaciones y financiación

Los REIT financian el crecimiento de la cartera con deuda y con emisiones de capital (programas ATM, DRIP y opciones), que son la norma del sector. Emitir por encima del valor contable por acción crea valor contable por acción y por debajo lo diluye: es un hecho, no una recomendación. En 2025 la compañía emitió 8141,00 M de acciones y 62,2M netos. La emisión equivale al 18506,5 % de las acciones del cierre anterior. El precio medio implícito de las acciones emitidas (0,01 $) queda por debajo del rango de 1,3-1,5× sobre el valor contable por acción de cierre (3,55 $) que el sector considera mínimo para no diluir: con un 0,00x, se considera una emisión dilutiva. En magnitudes del ejercicio, la deuda nueva del ejercicio fue de 265,6M y las compras de inmuebles ascendieron a 209,1M; el filing solo declara la financiación concreta cuando lo indica expresamente. El filing no publica el tipo de la deuda nueva: no consta. Los importes de emisión son un precio medio implícito (el neto incluye comisiones y puede mezclar ATM, DRIP y opciones). No es una predicción ni una recomendación de financiación.

Ocupación de la cartera

Evolución de la ocupación de la cartera (según la definición etiquetada por la empresa) al cierre de los últimos 10 ejercicios (2016-2025), recuperada del texto de los propios 10-K con una única definición por empresa. Definición usada: ocupación de la cartera total de propiedades operativas al cierre. La ocupación es un dato operativo (no una valoración): la ocupación económica mide la renta en vigor frente a la de mercado y la física, la superficie arrendada; las comparaciones same-store excluyen compras y ventas. En hoteleras la métrica equivalente es RevPAR/ADR. No se predice.

Puntos clave en seguimiento

• Refinanciación de los 35,37M$ de deuda hipotecaria que vencen en 2026 y de los 95,39M$ de 2027, y coste efectivo de la nueva deuda.
• Ritmo de adquisiciones y desinversiones dentro del plan de reciclaje de capital, y cap rate medio obtenido.
• Evolución de la ocupación de la cartera (99,1 % al cierre de 2025) y de los vencimientos de arrendamientos de 2026 (11,8 % de los ingresos anuales por alquiler).
• Uso del 2024 Common Stock Sales Agreement como fuente de liquidez y su efecto dilutivo en el BPA.

VALORACIÓN GENERAL

NOTA DE RESULTADOS: 5 — Calificación puramente financiera basada en las cuentas cerradas del ejercicio, el outlook cualitativo oficial y la asignación de capital ejecutada. Las ventas crecieron un 8,00 % y el Beneficio Operativo ajustado un 12,28 %, pero el EBT ajustado cayó un 37,46 % por el menor volumen de ganancias por ventas de inmuebles (0,37M$ frente a 14,23M$ en 2024) y el aumento de gastos financieros. El FCF de 67,17M$ no cubre el dividendo pagado de 68,17M$, dejando un Libre negativo de -1,00M$ en la columna Normal. La compañía no publica guidance cuantitativo y afronta vencimientos hipotecarios relevantes en 2026 y 2027. Sin especulación sobre el cumplimiento futuro.