GLPI — FY 2025

PARTE I: RESUMEN DE CUENTAS

EN TODO EL AÑO (12 MESES)

1. VENTAS

ACCIONES: 283M (al final del 2025, no el promedio) -> %3,1 más (274,4M) -> efecto en el BPA: %-3,0 · BPA: 3,88 $ -> %2,9 más (3,77 $)

• *1: FFO reportado por la empresa: 1114,2M (con su reconciliación; el sistema no lo recalcula). Fórmula NAREIT con sus componentes: Beneficio Neto 825,1M + D&A 282,9M + deterioros de inmuebles 0M − ganancias por ventas de inmuebles 0M = 1.108,0M (aproximación NAREIT; la cifra reportada por la empresa es 1114,2M, con su propia reconciliación). FFO por acción: 3,98 $. Payout sobre FFO: dividendo del ejercicio 871,9M ÷ FFO 1114,2M = 78,3 % (el dividendo se juzga contra el FFO/AFFO, no contra el BPA). El Beneficio Neto GAAP incluye la depreciación de los inmuebles (un coste no-cash que no mide el valor del activo) y las ganancias/deterioros no recurrentes: el sector mide el negocio con el FFO y, para el dividendo, con el AFFO o el cash disponible. El AFFO no es un estándar y el sistema solo lo muestra si el filing lo publica; cuando el filing desglosa el capex de mantenimiento, el bloque de Cash Flow añade la fila AFFO/CAD (aprox.) = FFO − capex de mantenimiento.

2. CASH FLOW

• *1: WC = media de los últimos 10 ejercicios: -0,5% × 1141,4M = -5,3M en el periodo. Desviación del circulante reportado (-12M) frente al WC teórico (-5,3M): -6,7M. El Cash Flow tras el ajuste de circulante queda en: 1129,4M - (-6,7M) = 1136,1M.
• *2: AFFO reportado por la empresa: 1120,1M (puente desde un FFO reportado de 1114,2M; la diferencia son los ajustes propios de su definición). Definición de la empresa: FFO: beneficio neto excluyendo (ganancias) o pérdidas por ventas de inmuebles y la depreciación inmobiliaria según NAREIT. AFFO: FFO excluyendo, según el periodo, gastos de compensación en acciones; amortización de costes de emisión de deuda, primas y descuentos; otra depreciación; amortización de derechos de suelo; acreción de la inversión en arrendamientos; ajustes no monetarios de pasivos por arrendamiento financiero; ajustes de renta lineal y renta diferida; pérdidas por extinción de deuda; cargos de indemnización; intereses capitalizados; y provisión (beneficio) por pérdidas crediticias netas, menos gastos de mantenimiento de capital.. El AFFO no es un estándar (SBC, renta linealizada, capex de mantenimiento…): el sistema muestra la cifra reportada tal cual y no la recalcula. El ajuste de circulante no le aplica: ambas columnas muestran el dato reportado.
• *3: Refinanciación y financiación del periodo: Refinanciación ejecutada: Emisión de 600M$ de notas al 5,25% con vencimiento 2033 y 700M$ de notas al 5,75% con vencimiento 2037; los fondos se usaron para amortizar anticipadamente 975M$ de notas al 5,375% con vencimiento en abril de 2026.; importe refinanciado de 975M; tipo anterior del 5,375 % y nuevo medio ponderado del 5,54 % (600M al 5,25 % + 700M al 5,75 % sobre 1.300M). Deuda nueva del periodo: 1292,2M (tipo publicado: 5,25% (600M, vencimiento 2033) y 5,75% (700M, vencimiento 2037)). Emisiones de capital (ATM/DRIP/opciones): 8,2M de acciones y 402,8M netos. Solo se reflejan las magnitudes y los tipos reportados por el filing; no se recalculan impactos anuales en el trimestre.

3. ASIGNACIÓN DE CAPITAL

Más o menos cuadra. Aun así, puede ser que no haya visto algún detalle. La tabla solo incluye movimientos de caja; los siguientes no pasan por caja: deuda no monetaria (recompras o amortizaciones anticipadas de deuda con ganancia o pérdida, efecto divisa) -79,7M. Con ellos, el resto sin explicar sería -77,4M, dentro del margen razonable.

• *1: Adquisiciones: se destinaron 285M a la compra de activos inmobiliarios, de los cuales 183,75M corresponden a los activos inmobiliarios de Sunland Park Racetrack and Casino (cerrada el 15 de octubre de 2025, arrendada a Strategic Gaming Management en triple-net con un rendimiento de capitalización del 8,16 %) y los 101,25M restantes a otras adquisiciones de terrenos/activos inmobiliarios (uso de fondos).
• *2: Deuda balance: 7735,9M -> 7281,8M (-454,1M). Deuda neta: 7273,3M -> 7057,5M (-215,8M). Caja balance: 462,6M -> 224,3M (-238,3M); la caja disminuyó: fuente de liquidez (+); fila Caja = 238,3M.

PARTE II: EVOLUCIÓN DE INGRESOS

Evolución de ingresos

El filing no publica un desglose de ingresos por segmento; se muestra la evolución de los ingresos consolidados de los últimos 10 ejercicios. En 2025, los ingresos totales fueron 1.594,8M$ (+4,1 %). El gráfico muestra la evolución de los ingresos totales; no se añaden partes del negocio ni estimaciones. Serie determinista construida con los hechos XBRL del filing.

PARTE III: INDAGACIÓN A FONDO Y CONCLUSIÓN

Deuda y vencimientos

La deuda neta se sitúa en **7.057,5M$** (**-215,8M$** vs ejercicio anterior) y la deuda normal en **7.281,8M$** (**-454,1M$**). El calendario de vencimientos de los próximos 5 años muestra compromisos escalonados entre **2027** y **2030**, con un tipo de interés medio de toda la deuda del **5,02 %** (estimado a partir de los rangos de cupón ponderados). La deuda fija asciende a **6.350,0M$** con un tipo medio ponderado del **5,06 %** y la variable a **931,6M$** (SOFR + spread). El gasto por intereses del ejercicio fue de 373,9M. Los intereses pagados en efectivo ascendieron a 357M.

Perspectivas (Outlook)

La dirección espera que el AFFO y el AFFO por acción mejoren en el próximo ejercicio, según el guidance oficial, apoyado en las financiaciones de desarrollo y las adquisiciones previstas. El detalle cuantitativo está en la tabla.

Operaciones corporativas

**Adquisiciones:** El **15 de octubre de 2025** se cerró la adquisición de los activos inmobiliarios de **Sunland Park Racetrack and Casino** por **183,75M$**, arrendados a **Strategic Gaming Management** en régimen de triple-net. La operación amplía la cartera con un operador de juego regional existente y ofrece un rendimiento de capitalización del **8,16 %**. Adicionalmente, se realizaron otras adquisiciones de terrenos y activos inmobiliarios por **101,25M$**, hasta un total de **285M$** en el ejercicio. **Hechos posteriores:** El **11 de febrero de 2026** GLPI ejerció su opción de compra de los activos inmobiliarios del **Bally's Twin River Lincoln Casino Resort** por **700M$**, añadiendo **56,0M$** de renta anual al Bally's Master Lease II. El **15 de enero de 2026** financió **27M$** para adquirir el terreno del proyecto **Live! Virginia Casino & Hotel**, con un compromiso adicional de **440M$** para costes de desarrollo. **Financiaciones de desarrollo:** En 2025 se completaron financiaciones de desarrollo por un total de **~602M$**: **150M$** para la torre de hotel de M Resort (PENN) al **7,79 %**, **130M$** para la reubicación de Hollywood Casino Joliet al **7,75 %**, **111M$** para el desarrollo de Casino Queen en Baton Rouge al **9,00 %**, **201,6M$** para Bally's Chicago al **8,5 %** y **9,6M$** para Casino Queen Marquette al **8,25 %**.

FFO y AFFO

El Beneficio Neto GAAP de un REIT incluye la depreciación de los inmuebles (un coste no-cash que no refleja el valor del activo) y las ganancias o pérdidas por ventas, que no son resultado recurrente del alquiler. Por eso el sector mide el negocio con el FFO (Funds From Operations): Beneficio Neto + depreciación y amortización + deterioros de inmuebles − ganancias por ventas. El sistema calcula una aproximación NAREIT (sin ajustes de JVs); si el filing publica el FFO y el AFFO con su reconciliación, la fila y la nota del informe prefieren la cifra reportada. En 2025 la depreciación y amortización sumada al beneficio fue de 282,9M, con un Beneficio Neto de 825,1M. El dividendo se juzga contra el FFO y el AFFO, no contra el BPA: la obligación de repartir al menos el 90 % del beneficio fiscal hace normal un payout sobre BPA superior al 100 %. El AFFO no es un estándar: cada empresa lo define (SBC, renta linealizada, capex de mantenimiento) y el sistema no lo recalcula; solo lo muestra si el filing lo publica. No es una predicción.

Valor contable y cotización

El valor contable por acción es coste histórico menos depreciación acumulada de los inmuebles: no es el NAV (valor de mercado de los activos) y no se calcula aquí ningún NAV. La cotización de cierre de cada ejercicio procede de Yahoo Finance (misma fuente que la ficha de empresa) y el gráfico añade la ratio precio/valor contable en el eje derecho (veces: cuánto se paga en libros por cada dólar de valor contable). Al cierre de 2025 la cotización (44,69 $) cotizaba por encima del valor contable por acción (16,34 $): un 2,74x, en prima. El descuento o la prima observados son informativos, no una recomendación: en REITs el valor contable depreciado suele diferir del valor de mercado de la cartera. No es una predicción.

Ampliaciones y financiación

Los REIT financian el crecimiento de la cartera con deuda y con emisiones de capital (programas ATM, DRIP y opciones), que son la norma del sector. Emitir por encima del valor contable por acción crea valor contable por acción y por debajo lo diluye: es un hecho, no una recomendación. En 2025 la compañía emitió 8,20 M de acciones y 402,8M netos. La emisión equivale al 3,0 % de las acciones del cierre anterior. El precio medio implícito de las acciones emitidas (49,12 $) supera el rango de 1,3-1,5× sobre el valor contable por acción de cierre (16,34 $): un 3,01x, crea valor contable por acción. Refinanciación del ejercicio: Emisión de 600M$ de notas al 5,25% con vencimiento 2033 y 700M$ de notas al 5,75% con vencimiento 2037; los fondos se usaron para amortizar anticipadamente 975M$ de notas al 5,375% con vencimiento en abril de 2026.; importe refinanciado de 975M; tipo anterior del 5,375 % y nuevo medio ponderado del 5,54 %. En magnitudes del ejercicio, la deuda nueva del ejercicio fue de 1292,2M y las compras de inmuebles ascendieron a 285M; el filing solo declara la financiación concreta cuando lo indica expresamente. El filing solo publica el tipo de la deuda nueva como 5,25% (600M, vencimiento 2033) y 5,75% (700M, vencimiento 2037). Los importes de emisión son un precio medio implícito (el neto incluye comisiones y puede mezclar ATM, DRIP y opciones). No es una predicción ni una recomendación de financiación.

Ocupación de la cartera

Evolución de la ocupación física (porcentaje de la superficie arrendada sobre el total) al cierre de los últimos 5 ejercicios (2021-2025), tomada del XBRL de la SEC con una única definición por empresa. La ocupación es un dato operativo (no una valoración): la ocupación económica mide la renta en vigor frente a la de mercado y la física, la superficie arrendada; las comparaciones same-store excluyen compras y ventas. En hoteleras la métrica equivalente es RevPAR/ADR. No se predice.

Puntos clave en seguimiento

• Evolución del AFFO y del payout sobre FFO tras las financiaciones de desarrollo y la adquisición de Lincoln.
• Refinanciación de los vencimientos de deuda de 2027-2030 y coste efectivo de los nuevos intereses.
• Dilución por las ventas a plazo pendientes de liquidar en 2026.
• Cobertura del dividendo por el flujo operativo y el FCF tras el capex de desarrollo.

VALORACIÓN GENERAL

NOTA DE RESULTADOS: 7 — Calificación puramente financiera basada en las cuentas cerradas del ejercicio, el guidance oficial de AFFO para 2026 y la asignación de capital ejecutada. El crecimiento de ventas (+4,13 %) y del beneficio operativo (+6,26 %) es sólido, con un FFO reportado de 1.114,2M (+4,9 %) y un payout sobre FFO del 78,3 %. La deuda neta se redujo en 215,8M y la refinanciación a tipos ligeramente inferiores es favorable. El FCF de 825M no cubre el dividendo de 871,9M, aunque el flujo operativo sí lo hace con holgura. La emisión de 8,2M de acciones diluyó el BPA un 3,0 %, y el programa de recompra (180M) no se utilizó. Sin especulación sobre el cumplimiento futuro del guidance.