# Informe 10-Q de Federal Realty Investment Trust (FRT) — 2026 Q3 results — FRT

> Empresa: Federal Realty Investment Trust (FRT)
> Formulario: 10-Q · Periodo: 2026 Q3 results — FRT
> Fecha de publicación: 2026-11-12
> Fuente oficial: [SEC EDGAR Filing](https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/34903/000003490326000056/frt-20260930.htm)
> Descargar PDF: https://cifraresearch.com/api/reports/9eba4251-26b3-48b5-89c3-010ddba9f933.pdf
> URL Canónica: https://cifraresearch.com/informe/FRT/2026-Q3

## ÚLTIMOS 3 MESES

### Ventas y Cuenta de Resultados
- **BPA / EPS:** 1,87 $
- **Acciones en circulación:** 86,3M

| Concepto | Actual | Anterior | Variación |
|---|---|---|---|
| Ventas | 339,02M | 322,25M | +5,2 % |
| Beneficio Bruto | 229,9M | 216,59M | +6,15 % |
| Beneficio Operativo | 116,38M | 110,67M | +5,16 % |
| EBT | 68,99M | 64,5M | +6,96 % |
| Beneficio Neto | 68,99M | 64,5M | +6,96 % |
| FFO | 163M | 153M | +6,54 % |

> *1: FFO reportado por la empresa: 163M. La aproximación del sistema (Beneficio Neto + D&A total + deterioros de inmuebles − ganancias por ventas, sin ajustes de JVs) daría 168,8M. FFO por acción: 1,89 $. Payout sobre FFO: +123,1 % (el dividendo se juzga contra el FFO/AFFO, no contra el BPA). El Beneficio Neto GAAP incluye la depreciación de los inmuebles (un coste no-cash que no mide el valor del activo) y las ganancias/deterioros no recurrentes: el sector mide el negocio con el FFO y, para el dividendo, con el AFFO o el cash disponible. El AFFO no es un estándar y el sistema solo lo muestra si el filing lo publica; cuando el filing desglosa el capex de mantenimiento, el bloque de Cash Flow añade la fila AFFO/CAD (aprox.) = FFO − capex de mantenimiento.

### Flujo de Caja

| Concepto | Normal | Normalizado |
|---|---|---|
| Cash Flow | 322,4 | 320,7 |
| CAPEX | 217,96 | 217,96 |
| FCF | 104,44 | 102,74 |
| FCF/Acción | 1,21 $ | 1,19 $ |
| Dividendo | 200,6 | 200,6 |
| Libre | -96,16 | -97,86 |

**Escenarios:** Normal (WC=4) · Normalizado*1 (WC=2)

> *1: WC = media de los últimos 9 ejercicios: 1,2%. Al ser trimestral, el importe anual se divide entre 4 = 1,8M. Desviación del circulante reportado (3,5M) frente al WC teórico (1,8M): __1,7M__. El Cash Flow tras el ajuste de circulante queda en: 322,4M - (__1,7M__) = 320,7M.
> *2: Refinanciación y financiación del periodo: Deuda nueva del periodo: 460M a un tipo medio reportado del 3,50 %. Solo se reflejan las magnitudes y los tipos reportados por el filing; no se recalculan impactos anuales en el trimestre.

### Asignación de Capital

| Concepto | Importe |
|---|---|
| Libre | -96,16 |
| Adquisiciones*1 | -80 |
| Recompras*2 | -65 |
| Caja*3 | 5,9 |
| Deuda*3 | 4383,4 |
| En total | 4148,14 |

**Verificación:** No cuadra: quedan +4148,1M sin explicar entre el capital libre y los usos detectados. El desfase corresponde a partidas no mapeadas o a movimientos no monetarios y reclasificaciones de balance (efectivo restringido, efecto divisa en caja, deuda asumida en compras o reclasificaciones entre caja e inversiones) que deben revisarse en las notas de flujos y balance del informe.

> *1: Adquisiciones: Se destinaron 80M a la compra del interés en el suelo de Bethesda Row (2,5M), Congressional North Shopping Center en Rockville, Maryland (72,3M) y un edificio comercial y aparcamiento en Kingstowne Towne Center (19,7M) (uso de fondos).
> *2: Recompras: Se recompraron 591.113 acciones por 65,0M (precio medio 109,94 $) dentro del programa de 300M autorizado en abril de 2025 (uso de fondos).
> *3: Deuda balance: 500,2M -> 4883,6M (+4383,4M). Deuda neta: 384,6M -> 4773,9M (+4389,3M). Caja balance: 115,6M -> 109,7M (-5,9M); la caja disminuyó: fuente de liquidez (+); fila Caja = 5,9M. El salto de deuda refleja una base de comparación incompleta en el trimestre previo; frente al cierre de 2025 la deuda baja 59,5M (4943,1M -> 4883,6M).

## EN TODO EL AÑO (9 MESES)

### Ventas y Cuenta de Resultados
- **BPA / EPS:** —
- **Acciones en circulación:** 86,3M

| Concepto | Actual | Anterior | Variación |
|---|---|---|---|
| Ventas | 1015,81M | 942,93M | +7,73 % |
| Beneficio Bruto | 689,45M | 634,61M | +8,64 % |
| Beneficio Operativo | 350,7M | 343,87M | +1,99 % |
| EBT | 318,61M | 291,03M | +9,48 % |
| Beneficio Neto | 318,61M | 291,03M | +9,48 % |
| FFO | 504,9M | 483,8M | +4,36 % |

> *1: FFO (aprox. NAREIT): Beneficio Neto de 318,6M + depreciación y amortización de 300,1M + deterioros de inmuebles de 0M − ganancias por ventas de 113,8M = 504,9M. FFO por acción: 5,85 $. Payout sobre FFO: +59,1 % (el dividendo se juzga contra el FFO/AFFO, no contra el BPA). El Beneficio Neto GAAP incluye la depreciación de los inmuebles (un coste no-cash que no mide el valor del activo) y las ganancias/deterioros no recurrentes: el sector mide el negocio con el FFO y, para el dividendo, con el AFFO o el cash disponible. El AFFO no es un estándar y el sistema solo lo muestra si el filing lo publica; cuando el filing desglosa el capex de mantenimiento, el bloque de Cash Flow añade la fila AFFO/CAD (aprox.) = FFO − capex de mantenimiento.

### Flujo de Caja

| Concepto | Normal | Normalizado |
|---|---|---|
| Cash Flow | 507,02 | 496,6 |
| CAPEX | 217,96 | 217,96 |
| FCF | 289,1 | 278,6 |
| FCF/Acción | 3,35 $ | 3,23 $ |
| Dividendo | 298,18 | 298,18 |
| Libre | -9,08 | -19,58 |

**Escenarios:** Normal (WC=16) · Normalizado*1 (WC=6)

> *1: WC = media de los últimos 9 ejercicios: 1,2%. Al ser trimestral, el importe anual se divide entre 4 por trimestre: 5,5M en 9 meses. Desviación del circulante reportado (15,9M) frente al WC teórico (5,5M): __10,4M__. El Cash Flow tras el ajuste de circulante queda en: 507M - (__10,4M__) = 496,6M.
> *2: En REITs el capex del periodo (217,96) incluye construcción y desarrollo, que crea activos y se financia con deuda o desinversiones: el FCF tras todo el capex no mide la caja libre del negocio ni equivale al capex de mantenimiento. La métrica del sector es el AFFO/CAD, pero el filing no desglosa el capex de mantenimiento (no consta) y el sistema no lo inventa.
> *3: Refinanciación y financiación del periodo: Deuda nueva del periodo: 710M (tipo publicado: Préstamo a plazo de 250,0M (feb-2026) y notas canjeables 3,50 % (ago-2026)). Emisiones de capital (ATM/DRIP/opciones): 0,5M de acciones y 60,3M netos. Solo se reflejan las magnitudes y los tipos reportados por el filing; no se recalculan impactos anuales en el trimestre.

### Asignación de Capital

| Concepto | Importe |
|---|---|
| Libre | -9,08 |
| Desinversiones*1 | 222,5 |
| Adquisiciones*2 | -85,4 |
| Recompras*3 | -59,25 |
| Caja*4 | -2,3 |
| Deuda*4 | -59,5 |
| En total | 6,97 |

**Verificación:** Más o menos cuadra. Aun así, puede ser que no haya visto algún detalle.

> *1: Desinversiones: Se ingresaron 222,53M por la venta de un edificio residencial en Santana Row, Barcroft Plaza, Courthouse Center, un edificio en CocoWalk y North Dartmouth (fuente de fondos).
> *2: Adquisiciones: Se destinaron 85,4M a la compra del interés en el suelo de Bethesda Row (2,5M), Congressional North Shopping Center en Rockville, Maryland (72,3M) y un edificio comercial y aparcamiento en Kingstowne Towne Center (19,7M) (uso de fondos).
> *3: Recompras: Se recompraron 591.113 acciones por 59,25M dentro del programa de 300M autorizado en abril de 2025 (uso de fondos).
> *4: Deuda balance: 4943,1M -> 4883,6M (-59,5M). Deuda neta: 4835,7M -> 4773,9M (-61,8M). Caja balance: 107,4M -> 109,7M (+2,3M); la caja aumentó: uso de capital (-); fila Caja = -2,3M.

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*Análisis generado con IA por Cifra (https://cifraresearch.com) a partir de la fuente primaria en SEC EDGAR. Fines informativos, no constituye recomendación de inversión.*