GEO — FY 2025

PARTE I: RESUMEN DE CUENTAS

EN TODO EL AÑO (12 MESES)

1. VENTAS

ACCIONES: 136,2M (al final del 2025, no el promedio) -> %2,9 menos (140,2M) -> efecto en el BPA: %2,9 · BPA: 1,82 $ -> %1,1 menos (1,84 $)

• *1: Se suman de vuelta 9,3M de amortización recurrente de intangibles. Beneficio Operativo Ajustado = 257,5M + 9,3M = 266,8M. El ejercicio 2025 incluye además una ganancia de 232,4M por la venta del Lawton Correctional Facility y 38,2M de costes de litigios no monetarios (caso Nwauzor), que explican el salto del EBT y del Beneficio Neto frente al año anterior.
• *2: Partidas no operativas no recurrentes: se excluye del EBT Ajustado la partida de 232,4M del periodo por no ser resultado recurrente del negocio; el Beneficio Neto Ajustado resta la partida íntegra (232,4M), sin descuento fiscal por la fiscalidad REIT. Descripción de la partida: Ganancia neta por desinversión de activos (venta del Lawton Correctional Facility).
• *3: Impuestos: el gasto fiscal reportado fue 85,7M sobre un EBT de 335,5M (tipo efectivo del 25,54 %). No procede normalizar el gasto, que ya incluye el impuesto asociado a la partida no recurrente excluida; el Beneficio Neto Ajustado queda en 21,9M.
• *4: FFO (aprox. NAREIT): Beneficio Neto de 254,4M + depreciación y amortización de 132M + deterioros de inmuebles de 0M − ganancias por ventas de 0M = 386,4M. FFO por acción: 2,77 $. El Beneficio Neto GAAP incluye la depreciación de los inmuebles (un coste no-cash que no mide el valor del activo) y las ganancias/deterioros no recurrentes: el sector mide el negocio con el FFO y, para el dividendo, con el AFFO o el cash disponible. El AFFO no es un estándar y el sistema solo lo muestra si el filing lo publica; cuando el filing desglosa el capex de mantenimiento, el bloque de Cash Flow añade la fila AFFO/CAD (aprox.) = FFO − capex de mantenimiento.

2. CASH FLOW

• *1: WC = media de los últimos 9 ejercicios: -13,5% × 402,9M = -54,3M en el periodo. Desviación del circulante reportado (-330,3M) frente al WC teórico (-54,3M): -276M. El Cash Flow tras el ajuste de circulante queda en: 72,6M - (-276M) = 348,6M.
• *2: En REITs el capex del periodo (197,5) incluye construcción y desarrollo, que crea activos y se financia con deuda o desinversiones: el FCF tras todo el capex no mide la caja libre del negocio ni equivale al capex de mantenimiento. La métrica del sector es el AFFO/CAD, pero el filing no desglosa el capex de mantenimiento (no consta) y el sistema no lo inventa.

3. ASIGNACIÓN DE CAPITAL

No cuadra: quedan +285M sin explicar entre el capital libre y los usos detectados. La tabla solo incluye movimientos de caja; los siguientes no pasan por caja: deuda no monetaria (recompras o amortizaciones anticipadas de deuda con ganancia o pérdida, efecto divisa) +62,2M. Estos movimientos no reducen el descuadre: el resto sin explicar sería +347,2M, así que faltan movimientos de caja por mapear (adquisiciones, desinversiones, deuda o caja) antes de atribuirlo a reclasificaciones.

• *1: Desinversiones: se ingresaron 312M por la venta del Lawton Correctional Facility (Oklahoma, 2.388 camas) al Estado de Oklahoma, con una ganancia de aproximadamente 228M. Adquisiciones: se destinaron 60M a la compra del Western Region Detention Facility (San Diego, California, 770 camas), financiada como intercambio inmobiliario de tipo similar con los ingresos de la venta anterior.
• *2: Deuda balance: 1712,8M -> 1650,6M (-62,2M). Deuda neta: 1635,9M -> 1581,6M (-54,3M). Caja balance: 76,9M -> 69M (-7,9M); la caja disminuyó: fuente de liquidez (+); fila Caja = 7,9M.

PARTE II: INGRESOS POR SEGMENTO

Ingresos por negocio

El filing desglosa los ingresos en 4 partes del negocio: United States Corrections & Detention (62,9 %), Electronic Monitoring & Supervision Services (17,6 %), Reentry Services (11,4 %) y International Services (8,0 %). En 2023, los ingresos de los negocios fueron 2.413,2M$ (+1,5 %); la mayor es United States Corrections & Detention, con 1.518,3M$ (62,9 %). El gráfico apila los ingresos de cada negocio en cada periodo; la altura suma el desglose publicado por el filing. El margen publicado de los segmentos que lo desglosan se incluye en su nota; es la medida del filing y no incorpora los costes que este no asigna a los segmentos. El gráfico de márgenes compara el margen publicado de cada segmento con el margen operativo y el neto consolidados (beneficio operativo y neto del XBRL sobre los ingresos totales). El margen del segmento no es comparable al consolidado porque puede excluir I+D o costes no asignados. Serie determinista construida con los hechos XBRL del filing (segmentos reportables); no se mezclan niveles ni se extrapolan cifras. Sin desglose etiquetado, el apartado se omite.

1: United States Corrections & Detention

Parte reportada por el filing; las cifras son las publicadas para ese segmento, no una estimación. Evolución en la serie del informe: de 1.601,7M$ (2019) a 1.518,3M$ (2023), -5,2 %. Resultado operativo del segmento (2023): 270M$, un 17,8 % sobre los ingresos del segmento; no incluye los costes que el filing no asigna a los segmentos (corporativos, I+D o costes estándar, según el caso), así que no equivale al margen consolidado de la compañía. Dentro de United States Corrections & Detention, el filing desglosa por producto o servicio: Owned & Leased Corrections & Detention 1.140,5M$ (75,1 %) y Managed Only 377,7M$ (24,9 %). Cifras publicadas por el filing (XBRL); no se recalculan ni se extrapolan.

2: Electronic Monitoring & Supervision Services

Parte reportada por el filing; las cifras son las publicadas para ese segmento, no una estimación. Evolución en la serie del informe: de 257M$ (2019) a 425,9M$ (2023), +65,7 %. Resultado operativo del segmento (2023): 212,9M$, un 50,0 % sobre los ingresos del segmento; no incluye los costes que el filing no asigna a los segmentos (corporativos, I+D o costes estándar, según el caso), así que no equivale al margen consolidado de la compañía. Cifras publicadas por el filing (XBRL); no se recalculan ni se extrapolan.

3: Reentry Services

Parte reportada por el filing; las cifras son las publicadas para ese segmento, no una estimación. Evolución en la serie del informe: de 357,3M$ (2019) a 275,1M$ (2023), -23,0 %. Resultado operativo del segmento (2023): 48,7M$, un 17,7 % sobre los ingresos del segmento; no incluye los costes que el filing no asigna a los segmentos (corporativos, I+D o costes estándar, según el caso), así que no equivale al margen consolidado de la compañía. Dentro de Reentry Services, el filing desglosa por producto o servicio: Owned & Leased Community Based 167M$ (60,7 %), Electronic Monitoring Services & Other Reentry 103M$ (37,4 %) y Managed Only 5,1M$ (1,9 %). Cifras publicadas por el filing (XBRL); no se recalculan ni se extrapolan.

4: International Services

Parte reportada por el filing; las cifras son las publicadas para ese segmento, no una estimación. Evolución en la serie del informe: de 262M$ (2019) a 193,9M$ (2023), -26,0 %. Resultado operativo del segmento (2023): 11,5M$, un 5,9 % sobre los ingresos del segmento; no incluye los costes que el filing no asigna a los segmentos (corporativos, I+D o costes estándar, según el caso), así que no equivale al margen consolidado de la compañía. Cifras publicadas por el filing (XBRL); no se recalculan ni se extrapolan.

PARTE III: INGRESOS POR PAÍSES

Ingresos por países

El filing desglosa los ingresos en 3 países o áreas geográficas: United States (92,5 %), Australia (6,7 %) y South Africa (0,8 %). En 2025, los ingresos por país o área geográfica sumaron 2.631,5M$ (+8,6 %); el mayor es United States, con 2.434,4M$ (92,5 %). El gráfico apila los ingresos de cada país o área geográfica en cada periodo; la altura suma el desglose publicado por el filing. Serie determinista construida con los hechos XBRL del filing (desglose geográfico); no se mezclan niveles ni se extrapolan cifras. Sin desglose etiquetado, el apartado se omite.

1: United States

País o área reportada por el filing; las cifras son las publicadas para ese país o área, no una estimación. Evolución en la serie del informe: de 1.952,2M$ (2017) a 2.434,4M$ (2025), +24,7 %. Cifras publicadas por el filing (XBRL); no se recalculan ni se extrapolan.

2: Australia

País o área reportada por el filing; las cifras son las publicadas para ese país o área, no una estimación. Evolución en la serie del informe: de 285,7M$ (2017) a 177M$ (2025), -38,0 %. Cifras publicadas por el filing (XBRL); no se recalculan ni se extrapolan.

3: South Africa

País o área reportada por el filing; las cifras son las publicadas para ese país o área, no una estimación. Evolución en la serie del informe: de 18,3M$ (2017) a 20,1M$ (2025), +9,8 %. Cifras publicadas por el filing (XBRL); no se recalculan ni se extrapolan.

PARTE IV: INDAGACIÓN A FONDO Y CONCLUSIÓN

Deuda y vencimientos

La deuda neta se sitúa en **1.581,6M$** (**-54,3M$** frente al ejercicio anterior) y la deuda normal en **1.650,6M$** (**-62,2M$**). El calendario de vencimientos de los próximos 5 años muestra compromisos escalonados, con el grueso concentrado en **2029** (**651,5M$** al **8,625 %**) y **2030** (**360,2M$**), y **655M$** con vencimiento posterior al año 5. El tipo de interés medio estimado de la deuda es del 9,5 %. El gasto por intereses del ejercicio fue de 160,5M. Los intereses pagados en efectivo ascendieron a 154M.

Perspectivas (Outlook)

La dirección espera que los ingresos crezcan y que el beneficio por acción descienda en el próximo ejercicio según el guidance oficial, con una mejora del EBITDA ajustado y una reducción del gasto por intereses y del CAPEX.

Recompras de acciones

Durante 2025 la compañía destinó 91M a la recompra de 4,94M de acciones propias a un precio medio de 18,4 $18,42 dentro de un programa autorizado por el consejo por 500M. En el cuarto trimestre se recompraron aproximadamente 2,97M de acciones por 49M. El programa tiene un remanente de 409,4M y vence el 30 de junio de 2028.

Operaciones corporativas

**Adquisiciones:** El **31 de julio de 2025** la compañía adquirió el **Western Region Detention Facility**, un centro de detención de **770 camas** en San Diego, California, previamente arrendado y con contrato con el U.S. Marshals Service, por aproximadamente **60M$**. La operación se financió como intercambio inmobiliario de tipo similar con los ingresos de la venta del Lawton Correctional Facility y se espera un ahorro fiscal sobre ganancias de capital de aproximadamente **9,3M$**. **Desinversiones y ventas de participaciones:** El **25 de julio de 2025** se vendió el **Lawton Correctional Facility**, un centro de detención de **2.388 camas** en Lawton, Oklahoma, al Estado de Oklahoma por **312M$**, generando una ganancia de aproximadamente **228M$**. Los ingresos netos se destinaron a adquirir el Western Region Detention Facility y a amortizar deuda senior secured, incluidos aproximadamente **300M$** de deuda a tipo flotante.

FFO y AFFO

El Beneficio Neto GAAP de un REIT incluye la depreciación de los inmuebles (un coste no-cash que no refleja el valor del activo) y las ganancias o pérdidas por ventas, que no son resultado recurrente del alquiler. Por eso el sector mide el negocio con el FFO (Funds From Operations): Beneficio Neto + depreciación y amortización + deterioros de inmuebles − ganancias por ventas. El sistema calcula una aproximación NAREIT (sin ajustes de JVs); si el filing publica el FFO y el AFFO con su reconciliación, la fila y la nota del informe prefieren la cifra reportada. En 2025 la depreciación y amortización sumada al beneficio fue de 132M, con un Beneficio Neto de 254,4M. El dividendo se juzga contra el FFO y el AFFO, no contra el BPA: la obligación de repartir al menos el 90 % del beneficio fiscal hace normal un payout sobre BPA superior al 100 %. El AFFO no es un estándar: cada empresa lo define (SBC, renta linealizada, capex de mantenimiento) y el sistema no lo recalcula; solo lo muestra si el filing lo publica. No es una predicción.

Valor contable y cotización

El valor contable por acción es coste histórico menos depreciación acumulada de los inmuebles: no es el NAV (valor de mercado de los activos) y no se calcula aquí ningún NAV. La cotización de cierre de cada ejercicio procede de Yahoo Finance (misma fuente que la ficha de empresa) y el gráfico añade la ratio precio/valor contable en el eje derecho (veces: cuánto se paga en libros por cada dólar de valor contable). Al cierre de 2025 la cotización (16,12 $) cotizaba por encima del valor contable por acción (11,21 $): un 1,44x, en prima. El descuento o la prima observados son informativos, no una recomendación: en REITs el valor contable depreciado suele diferir del valor de mercado de la cartera. No es una predicción.

Ampliaciones y financiación

Los REIT financian el crecimiento de la cartera con deuda y con emisiones de capital (programas ATM, DRIP y opciones), que son la norma del sector. Emitir por encima del valor contable por acción crea valor contable por acción y por debajo lo diluye: es un hecho, no una recomendación. En 2025 la compañía emitió 0,30 M de acciones y 4,6M netos. La emisión equivale al 0,2 % de las acciones del cierre anterior. El precio medio implícito de las acciones emitidas (15,33 $) queda en la parte baja del rango de 1,3-1,5× sobre el valor contable por acción de cierre (11,21 $): un 1,37x, apenas crea valor contable por acción. Los importes de emisión son un precio medio implícito (el neto incluye comisiones y puede mezclar ATM, DRIP y opciones). No es una predicción ni una recomendación de financiación.

Ocupación de la cartera

Evolución de la ocupación de la cartera (según la definición etiquetada por la empresa) al cierre de los últimos 10 ejercicios (2016-2025), recuperada del texto de los propios 10-K con una única definición por empresa. Definición usada: ocupación media de todas las instalaciones de la compañía (camas activas, excluidas las inactivas). La ocupación es un dato operativo (no una valoración): la ocupación económica mide la renta en vigor frente a la de mercado y la física, la superficie arrendada; las comparaciones same-store excluyen compras y ventas. En hoteleras la métrica equivalente es RevPAR/ADR. No se predice.

2: Cambios en la dirección

**George C. Zoley**, fundador y **Executive Chairman**, fue nombrado **Chief Executive Officer** con efecto **1 de marzo de 2026**.

CEO · Efectivo: 2026-03-01 · Motivo: Nombramiento

• Nuevo CEO: George C. Zoley

La trayectoria de los directivos combina los hechos del informe con contexto público general; verifícala con fuentes externas antes de decidir.

Puntos clave en seguimiento

• Evolución de los ingresos y del EBITDA ajustado frente al guidance de 2.900–3.100M$ y 490–510M$.
• Ritmo y precio medio de ejecución de las recompras bajo el remanente de 409,4M$.
• Vencimientos de deuda de 2029 (651,5M$ al 8,625 %) y coste efectivo de la refinanciación.
• Relevo en la cúpula directiva con el nombramiento de Zoley como CEO efectivo el 1 de marzo de 2026.

VALORACIÓN GENERAL

NOTA DE RESULTADOS: 5 — Calificación puramente financiera basada en las cuentas del ejercicio, el outlook oficial y la asignación de capital. El crecimiento del EBT y del Beneficio Neto está impulsado por la ganancia no recurrente de 232,4M$ por la venta del Lawton Correctional Facility y lastrado por 38,2M$ de costes de litigios no monetarios; el Beneficio Operativo ajustado cae un 13,94 % y el FCF normalizado (151,1M$) queda por debajo del CAPEX, mientras la deuda se reduce ligeramente y las recompras se ejecutan a múltiplos razonables. Sin especulación sobre el cumplimiento futuro del guidance.