# Informe 10-Q de Global Net Lease, Inc. (GNL) — 2026 Q3 results — GNL

> Empresa: Global Net Lease, Inc. (GNL)
> Formulario: 10-Q · Periodo: 2026 Q3 results — GNL
> Fecha de publicación: 2026-11-12
> Fuente oficial: [SEC EDGAR Filing](https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1526113/000162828026070177/gnl-20260930.htm)
> Descargar PDF: https://cifraresearch.com/api/reports/d8851cae-cb68-4b7c-8528-56643edaceda.pdf
> URL Canónica: https://cifraresearch.com/informe/GNL/2026-Q3

## ÚLTIMOS 3 MESES

### Ventas y Cuenta de Resultados
- **BPA / EPS:** -0,25 $
- **Acciones en circulación:** 224,7M

| Concepto | Actual | Anterior | Variación |
|---|---|---|---|
| Ventas | 112,9M | 121M | -6,69 % |
| Beneficio Bruto | 98,5M | 108,3M | -9,05 % |
| Beneficio Operativo | 34,6M | 47M | -26,38 % |
| EBT | -60,9M | -59,5M | — |
| Beneficio Neto | -56,9M | -60,1M | — |
| FFO | 32,8M | 33,7M | -2,67 % |

> *1: Se suman de vuelta 58,2M de deterioros de inmuebles (impairment charges de propiedades) del trimestre (Beneficio Operativo Ajustado = -23,6M + 58,2M = 34,6M). En el periodo comparable se suman 55,4M (Beneficio Operativo Anterior Ajustado = -8,4M + 55,4M = 47M). No se normaliza el gasto fiscal: como REIT, GNL reparte al menos el 90 % de su beneficio fiscal y deduce los dividendos, por lo que se conserva el impuesto reportado (-1,6M en el trimestre y 3,1M en el comparativo).
> *2: FFO reportado por la empresa: 32,8M. La aproximación del sistema (Beneficio Neto + D&A total + deterioros de inmuebles − ganancias por ventas, sin ajustes de JVs) daría 46,5M. FFO por acción: 0,15 $. Payout sobre FFO: +223,2 % (el dividendo se juzga contra el FFO/AFFO, no contra el BPA). El Beneficio Neto GAAP incluye la depreciación de los inmuebles (un coste no-cash que no mide el valor del activo) y las ganancias/deterioros no recurrentes: el sector mide el negocio con el FFO y, para el dividendo, con el AFFO o el cash disponible. El AFFO no es un estándar y el sistema solo lo muestra si el filing lo publica; cuando el filing desglosa el capex de mantenimiento, el bloque de Cash Flow añade la fila AFFO/CAD (aprox.) = FFO − capex de mantenimiento.

### Flujo de Caja

| Concepto | Normal | Normalizado |
|---|---|---|
| Cash Flow | 48,3 | 58,9 |
| CAPEX | 5,7 | 5,7 |
| FCF | 42,6 | 53,2 |
| FCF/Acción | 0,19 $ | 0,24 $ |
| Dividendo | 73,2 | 73,2 |
| Libre | -30,6 | -20 |
| AFFO | 48,3 | 48,3 |

**Escenarios:** Normal (WC=-13) · Normalizado*1 (WC=-2)

> *1: WC = media de los últimos 10 ejercicios: -3,6%. Al ser trimestral, el importe anual se divide entre 4 = -2,2M. Desviación del circulante reportado (-12,9M) frente al WC teórico (-2,2M): __-10,7M__. El Cash Flow tras el ajuste de circulante queda en: 48,3M - (__-10,7M__) = 59,0M.
> *2: AFFO reportado por la empresa: 48,3M (puente desde un FFO reportado de 32,8M; la diferencia son los ajustes propios de su definición). Definición de la empresa: FFO NAREIT: beneficio neto ajustado por depreciación y amortización de inmuebles, ganancias/pérdidas por ventas de inmuebles y deterioros de inmuebles. AFFO: FFO ajustado además por amortización de intangibles de arrendamiento, amortización de costes de financiación y descuentos, compensación en acciones, ajustes de derivados y otras partidas no monetarias.. El AFFO no es un estándar (SBC, renta linealizada, capex de mantenimiento…): el sistema muestra la cifra reportada tal cual y no la recalcula. El ajuste de circulante no le aplica: ambas columnas muestran el dato reportado.

### Asignación de Capital

| Concepto | Importe |
|---|---|
| Libre | -30,6 |
| Adquisiciones*1 | -301,9 |
| Recompras | -58,4 |
| Caja*2 | 2,9 |
| Deuda*2 | -103,7 |
| En total | -491,7 |

**Verificación:** No cuadra: quedan -491,7M sin explicar entre el capital libre y los usos detectados. El desfase corresponde a partidas no mapeadas o a movimientos no monetarios y reclasificaciones de balance (efectivo restringido, efecto divisa en caja, deuda asumida en compras o reclasificaciones entre caja e inversiones) que deben revisarse en las notas de flujos y balance del informe.

> *1: Adquisiciones: Se destinaron 301,9M de efectivo a la compra de Modiv Industrial, Inc. (40 propiedades net-lease principalmente industriales); el valor razonable total de la contraprestación fue de 544,0M, de los cuales 227,5M se pagaron en acciones y OP Units (no monetario).
> *2: Deuda balance: 2866,9M -> 2763,2M (-103,7M). Deuda neta: 2713,3M -> 2612,5M (-100,8M). Caja balance: 153,6M -> 150,7M (-2,9M); la caja disminuyó: fuente de liquidez (+); fila Caja = 2,9M.

## EN TODO EL AÑO (9 MESES)

### Ventas y Cuenta de Resultados
- **BPA / EPS:** -0,26 $
- **Acciones en circulación:** 224,7M

| Concepto | Actual | Anterior | Variación |
|---|---|---|---|
| Ventas | 334,6M | 378,3M | -11,55 % |
| Beneficio Bruto | 294M | 339,7M | -13,45 % |
| Beneficio Operativo | 104M | 138,9M | -25,13 % |
| EBT | -61,8M | -180,2M | — |
| Beneficio Neto | -58,5M | -273,6M | — |
| FFO | 74,8M | 52,3M | +43,02 % |

> *1: Se suman de vuelta 73,0M de deterioros de inmuebles del acumulado (Beneficio Operativo Ajustado = 31M + 73M = 104M). En el periodo comparable se suman 132,7M, de los cuales 125,6M son deterioros de inmuebles y 7,1M de fondo de comercio (partida separada de los deterioros de inmuebles; Beneficio Operativo Anterior Ajustado = 6,2M + 132,7M = 138,9M). No se normaliza el gasto fiscal: como REIT, GNL conserva el impuesto reportado (4,9M en el acumulado y 9,4M en el comparativo).
> *2: FFO reportado por la empresa (NAREIT, atribuible a common stockholders): 74,8M. La aproximación del sistema (Beneficio Neto + D&A total + deterioros de inmuebles − ganancias por ventas, sin ajustes de JVs) daría 111,7M. FFO por acción: 0,33 $. Payout sobre FFO: +207,4 % (el dividendo se juzga contra el FFO/AFFO, no contra el BPA). El Beneficio Neto GAAP incluye la depreciación de los inmuebles (un coste no-cash que no mide el valor del activo) y las ganancias/deterioros no recurrentes: el sector mide el negocio con el FFO y, para el dividendo, con el AFFO o el cash disponible. El AFFO no es un estándar y el sistema solo lo muestra si el filing lo publica; cuando el filing desglosa el capex de mantenimiento, el bloque de Cash Flow añade la fila AFFO/CAD (aprox.) = FFO − capex de mantenimiento.

### Flujo de Caja

| Concepto | Normal | Normalizado |
|---|---|---|
| Cash Flow | 155,1 | 145,5 |
| CAPEX | 5,7 | 5,7 |
| FCF | 149,4 | 139,8 |
| FCF/Acción | 0,66 $ | 0,62 $ |
| Dividendo | 155,1 | 155,1 |
| Libre | -5,7 | -15,3 |
| AFFO | 137,9 | 137,9 |

**Escenarios:** Normal (WC=3) · Normalizado*1 (WC=-7)

> *1: WC = media de los últimos 10 ejercicios: -3,6%. Al ser acumulado de 9 meses, el importe anual se prorratea por 9/12 = -6,8M. Desviación del circulante reportado (2,8M) frente al WC teórico (-6,8M): __9,6M__. El Cash Flow tras el ajuste de circulante queda en: 155,1M - (__9,6M__) = 145,5M.
> *2: AFFO reportado por la empresa (attributable to common stockholders): 137,9M. El AFFO no es un estándar (SBC, renta linealizada, incentivos…): el sistema muestra la cifra reportada tal cual y no la recalcula. El ajuste de circulante no le aplica: ambas columnas muestran el dato reportado.

### Asignación de Capital

| Concepto | Importe |
|---|---|
| Libre | -5,7 |
| Desinversiones*1 | 147,9 |
| Adquisiciones*2 | -302,2 |
| Recompras | -107,9 |
| Caja*3 | 29,4 |
| Deuda*3 | 246,3 |
| En total | 7,8 |

**Verificación:** Más o menos cuadra. Aun así, puede ser que no haya visto algún detalle.

> *1: Desinversiones: Se ingresaron 147,9M por la venta de inmuebles no estratégicos, principalmente oficinas y activos vacantes (fuente de fondos).
> *2: Adquisiciones: Se destinaron 302,2M de efectivo a la compra de Modiv Industrial, Inc. (40 propiedades net-lease principalmente industriales); el valor razonable total de la contraprestación fue de 544,0M, de los cuales 227,5M se pagaron en acciones y OP Units (no monetario).
> *3: Deuda balance: 2516,9M -> 2763,2M (+246,3M). Deuda neta: 2336,8M -> 2612,5M (+275,7M). Caja balance: 180,1M -> 150,7M (-29,4M); la caja disminuyó: fuente de liquidez (+); fila Caja = 29,4M.

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*Análisis generado con IA por Cifra (https://cifraresearch.com) a partir de la fuente primaria en SEC EDGAR. Fines informativos, no constituye recomendación de inversión.*