GLPI — Q3 2026

ÚLTIMOS 3 MESES

1. VENTAS

ACCIONES: 290,9M · BPA: 0,74 $

• *1: FFO reportado por la empresa: 275,9M. Fórmula: Beneficio Neto 213,829M + depreciación inmobiliaria 68,829M − ganancias por ventas 6,768M = 275,890M. FFO por acción: 0,95 $. Payout sobre FFO: +86,5 % (dividendo del periodo 238,7M ÷ FFO 275,9M; el dividendo se juzga contra el FFO/AFFO, no contra el BPA). El Beneficio Neto GAAP incluye la depreciación de los inmuebles (un coste no-cash que no mide el valor del activo) y las ganancias/deterioros no recurrentes: el sector mide el negocio con el FFO y, para el dividendo, con el AFFO o el cash disponible. El AFFO no es un estándar y el sistema solo lo muestra si el filing lo publica; cuando el filing desglosa el capex de mantenimiento, el bloque de Cash Flow añade la fila AFFO/CAD (aprox.) = FFO − capex de mantenimiento.

2. CASH FLOW

• *1: WC = media de los últimos 10 ejercicios: -0,5%. Al ser trimestral, el importe anual se divide entre 4 = -1,3M. Desviación del circulante reportado (-31,2M) frente al WC teórico (-1,3M): -29,9M. El Cash Flow tras el ajuste de circulante queda en: 279,7M - (-29,9M) = 309,6M.
• *2: AFFO reportado por la empresa: 311,7M. Puente desde el FFO reportado de 275,9M: + provisión por créditos 36,2M + compensación en acciones (SBC) 4,7M + amortización de derechos de suelo 4,3M + otros ajustes propios de su definición = 311,7M. Definición de la empresa: FFO: beneficio neto excluyendo (ganancias) o pérdidas por ventas de inmuebles y la depreciación inmobiliaria según NAREIT. AFFO: FFO excluyendo, según el periodo, la compensación en acciones; la amortización de costes de emisión de deuda, primas y descuentos; otra depreciación; la amortización de derechos de suelo; la acumulación (accretion) de la inversión en arrendamientos; los ajustes no monetarios de pasivos por arrendamiento financiero; los ajustes de renta lineal y renta diferida; las pérdidas por extinción de deuda y otros costes de financiación; los cargos de indemnización; los intereses capitalizados; y la provisión (beneficio) por pérdidas crediticias netas, menos las inversiones de mantenimiento de capital. El AFFO no es un estándar (SBC, renta linealizada, capex de mantenimiento…): el sistema muestra la cifra reportada tal cual y no la recalcula. El ajuste de circulante no le aplica: ambas columnas muestran el dato reportado.

3. ASIGNACIÓN DE CAPITAL

No cuadra: quedan -883,7M sin explicar entre el capital libre y los usos detectados. El desfase corresponde a partidas no mapeadas o a movimientos no monetarios y reclasificaciones de balance (efectivo restringido, efecto divisa en caja, deuda asumida en compras o reclasificaciones entre caja e inversiones) que deben revisarse en las notas de flujos y balance del informe.

• *1: Adquisiciones: Se destinaron 904,3M en efectivo a la compra de los inmuebles de Bally's Twin River Casino Resort (Bally's Lincoln), adquiridos el 11 de febrero de 2026 por 700M en efectivo más 332.890 unidades operativas valoradas en 15,4M; la operación añade 56M de renta anual a Bally's Master Lease II. La parte no monetaria (unidades operativas y deuda asumida) no supone salida de caja y explica parte del residuo de la asignación de capital. La adquisición de inmuebles de Sunland Park por 183,75M se cerró en octubre de 2025 (ejercicio anterior) y no forma parte de este trimestre.
• *2: Deuda balance: 8077,7M -> 8080,5M (+2,8M). Deuda neta: 7758,7M -> 7914,8M (+156,1M). Caja balance: 319M -> 165,8M (-153,2M); la caja disminuyó: fuente de liquidez (+); fila Caja = 153,2M. La deuda del balance no incluye los pasivos por arrendamiento operativo (240,1M) ni financiero (62,7M).

EN TODO EL AÑO (9 MESES)

1. VENTAS

ACCIONES: 290,9M · BPA: 2,37 $

• *1: FFO reportado por la empresa: 882,1M (frente a la aproximación NAREIT de 896,3M = Beneficio Neto 688,2M + depreciación y amortización 213,7M + deterioros de inmuebles 0M − ganancias por ventas 5,6M; la diferencia de 14,2M son ajustes propios de la reconciliación reportada). FFO por acción reportado: 3,03 $. Payout sobre FFO: +77,9 % (dividendo del periodo 698,41M ÷ FFO 882,1M; el dividendo se juzga contra el FFO/AFFO, no contra el BPA). El Beneficio Neto GAAP incluye la depreciación de los inmuebles (un coste no-cash que no mide el valor del activo) y las ganancias/deterioros no recurrentes: el sector mide el negocio con el FFO y, para el dividendo, con el AFFO o el cash disponible. El AFFO no es un estándar y el sistema solo lo muestra si el filing lo publica; cuando el filing desglosa el capex de mantenimiento, el bloque de Cash Flow añade la fila AFFO/CAD (aprox.) = FFO − capex de mantenimiento.

2. CASH FLOW

• *1: WC = media de los últimos 10 ejercicios: -0,5%. Al ser acumulado de 9 meses, el importe anual se prorratea por los meses del periodo (anual × 9/12) = -4M. Desviación del circulante reportado (-38,2M) frente al WC teórico (-4M): -34,2M. El Cash Flow tras el ajuste de circulante queda en: 899,5M - (-34,2M) = 933,7M.
• *2: En REITs el capex del periodo (472,55) incluye construcción y desarrollo, que crea activos y se financia con deuda o desinversiones: el FCF tras todo el capex no mide la caja libre del negocio ni equivale al capex de mantenimiento. La métrica del sector es el AFFO/CAD, pero el filing no desglosa el capex de mantenimiento (no consta) y el sistema no lo inventa.
• *3: Refinanciación y financiación del periodo: Deuda nueva del periodo: 2156,9M, de los cuales 800M corresponden a notas sénior al 5,625 % con vencimiento el 1 de marzo de 2036 emitidas a 99,857 % del principal; el resto (1.356,9M) corresponde a otras disposiciones de deuda (revolver, etc.) sin tipo publicado en el texto. Emisiones de capital (ATM/DRIP/opciones): 7,6M de acciones y 350,8M netos. Solo se reflejan las magnitudes y los tipos reportados por el filing; no se recalculan impactos anuales en el trimestre.

3. ASIGNACIÓN DE CAPITAL

No cuadra: quedan -240,3M sin explicar entre el capital libre y los usos detectados. El desfase corresponde a partidas no mapeadas o a movimientos no monetarios y reclasificaciones de balance (efectivo restringido, efecto divisa en caja, deuda asumida en compras o reclasificaciones entre caja e inversiones) que deben revisarse en las notas de flujos y balance del informe.

• *2: Adquisiciones: Se destinaron 904,3M en efectivo a la compra de los inmuebles de Bally's Twin River Casino Resort (Bally's Lincoln), adquiridos el 11 de febrero de 2026 por 700M en efectivo más 332.890 unidades operativas valoradas en 15,4M; la operación añade 56M de renta anual a Bally's Master Lease II. La parte no monetaria (unidades operativas y deuda asumida) no supone salida de caja y explica parte del residuo de la asignación de capital. La adquisición de inmuebles de Sunland Park por 183,75M se cerró en octubre de 2025 (ejercicio anterior) y no forma parte de este periodo.
• *3: Deuda balance: 7203,7M -> 8080,5M (+876,8M). Deuda neta: 6979,4M -> 7914,8M (+935,4M). Caja balance: 224,3M -> 165,8M (-58,6M); la caja disminuyó: fuente de liquidez (+); fila Caja = 58,6M. La deuda del balance no incluye los pasivos por arrendamiento operativo (240,1M) ni financiero (62,7M).

NOTAS DEL TRIMESTRE E INFORMACIÓN RELEVANTE

• Dividendo trimestral de 0,82 $ por acción: El consejo declaró un dividendo trimestral de 0,82 $ por acción, pagado el 25 de septiembre de 2026 a los accionistas registrados el 11 de septiembre de 2026; el dividendo anualizado implícito es de 3,28 $ por acción.
• Adquisición de Bally's Lincoln por 700M: El 11 de febrero de 2026 GLPI ejerció su derecho de compra sobre los inmuebles de Bally's Twin River Casino Resort (Bally's Lincoln) por 700M en efectivo más 332.890 unidades operativas valoradas en 15,4M, añadiendo 56M de renta anual a Bally's Master Lease II.

Ocupación de la cartera

Evolución de la ocupación física (porcentaje de la superficie arrendada sobre el total) al cierre de los últimos 6 trimestres (Q4 2023-Q4 2025), tomada del XBRL de la SEC con una única definición por empresa. La ocupación es un dato operativo (no una valoración): la ocupación económica mide la renta en vigor frente a la de mercado y la física, la superficie arrendada; las comparaciones same-store excluyen compras y ventas. En hoteleras la métrica equivalente es RevPAR/ADR. No se predice.