# Informe 10-Q de Gaming and Leisure Properties, Inc. (GLPI) — 2026 Q3 results — GLPI

> Empresa: Gaming and Leisure Properties, Inc. (GLPI)
> Formulario: 10-Q · Periodo: 2026 Q3 results — GLPI
> Fecha de publicación: 2026-11-12
> Fuente oficial: [SEC EDGAR Filing](https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1575965/000157596526000072/glpi-20260930.htm)
> Descargar PDF: https://cifraresearch.com/api/reports/2ad6c26c-bf06-457d-bd67-1dc96f0b514a.pdf
> URL Canónica: https://cifraresearch.com/informe/GLPI/2026-Q3

## ÚLTIMOS 3 MESES

### Ventas y Cuenta de Resultados
- **BPA / EPS:** 0,74 $
- **Acciones en circulación:** 290,9M

| Concepto | Actual | Anterior | Variación |
|---|---|---|---|
| Ventas | 435,45M | 397,61M | +9,52 % |
| Beneficio Bruto | 372,47M | 383,83M | -2,96 % |
| Beneficio Operativo | 266,95M | 337,16M | -20,82 % |
| EBT | 214,36M | 249,04M | -13,93 % |
| Beneficio Neto | 213,83M | 248,48M | -13,94 % |
| FFO | 275,9M | 315,5M | -12,55 % |

> *1: FFO reportado por la empresa: 275,9M. Fórmula: Beneficio Neto 213,829M + depreciación inmobiliaria 68,829M − ganancias por ventas 6,768M = 275,890M. FFO por acción: 0,95 $. Payout sobre FFO: +86,5 % (dividendo del periodo 238,7M ÷ FFO 275,9M; el dividendo se juzga contra el FFO/AFFO, no contra el BPA). El Beneficio Neto GAAP incluye la depreciación de los inmuebles (un coste no-cash que no mide el valor del activo) y las ganancias/deterioros no recurrentes: el sector mide el negocio con el FFO y, para el dividendo, con el AFFO o el cash disponible. El AFFO no es un estándar y el sistema solo lo muestra si el filing lo publica; cuando el filing desglosa el capex de mantenimiento, el bloque de Cash Flow añade la fila AFFO/CAD (aprox.) = FFO − capex de mantenimiento.

### Flujo de Caja

| Concepto | Normal | Normalizado |
|---|---|---|
| Cash Flow | 279,7 | 309,6 |
| CAPEX | 176,4 | 176,4 |
| FCF | 103,3 | 133,2 |
| FCF/Acción | 0,36 $ | 0,46 $ |
| Dividendo | 238,7 | 238,7 |
| Libre | -135,4 | -105,5 |
| AFFO | 311,7 | 311,7 |

**Escenarios:** Normal (WC=-31) · Normalizado*1 (WC=-1)

> *1: WC = media de los últimos 10 ejercicios: -0,5%. Al ser trimestral, el importe anual se divide entre 4 = -1,3M. Desviación del circulante reportado (-31,2M) frente al WC teórico (-1,3M): __-29,9M__. El Cash Flow tras el ajuste de circulante queda en: 279,7M - (__-29,9M__) = 309,6M.
> *2: AFFO reportado por la empresa: 311,7M. Puente desde el FFO reportado de 275,9M: + provisión por créditos 36,2M + compensación en acciones (SBC) 4,7M + amortización de derechos de suelo 4,3M + otros ajustes propios de su definición = 311,7M. Definición de la empresa: FFO: beneficio neto excluyendo (ganancias) o pérdidas por ventas de inmuebles y la depreciación inmobiliaria según NAREIT. AFFO: FFO excluyendo, según el periodo, la compensación en acciones; la amortización de costes de emisión de deuda, primas y descuentos; otra depreciación; la amortización de derechos de suelo; la acumulación (accretion) de la inversión en arrendamientos; los ajustes no monetarios de pasivos por arrendamiento financiero; los ajustes de renta lineal y renta diferida; las pérdidas por extinción de deuda y otros costes de financiación; los cargos de indemnización; los intereses capitalizados; y la provisión (beneficio) por pérdidas crediticias netas, menos las inversiones de mantenimiento de capital. El AFFO no es un estándar (SBC, renta linealizada, capex de mantenimiento…): el sistema muestra la cifra reportada tal cual y no la recalcula. El ajuste de circulante no le aplica: ambas columnas muestran el dato reportado.

### Asignación de Capital

| Concepto | Importe |
|---|---|
| Libre | -135,4 |
| Adquisiciones*1 | -904,3 |
| Caja*2 | 153,2 |
| Deuda*2 | 2,8 |
| En total | -883,7 |

**Verificación:** No cuadra: quedan -883,7M sin explicar entre el capital libre y los usos detectados. El desfase corresponde a partidas no mapeadas o a movimientos no monetarios y reclasificaciones de balance (efectivo restringido, efecto divisa en caja, deuda asumida en compras o reclasificaciones entre caja e inversiones) que deben revisarse en las notas de flujos y balance del informe.

> *1: Adquisiciones: Se destinaron 904,3M en efectivo a la compra de los inmuebles de Bally's Twin River Casino Resort (Bally's Lincoln), adquiridos el 11 de febrero de 2026 por 700M en efectivo más 332.890 unidades operativas valoradas en 15,4M; la operación añade 56M de renta anual a Bally's Master Lease II. La parte no monetaria (unidades operativas y deuda asumida) no supone salida de caja y explica parte del residuo de la asignación de capital. La adquisición de inmuebles de Sunland Park por 183,75M se cerró en octubre de 2025 (ejercicio anterior) y no forma parte de este trimestre.
> *2: Deuda balance: 8077,7M -> 8080,5M (+2,8M). Deuda neta: 7758,7M -> 7914,8M (+156,1M). Caja balance: 319M -> 165,8M (-153,2M); la caja disminuyó: fuente de liquidez (+); fila Caja = 153,2M. La deuda del balance no incluye los pasivos por arrendamiento operativo (240,1M) ni financiero (62,7M).

## EN TODO EL AÑO (9 MESES)

### Ventas y Cuenta de Resultados
- **BPA / EPS:** 2,37 $
- **Acciones en circulación:** 290,9M

| Concepto | Actual | Anterior | Variación |
|---|---|---|---|
| Ventas | 1285,95M | 1187,72M | +8,27 % |
| Beneficio Bruto | 1171,00M | 1146,44M | +2,14 % |
| Beneficio Operativo | 941,02M | 838,06M | +12,28 % |
| EBT | 689,87M | 576,67M | +19,63 % |
| Beneficio Neto | 688,18M | 575M | +19,68 % |
| FFO | 882,1M | 789,4M | +11,74 % |

> *1: FFO reportado por la empresa: 882,1M (frente a la aproximación NAREIT de 896,3M = Beneficio Neto 688,2M + depreciación y amortización 213,7M + deterioros de inmuebles 0M − ganancias por ventas 5,6M; la diferencia de 14,2M son ajustes propios de la reconciliación reportada). FFO por acción reportado: 3,03 $. Payout sobre FFO: +77,9 % (dividendo del periodo 698,41M ÷ FFO 882,1M; el dividendo se juzga contra el FFO/AFFO, no contra el BPA). El Beneficio Neto GAAP incluye la depreciación de los inmuebles (un coste no-cash que no mide el valor del activo) y las ganancias/deterioros no recurrentes: el sector mide el negocio con el FFO y, para el dividendo, con el AFFO o el cash disponible. El AFFO no es un estándar y el sistema solo lo muestra si el filing lo publica; cuando el filing desglosa el capex de mantenimiento, el bloque de Cash Flow añade la fila AFFO/CAD (aprox.) = FFO − capex de mantenimiento.

### Flujo de Caja

| Concepto | Normal | Normalizado |
|---|---|---|
| Cash Flow | 899,53 | 933,7 |
| CAPEX | 472,55 | 472,55 |
| FCF | 427 | 461,1 |
| FCF/Acción | 1,47 $ | 1,59 $ |
| Dividendo | 698,41 | 698,41 |
| Libre | -271,41 | -237,31 |

**Escenarios:** Normal (WC=-38) · Normalizado*1 (WC=-4)

> *1: WC = media de los últimos 10 ejercicios: -0,5%. Al ser acumulado de 9 meses, el importe anual se prorratea por los meses del periodo (anual × 9/12) = -4M. Desviación del circulante reportado (-38,2M) frente al WC teórico (-4M): __-34,2M__. El Cash Flow tras el ajuste de circulante queda en: 899,5M - (__-34,2M__) = 933,7M.
> *2: En REITs el capex del periodo (472,55) incluye construcción y desarrollo, que crea activos y se financia con deuda o desinversiones: el FCF tras todo el capex no mide la caja libre del negocio ni equivale al capex de mantenimiento. La métrica del sector es el AFFO/CAD, pero el filing no desglosa el capex de mantenimiento (no consta) y el sistema no lo inventa.
> *3: Refinanciación y financiación del periodo: Deuda nueva del periodo: 2156,9M, de los cuales 800M corresponden a notas sénior al 5,625 % con vencimiento el 1 de marzo de 2036 emitidas a 99,857 % del principal; el resto (1.356,9M) corresponde a otras disposiciones de deuda (revolver, etc.) sin tipo publicado en el texto. Emisiones de capital (ATM/DRIP/opciones): 7,6M de acciones y 350,8M netos. Solo se reflejan las magnitudes y los tipos reportados por el filing; no se recalculan impactos anuales en el trimestre.

### Asignación de Capital

| Concepto | Importe |
|---|---|
| Libre | -271,41 |
| Adquisiciones*2 | -904,29 |
| Caja*3 | 58,6 |
| Deuda*3 | 876,8 |
| En total | -240,3 |

**Verificación:** No cuadra: quedan -240,3M sin explicar entre el capital libre y los usos detectados. El desfase corresponde a partidas no mapeadas o a movimientos no monetarios y reclasificaciones de balance (efectivo restringido, efecto divisa en caja, deuda asumida en compras o reclasificaciones entre caja e inversiones) que deben revisarse en las notas de flujos y balance del informe.

> *2: Adquisiciones: Se destinaron 904,3M en efectivo a la compra de los inmuebles de Bally's Twin River Casino Resort (Bally's Lincoln), adquiridos el 11 de febrero de 2026 por 700M en efectivo más 332.890 unidades operativas valoradas en 15,4M; la operación añade 56M de renta anual a Bally's Master Lease II. La parte no monetaria (unidades operativas y deuda asumida) no supone salida de caja y explica parte del residuo de la asignación de capital. La adquisición de inmuebles de Sunland Park por 183,75M se cerró en octubre de 2025 (ejercicio anterior) y no forma parte de este periodo.
> *3: Deuda balance: 7203,7M -> 8080,5M (+876,8M). Deuda neta: 6979,4M -> 7914,8M (+935,4M). Caja balance: 224,3M -> 165,8M (-58,6M); la caja disminuyó: fuente de liquidez (+); fila Caja = 58,6M. La deuda del balance no incluye los pasivos por arrendamiento operativo (240,1M) ni financiero (62,7M).

---
*Análisis generado con IA por Cifra (https://cifraresearch.com) a partir de la fuente primaria en SEC EDGAR. Fines informativos, no constituye recomendación de inversión.*