GNL — Q3 2026

ÚLTIMOS 3 MESES

1. VENTAS

ACCIONES: 224,7M · BPA: -0,25 $

• *1: Se suman de vuelta 58,2M de deterioros de inmuebles (impairment charges de propiedades) del trimestre (Beneficio Operativo Ajustado = -23,6M + 58,2M = 34,6M). En el periodo comparable se suman 55,4M (Beneficio Operativo Anterior Ajustado = -8,4M + 55,4M = 47M). No se normaliza el gasto fiscal: como REIT, GNL reparte al menos el 90 % de su beneficio fiscal y deduce los dividendos, por lo que se conserva el impuesto reportado (-1,6M en el trimestre y 3,1M en el comparativo).
• *2: FFO reportado por la empresa: 32,8M. La aproximación del sistema (Beneficio Neto + D&A total + deterioros de inmuebles − ganancias por ventas, sin ajustes de JVs) daría 46,5M. FFO por acción: 0,15 $. Payout sobre FFO: +223,2 % (el dividendo se juzga contra el FFO/AFFO, no contra el BPA). El Beneficio Neto GAAP incluye la depreciación de los inmuebles (un coste no-cash que no mide el valor del activo) y las ganancias/deterioros no recurrentes: el sector mide el negocio con el FFO y, para el dividendo, con el AFFO o el cash disponible. El AFFO no es un estándar y el sistema solo lo muestra si el filing lo publica; cuando el filing desglosa el capex de mantenimiento, el bloque de Cash Flow añade la fila AFFO/CAD (aprox.) = FFO − capex de mantenimiento.

2. CASH FLOW

• *1: WC = media de los últimos 10 ejercicios: -3,6%. Al ser trimestral, el importe anual se divide entre 4 = -2,2M. Desviación del circulante reportado (-12,9M) frente al WC teórico (-2,2M): -10,7M. El Cash Flow tras el ajuste de circulante queda en: 48,3M - (-10,7M) = 59,0M.
• *2: AFFO reportado por la empresa: 48,3M (puente desde un FFO reportado de 32,8M; la diferencia son los ajustes propios de su definición). Definición de la empresa: FFO NAREIT: beneficio neto ajustado por depreciación y amortización de inmuebles, ganancias/pérdidas por ventas de inmuebles y deterioros de inmuebles. AFFO: FFO ajustado además por amortización de intangibles de arrendamiento, amortización de costes de financiación y descuentos, compensación en acciones, ajustes de derivados y otras partidas no monetarias.. El AFFO no es un estándar (SBC, renta linealizada, capex de mantenimiento…): el sistema muestra la cifra reportada tal cual y no la recalcula. El ajuste de circulante no le aplica: ambas columnas muestran el dato reportado.

3. ASIGNACIÓN DE CAPITAL

No cuadra: quedan -491,7M sin explicar entre el capital libre y los usos detectados. El desfase corresponde a partidas no mapeadas o a movimientos no monetarios y reclasificaciones de balance (efectivo restringido, efecto divisa en caja, deuda asumida en compras o reclasificaciones entre caja e inversiones) que deben revisarse en las notas de flujos y balance del informe.

• *1: Adquisiciones: Se destinaron 301,9M de efectivo a la compra de Modiv Industrial, Inc. (40 propiedades net-lease principalmente industriales); el valor razonable total de la contraprestación fue de 544,0M, de los cuales 227,5M se pagaron en acciones y OP Units (no monetario).
• *2: Deuda balance: 2866,9M -> 2763,2M (-103,7M). Deuda neta: 2713,3M -> 2612,5M (-100,8M). Caja balance: 153,6M -> 150,7M (-2,9M); la caja disminuyó: fuente de liquidez (+); fila Caja = 2,9M.

EN TODO EL AÑO (9 MESES)

1. VENTAS

ACCIONES: 224,7M · BPA: -0,26 $

• *1: Se suman de vuelta 73,0M de deterioros de inmuebles del acumulado (Beneficio Operativo Ajustado = 31M + 73M = 104M). En el periodo comparable se suman 132,7M, de los cuales 125,6M son deterioros de inmuebles y 7,1M de fondo de comercio (partida separada de los deterioros de inmuebles; Beneficio Operativo Anterior Ajustado = 6,2M + 132,7M = 138,9M). No se normaliza el gasto fiscal: como REIT, GNL conserva el impuesto reportado (4,9M en el acumulado y 9,4M en el comparativo).
• *2: FFO reportado por la empresa (NAREIT, atribuible a common stockholders): 74,8M. La aproximación del sistema (Beneficio Neto + D&A total + deterioros de inmuebles − ganancias por ventas, sin ajustes de JVs) daría 111,7M. FFO por acción: 0,33 $. Payout sobre FFO: +207,4 % (el dividendo se juzga contra el FFO/AFFO, no contra el BPA). El Beneficio Neto GAAP incluye la depreciación de los inmuebles (un coste no-cash que no mide el valor del activo) y las ganancias/deterioros no recurrentes: el sector mide el negocio con el FFO y, para el dividendo, con el AFFO o el cash disponible. El AFFO no es un estándar y el sistema solo lo muestra si el filing lo publica; cuando el filing desglosa el capex de mantenimiento, el bloque de Cash Flow añade la fila AFFO/CAD (aprox.) = FFO − capex de mantenimiento.

2. CASH FLOW

• *1: WC = media de los últimos 10 ejercicios: -3,6%. Al ser acumulado de 9 meses, el importe anual se prorratea por 9/12 = -6,8M. Desviación del circulante reportado (2,8M) frente al WC teórico (-6,8M): 9,6M. El Cash Flow tras el ajuste de circulante queda en: 155,1M - (9,6M) = 145,5M.
• *2: AFFO reportado por la empresa (attributable to common stockholders): 137,9M. El AFFO no es un estándar (SBC, renta linealizada, incentivos…): el sistema muestra la cifra reportada tal cual y no la recalcula. El ajuste de circulante no le aplica: ambas columnas muestran el dato reportado.

3. ASIGNACIÓN DE CAPITAL

Más o menos cuadra. Aun así, puede ser que no haya visto algún detalle.

• *1: Desinversiones: Se ingresaron 147,9M por la venta de inmuebles no estratégicos, principalmente oficinas y activos vacantes (fuente de fondos).
• *2: Adquisiciones: Se destinaron 302,2M de efectivo a la compra de Modiv Industrial, Inc. (40 propiedades net-lease principalmente industriales); el valor razonable total de la contraprestación fue de 544,0M, de los cuales 227,5M se pagaron en acciones y OP Units (no monetario).
• *3: Deuda balance: 2516,9M -> 2763,2M (+246,3M). Deuda neta: 2336,8M -> 2612,5M (+275,7M). Caja balance: 180,1M -> 150,7M (-29,4M); la caja disminuyó: fuente de liquidez (+); fila Caja = 29,4M.

NOTAS DEL TRIMESTRE E INFORMACIÓN RELEVANTE

Guidance · Guidance revisado al alza

La compañía revisa al alza el rango de AFFO por acción para el ejercicio 2026 hasta 0,83-0,85 $ desde el guidance inmediatamente anterior de 0,82-0,85 $ (el guidance inicial era 0,80-0,84 $) y eleva el volumen bruto de transacciones hasta 750-800M$ desde 700-800M$ (inicial 250-350M$). Mantiene sin cambios el objetivo de deuda neta/EBITDA ajustado en 6,5x-6,9x.

• Cierre de la adquisición de Modiv Industrial por 544M$: El 12 de agosto de 2026 GNL completó la fusión con Modiv Industrial, añadiendo 40 propiedades net-lease principalmente industriales (15,0 años de plazo medio remanente y subidas medias de renta del 2,4 % anual). El valor razonable total de la contraprestación fue de 544,0M$ (227,5M$ en acciones y OP Units y 316,5M$ en efectivo), incluyendo el repago de 23,7M$ de hipotecas y 250M$ de un préstamo a plazo de Modiv. La operación eleva la exposición industrial al 51 % de la renta lineal.
• Recompra de 6,6 millones de acciones por 58,5M$ en el trimestre: En el tercer trimestre de 2026 GNL recompró 6,6 millones de acciones por 58,5M$ (rendimiento AFFO de ~10 %). Desde el lanzamiento del programa en febrero de 2025 y hasta el 30 de octubre de 2026 acumula 29,7 millones de acciones recompradas por 245,8M$ a un precio medio ponderado de 8,28$.
• Revisión al alza del guidance anual de AFFO por acción: La compañía eleva el rango de AFFO por acción 2026 a 0,83-0,85 $ (desde 0,82-0,85 $) y el volumen bruto de transacciones a 750-800M$ (desde 700-800M$), manteniendo el objetivo de deuda neta/EBITDA ajustado en 6,5x-6,9x.

Ocupación de la cartera

Evolución de la ocupación física (porcentaje de la superficie arrendada sobre el total) al cierre de los últimos 10 trimestres (Q2 2024-Q3 2026), tomada del XBRL de la SEC con una única definición por empresa. La ocupación es un dato operativo (no una valoración): la ocupación económica mide la renta en vigor frente a la de mercado y la física, la superficie arrendada; las comparaciones same-store excluyen compras y ventas. En hoteleras la métrica equivalente es RevPAR/ADR. No se predice.