# Informe 10-K de Global Net Lease, Inc. (GNL) — Resultados del ejercicio 2025 — GNL

> Empresa: Global Net Lease, Inc. (GNL)
> Formulario: 10-K · Periodo: Resultados del ejercicio 2025 — GNL
> Fecha de publicación: 2026-11-12
> Fuente oficial: [SEC EDGAR Filing](https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1526113/000162828026011696/gnl-20251231.htm)
> Descargar PDF: https://cifraresearch.com/api/reports/e9c17f1c-f01e-43ff-b940-82741a453083.pdf
> URL Canónica: https://cifraresearch.com/informe/GNL/2025-10K

**Calificación Cifra:** NOTA DE RESULTADOS: 4 — Calificación puramente financiera basada en las cuentas del ejercicio, el guidance oficial y la asignación de capital ejecutada. Las ventas cayeron un 13,1 % y el Beneficio Operativo Normal se desplomó un 87,6 % por los deterioros de 164,7M, aunque el Beneficio Operativo Ajustado subió un 21,3 % al sumar de vuelta los deterioros. El FFO reportado cayó un 49,0 % y el AFFO un 27,3 %, con un payout sobre FFO del 293,7 % que refleja la presión sobre la caja. La deuda neta se redujo en 1568,5M gracias a las desinversiones, y el nuevo programa de recompra de 300M y el guidance de AFFO de 0,80-0,84 $ para 2026 son los principales apoyos. Sin especulación sobre el cumplimiento futuro.

## EN TODO EL AÑO (12 MESES)

### Ventas y Cuenta de Resultados
- **BPA / EPS:** 0,99 $ (EPS ajustado/subyacente; el BPA diluido GAAP de referencia es -1,21 $) -> -16,1 % (1,18 $)
- **Acciones en circulación:** 216,0M (al final del 2025, no el promedio) -> -6,5 % (231,1M) -> efecto en el BPA: +7,0 %

| Concepto | Actual | Anterior | Variación |
|---|---|---|---|
| Ventas | 495,29M | 569,79M | -13,07 % |
| Beneficio Bruto | 444,08M | 505,47M | -12,15 % |
| Beneficio Operativo | 181,0M | 221,34M | -18,23 % |
| EBT | -113,95M | -74,92M | — |
| Beneficio Neto | -225,46M | -131,57M | — |
| FFO | 65,4M | 208M | -68,56 % |
| FFO ajustado | 98,5M | 229,9M | -57,17 % |

> *1: En 2025 se registraron deterioros de intangibles e inmuebles por 157,5M y de fondo de comercio por 7,1M (164,7M en total), que se suman de vuelta al Beneficio Operativo. En 2024 el deterioro fue de 90,3M (todo de intangibles/inmuebles). Beneficio Operativo Ajustado 2025 = 16,3M + 164,7M = 181,0M; en 2024 = 131,0M + 90,3M = 221,3M. La amortización recurrente de intangibles (88,1M) se mantiene como coste y no se revierte.
> *2: FFO reportado por la empresa: 65,4M (con su reconciliación; el sistema no lo recalcula). FFO por acción: 0,29 $. Payout sobre FFO: +293,7 % (el dividendo se juzga contra el FFO/AFFO, no contra el BPA). La empresa publica además su FFO ajustado (excluye las partidas no recurrentes: extinción anticipada de deuda, pérdidas no realizadas de inversiones, deterioros de inversiones no inmobiliarias…): 98,5M (frente a 229,9M en el periodo comparable), una diferencia de 33,1M frente al FFO NAREIT de 65,4M que recogen esas partidas no recurrentes excluidas. Es la cifra recurrente que debe leerse para el dividendo; el FFO NAREIT no excluye esas partidas. El Beneficio Neto GAAP incluye la depreciación de los inmuebles (un coste no-cash que no mide el valor del activo) y las ganancias/deterioros no recurrentes: el sector mide el negocio con el FFO y, para el dividendo, con el AFFO o el cash disponible. El AFFO no es un estándar y el sistema solo lo muestra si el filing lo publica; cuando el filing desglosa el capex de mantenimiento, el bloque de Cash Flow añade la fila AFFO/CAD (aprox.) = FFO − capex de mantenimiento.

### Flujo de Caja

| Concepto | Normal | Normalizado |
|---|---|---|
| Cash Flow | 222,79 | 240,4 |
| CAPEX | 33,39 | 33,39 |
| FCF | 189,4 | 207 |
| FCF/Acción | 0,88 $ | 0,96 $ |
| Dividendo | 235,8 | 235,8 |
| Libre | -46,4 | -28,8 |
| AFFO | 221 | 221 |

**Escenarios:** Normal (WC=-27) · Normalizado*1 (WC=-9)

> *1: WC = media de los últimos 10 ejercicios: -3,6% × 249,4M = -9M en el periodo. Desviación del circulante reportado (-26,6M) frente al WC teórico (-9M): __-17,6M__. El Cash Flow tras el ajuste de circulante queda en: 222,8M - (__-17,6M__) = 240,4M.
> *2: AFFO reportado por la empresa: 221M (puente desde un FFO reportado de 65,4M; la diferencia son los ajustes propios de su definición). Definición de la empresa: FFO (NAREIT): beneficio neto según GAAP excluyendo depreciación y amortización de inmuebles, ganancias/pérdidas por venta de inmuebles, cambios de control y deterioros de inmuebles. Core FFO: FFO excluyendo costes de fusión, transacción y otros no recurrentes y pérdidas por extinción o modificación de deuda. AFFO: Core FFO excluyendo partidas no monetarias y de inversión (compensación en acciones, parte no monetaria de intereses, amortización de intangibles de arrendamiento, renta lineal, ganancias/pérdidas no realizadas de derivados y divisas, amortización de descuentos de hipotecas, deterioro del fondo de comercio, impuestos diferidos por la venta del McLaren Campus y ajustes del derivado implícito de la cuenta a cobrar por la desinversión multiinquilino).. El AFFO no es un estándar (SBC, renta linealizada, capex de mantenimiento…): el sistema muestra la cifra reportada tal cual y no la recalcula. El ajuste de circulante no le aplica: ambas columnas muestran el dato reportado.
> *3: Refinanciación y financiación del periodo: Refinanciación ejecutada: Refinanciación de la línea de crédito revolvente por 1.800 millones de dólares en agosto de 2025, con reducción inmediata del diferencial de 35 puntos básicos y extensión del vencimiento a agosto de 2029 (con dos opciones de extensión de seis meses).; importe refinanciado de 1800M; la línea es a tipo variable (SOFR + spread) y el filing no publica un tipo fijo anterior ni nuevo; el único dato de tipo publicado es la reducción del diferencial de 35 puntos básicos. Solo se reflejan las magnitudes y los tipos reportados por el filing; no se recalculan impactos anuales en el trimestre.

### Asignación de Capital

| Concepto | Importe |
|---|---|
| Libre | -46,4 |
| Desinversiones*1 | 1757,1 |
| Recompras | -120,28 |
| Caja*2 | -20,4 |
| Deuda*2 | -1548,1 |
| En total | 21,92 |

**Verificación:** Más o menos cuadra. Aun así, puede ser que no haya visto algún detalle. El residuo es de +21,9M, dentro del umbral de materialidad. La tabla solo incluye movimientos de caja; los siguientes no pasan por caja: efectivo restringido (consignaciones o liberaciones) +50,6M; deuda no monetaria (recompras o amortizaciones anticipadas de deuda con ganancia o pérdida, efecto divisa) +408,7M. Estos movimientos no monetarios explican el residuo: el resto sin explicar sería +481,2M.

> *1: Desinversiones: Se ingresaron 1757,1M por la venta de la cartera multiinquilino de 100 propiedades retail a RCG Venture Holdings, LLC (99 propiedades cerradas en el primer semestre de 2025) y de 200 propiedades adicionales (19 industriales, 170 retail y 11 oficinas), incluida la venta del McLaren Campus en el Reino Unido por 250 millones de libras (unos 336M). Generó una ganancia neta de 94,7M y los ingresos se destinaron a amortizar deuda.
> *2: Deuda balance: 4065M -> 2516,9M (-1548,1M). Deuda neta: 3905,3M -> 2336,8M (-1568,5M). Caja balance: 159,7M -> 180,1M (+20,4M); la caja aumentó: uso de capital (-); fila Caja = -20,4M.

## Conclusiones

### Deuda
La deuda neta se sitúa en **2336,8M** (**-1568,5M** frente al ejercicio anterior) y la deuda normal en **2516,9M** (**-1548,1M**), tras destinar los ingresos de las desinversiones a amortizar deuda. La deuda es **98 % fija** (tipo medio efectivo **4,2 %**) y **2 % variable** (tipo medio efectivo **4,9 %**), con un tipo de interés medio de toda la deuda del **4,2 %**. El calendario de vencimientos de los próximos 5 años muestra compromisos escalonados, con **94,8M** en **2026**, **630,6M** en **2027**, **815,5M** en **2028** y **971,0M** en **2029**. El gasto por intereses del ejercicio fue de 194,7M. Los intereses pagados en efectivo ascendieron a 168,9M.

### Perspectivas de la Dirección
La dirección espera que el AFFO por acción se mantenga en niveles similares y que el apalancamiento se mantenga estable en el próximo ejercicio, según el guidance oficial. El detalle cuantitativo está en la tabla.

### Recompras de Acciones
Durante 2025 la compañía destinó **120,3M** a la recompra de **15,4 millones de acciones** propias a un precio medio de **7,79 $**, dentro del nuevo programa de hasta **300M** autorizado por el consejo el **20 de febrero de 2025**. Hasta el **20 de febrero de 2026** se habían recomprado un total de **17,2 millones de acciones** por **135,9M**, incluidos **4,5 millones** en el cuarto trimestre de 2025 por **37,3M**. El programa no tiene fecha de caducidad y se ejecuta mediante compras en mercado abierto, planes 10b5-1 y transacciones negociadas.

### Operaciones corporativas
No se realizaron adquisiciones materiales durante el ejercicio.

**Desinversiones y ventas de participaciones:** Se vendió **Cartera multiinquilino de 100 propiedades retail (Multi-Tenant Retail Portfolio)**, Cartera de 100 propiedades retail multiinquilino en EE. UU. vendida a RCG Venture Holdings, LLC; 99 propiedades se cerraron en el primer semestre de 2025 (una ejerció derecho de tanteo).. Condiciones de la operación: Venta presentada como operación discontinuada; el precio agregado no se desglosa en el texto disponible.. Comprador: RCG Venture Holdings, LLC. Fecha de la operación: 2025-02-25. Motivo declarado de la venta: Simplificar la cartera y reducir el apalancamiento mediante la venta de activos no estratégicos.. Impacto esperado: Los resultados de la cartera se presentan como operaciones discontinuadas; la venta contribuyó a reducir la deuda neta en 2.200 millones de dólares en 2025..

Se vendió **200 propiedades adicionales (19 industriales, 170 retail y 11 oficinas), incluida la venta del McLaren Campus**, Venta de 200 propiedades no estratégicas durante 2025 por un precio de contrato de 711,7 millones de dólares, incluida la venta del McLaren Campus en el Reino Unido por 250 millones de libras (aproximadamente 336 millones de dólares).. El importe cobrado fue de **1.757,1M$** (Incluye 1.757,1 millones de dólares de ingresos netos por desinversiones en el estado de flujos; el precio de contrato de las 200 propiedades adicionales fue de 711,7 millones de dólares.). Motivo declarado de la venta: Reducir la exposición a oficinas y activos no estratégicos y utilizar los ingresos para reducir deuda.. Impacto esperado: Generó una ganancia neta de 94,7 millones de dólares en 2025; los ingresos se destinaron a amortizar deuda, reduciendo la deuda neta en 2.200 millones de dólares..

### Lista de Seguimiento (Watchlist)
- Ritmo de ejecución del programa de recompra y precio medio pagado.
- Evolución del AFFO por acción y del ratio de deuda neta/EBITDA ajustado frente al guidance.
- Refinanciación de los vencimientos de deuda de 2026 y 2027 y coste efectivo de los nuevos intereses.
- Avance de las desinversiones de oficinas y reinversión en activos industriales y retail de un solo inquilino.

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*Análisis generado con IA por Cifra (https://cifraresearch.com) a partir de la fuente primaria en SEC EDGAR. Fines informativos, no constituye recomendación de inversión.*