# Informe 10-K de Gaming and Leisure Properties, Inc. (GLPI) — Resultados del ejercicio 2025 — GLPI

> Empresa: Gaming and Leisure Properties, Inc. (GLPI)
> Formulario: 10-K · Periodo: Resultados del ejercicio 2025 — GLPI
> Fecha de publicación: 2026-11-12
> Fuente oficial: [SEC EDGAR Filing](https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1575965/000157596526000032/glpi-20251231.htm)
> Descargar PDF: https://cifraresearch.com/api/reports/b5dacf9f-b1f1-4ad5-b5d1-4364a110d55b.pdf
> URL Canónica: https://cifraresearch.com/informe/GLPI/2025-10K

**Calificación Cifra:** NOTA DE RESULTADOS: 7 — Calificación puramente financiera basada en las cuentas cerradas del ejercicio, el guidance oficial de AFFO para 2026 y la asignación de capital ejecutada. El crecimiento de ventas (+4,13 %) y del beneficio operativo (+6,26 %) es sólido, con un FFO reportado de 1.114,2M (+4,9 %) y un payout sobre FFO del 78,3 %. La deuda neta se redujo en 215,8M y la refinanciación a tipos ligeramente inferiores es favorable. El FCF de 825M no cubre el dividendo de 871,9M, aunque el flujo operativo sí lo hace con holgura. La emisión de 8,2M de acciones diluyó el BPA un 3,0 %, y el programa de recompra (180M) no se utilizó. Sin especulación sobre el cumplimiento futuro del guidance.

## EN TODO EL AÑO (12 MESES)

### Ventas y Cuenta de Resultados
- **BPA / EPS:** 3,88 $ -> %2,9 más (3,77 $)
- **Acciones en circulación:** 283M (al final del 2025, no el promedio) -> %3,1 más (274,4M) -> efecto en el BPA: %-3,0

| Concepto | Actual | Anterior | Variación |
|---|---|---|---|
| Ventas | 1594,8M | 1531,5M | +4,13 % |
| Beneficio Bruto | 1539,4M | 1483,8M | +3,75 % |
| Beneficio Operativo | 1201,5M | 1130,7M | +6,26 % |
| EBT | 852,6M | 809,8M | +5,29 % |
| Beneficio Neto | 850,4M | 807,6M | +5,3 % |
| FFO | 1114,2M | 1062,1M | +4,91 % |

> *1: FFO reportado por la empresa: 1114,2M (con su reconciliación; el sistema no lo recalcula). Fórmula NAREIT con sus componentes: Beneficio Neto 825,1M + D&A 282,9M + deterioros de inmuebles 0M − ganancias por ventas de inmuebles 0M = 1.108,0M (aproximación NAREIT; la cifra reportada por la empresa es 1114,2M, con su propia reconciliación). FFO por acción: 3,98 $. Payout sobre FFO: dividendo del ejercicio 871,9M ÷ FFO 1114,2M = 78,3 % (el dividendo se juzga contra el FFO/AFFO, no contra el BPA). El Beneficio Neto GAAP incluye la depreciación de los inmuebles (un coste no-cash que no mide el valor del activo) y las ganancias/deterioros no recurrentes: el sector mide el negocio con el FFO y, para el dividendo, con el AFFO o el cash disponible. El AFFO no es un estándar y el sistema solo lo muestra si el filing lo publica; cuando el filing desglosa el capex de mantenimiento, el bloque de Cash Flow añade la fila AFFO/CAD (aprox.) = FFO − capex de mantenimiento.

### Flujo de Caja

| Concepto | Normal | Normalizado |
|---|---|---|
| Cash Flow | 1129,4 | 1136,1 |
| CAPEX | 304,4 | 304,4 |
| FCF | 825 | 831,7 |
| FCF/Acción | 2,92 $ | 2,94 $ |
| Dividendo | 871,9 | 871,9 |
| Libre | -46,9 | -40,2 |
| AFFO | 1120,1 | 1120,1 |

**Escenarios:** Normal (WC=-12) · Normalizado*1 (WC=-5)

> *1: WC = media de los últimos 10 ejercicios: -0,5% × 1141,4M = -5,3M en el periodo. Desviación del circulante reportado (-12M) frente al WC teórico (-5,3M): __-6,7M__. El Cash Flow tras el ajuste de circulante queda en: 1129,4M - (__-6,7M__) = 1136,1M.
> *2: AFFO reportado por la empresa: 1120,1M (puente desde un FFO reportado de 1114,2M; la diferencia son los ajustes propios de su definición). Definición de la empresa: FFO: beneficio neto excluyendo (ganancias) o pérdidas por ventas de inmuebles y la depreciación inmobiliaria según NAREIT. AFFO: FFO excluyendo, según el periodo, gastos de compensación en acciones; amortización de costes de emisión de deuda, primas y descuentos; otra depreciación; amortización de derechos de suelo; acreción de la inversión en arrendamientos; ajustes no monetarios de pasivos por arrendamiento financiero; ajustes de renta lineal y renta diferida; pérdidas por extinción de deuda; cargos de indemnización; intereses capitalizados; y provisión (beneficio) por pérdidas crediticias netas, menos gastos de mantenimiento de capital.. El AFFO no es un estándar (SBC, renta linealizada, capex de mantenimiento…): el sistema muestra la cifra reportada tal cual y no la recalcula. El ajuste de circulante no le aplica: ambas columnas muestran el dato reportado.
> *3: Refinanciación y financiación del periodo: Refinanciación ejecutada: Emisión de 600M$ de notas al 5,25% con vencimiento 2033 y 700M$ de notas al 5,75% con vencimiento 2037; los fondos se usaron para amortizar anticipadamente 975M$ de notas al 5,375% con vencimiento en abril de 2026.; importe refinanciado de 975M; tipo anterior del 5,375 % y nuevo medio ponderado del 5,54 % (600M al 5,25 % + 700M al 5,75 % sobre 1.300M). Deuda nueva del periodo: 1292,2M (tipo publicado: 5,25% (600M, vencimiento 2033) y 5,75% (700M, vencimiento 2037)). Emisiones de capital (ATM/DRIP/opciones): 8,2M de acciones y 402,8M netos. Solo se reflejan las magnitudes y los tipos reportados por el filing; no se recalculan impactos anuales en el trimestre.

### Asignación de Capital

| Concepto | Importe |
|---|---|
| Libre | -46,9 |
| Inversiones a corto plazo | 550 |
| Adquisiciones | -285 |
| Caja*2 | 238,3 |
| Deuda*2 | -454,1 |
| En total | 2,3 |

**Verificación:** Más o menos cuadra. Aun así, puede ser que no haya visto algún detalle. La tabla solo incluye movimientos de caja; los siguientes no pasan por caja: deuda no monetaria (recompras o amortizaciones anticipadas de deuda con ganancia o pérdida, efecto divisa) -79,7M. Con ellos, el resto sin explicar sería -77,4M, dentro del margen razonable.

> *1: Adquisiciones: se destinaron 285M a la compra de activos inmobiliarios, de los cuales 183,75M corresponden a los activos inmobiliarios de Sunland Park Racetrack and Casino (cerrada el 15 de octubre de 2025, arrendada a Strategic Gaming Management en triple-net con un rendimiento de capitalización del 8,16 %) y los 101,25M restantes a otras adquisiciones de terrenos/activos inmobiliarios (uso de fondos).
> *2: Deuda balance: 7735,9M -> 7281,8M (-454,1M). Deuda neta: 7273,3M -> 7057,5M (-215,8M). Caja balance: 462,6M -> 224,3M (-238,3M); la caja disminuyó: fuente de liquidez (+); fila Caja = 238,3M.

## Conclusiones

### Deuda
La deuda neta se sitúa en **7.057,5M$** (**-215,8M$** vs ejercicio anterior) y la deuda normal en **7.281,8M$** (**-454,1M$**). El calendario de vencimientos de los próximos 5 años muestra compromisos escalonados entre **2027** y **2030**, con un tipo de interés medio de toda la deuda del **5,02 %** (estimado a partir de los rangos de cupón ponderados). La deuda fija asciende a **6.350,0M$** con un tipo medio ponderado del **5,06 %** y la variable a **931,6M$** (SOFR + spread). El gasto por intereses del ejercicio fue de 373,9M. Los intereses pagados en efectivo ascendieron a 357M.

### Perspectivas de la Dirección
La dirección espera que el AFFO y el AFFO por acción mejoren en el próximo ejercicio, según el guidance oficial, apoyado en las financiaciones de desarrollo y las adquisiciones previstas. El detalle cuantitativo está en la tabla.

### Operaciones corporativas
**Adquisiciones:** El **15 de octubre de 2025** se cerró la adquisición de los activos inmobiliarios de **Sunland Park Racetrack and Casino** por **183,75M$**, arrendados a **Strategic Gaming Management** en régimen de triple-net. La operación amplía la cartera con un operador de juego regional existente y ofrece un rendimiento de capitalización del **8,16 %**. Adicionalmente, se realizaron otras adquisiciones de terrenos y activos inmobiliarios por **101,25M$**, hasta un total de **285M$** en el ejercicio.

**Hechos posteriores:** El **11 de febrero de 2026** GLPI ejerció su opción de compra de los activos inmobiliarios del **Bally's Twin River Lincoln Casino Resort** por **700M$**, añadiendo **56,0M$** de renta anual al Bally's Master Lease II. El **15 de enero de 2026** financió **27M$** para adquirir el terreno del proyecto **Live! Virginia Casino & Hotel**, con un compromiso adicional de **440M$** para costes de desarrollo.

**Financiaciones de desarrollo:** En 2025 se completaron financiaciones de desarrollo por un total de **~602M$**: **150M$** para la torre de hotel de M Resort (PENN) al **7,79 %**, **130M$** para la reubicación de Hollywood Casino Joliet al **7,75 %**, **111M$** para el desarrollo de Casino Queen en Baton Rouge al **9,00 %**, **201,6M$** para Bally's Chicago al **8,5 %** y **9,6M$** para Casino Queen Marquette al **8,25 %**.

### Lista de Seguimiento (Watchlist)
- Evolución del AFFO y del payout sobre FFO tras las financiaciones de desarrollo y la adquisición de Lincoln.
- Refinanciación de los vencimientos de deuda de 2027-2030 y coste efectivo de los nuevos intereses.
- Dilución por las ventas a plazo pendientes de liquidar en 2026.
- Cobertura del dividendo por el flujo operativo y el FCF tras el capex de desarrollo.

---
*Análisis generado con IA por Cifra (https://cifraresearch.com) a partir de la fuente primaria en SEC EDGAR. Fines informativos, no constituye recomendación de inversión.*