FRT — Q3 2026

ÚLTIMOS 3 MESES

1. VENTAS

ACCIONES: 86,3M · BPA: 1,87 $

• *1: FFO reportado por la empresa: 163M. La aproximación del sistema (Beneficio Neto + D&A total + deterioros de inmuebles − ganancias por ventas, sin ajustes de JVs) daría 168,8M. FFO por acción: 1,89 $. Payout sobre FFO: +123,1 % (el dividendo se juzga contra el FFO/AFFO, no contra el BPA). El Beneficio Neto GAAP incluye la depreciación de los inmuebles (un coste no-cash que no mide el valor del activo) y las ganancias/deterioros no recurrentes: el sector mide el negocio con el FFO y, para el dividendo, con el AFFO o el cash disponible. El AFFO no es un estándar y el sistema solo lo muestra si el filing lo publica; cuando el filing desglosa el capex de mantenimiento, el bloque de Cash Flow añade la fila AFFO/CAD (aprox.) = FFO − capex de mantenimiento.

2. CASH FLOW

• *1: WC = media de los últimos 9 ejercicios: 1,2%. Al ser trimestral, el importe anual se divide entre 4 = 1,8M. Desviación del circulante reportado (3,5M) frente al WC teórico (1,8M): 1,7M. El Cash Flow tras el ajuste de circulante queda en: 322,4M - (1,7M) = 320,7M.
• *2: Refinanciación y financiación del periodo: Deuda nueva del periodo: 460M a un tipo medio reportado del 3,50 %. Solo se reflejan las magnitudes y los tipos reportados por el filing; no se recalculan impactos anuales en el trimestre.

3. ASIGNACIÓN DE CAPITAL

No cuadra: quedan +4148,1M sin explicar entre el capital libre y los usos detectados. El desfase corresponde a partidas no mapeadas o a movimientos no monetarios y reclasificaciones de balance (efectivo restringido, efecto divisa en caja, deuda asumida en compras o reclasificaciones entre caja e inversiones) que deben revisarse en las notas de flujos y balance del informe.

• *1: Adquisiciones: Se destinaron 80M a la compra del interés en el suelo de Bethesda Row (2,5M), Congressional North Shopping Center en Rockville, Maryland (72,3M) y un edificio comercial y aparcamiento en Kingstowne Towne Center (19,7M) (uso de fondos).
• *2: Recompras: Se recompraron 591.113 acciones por 65,0M (precio medio 109,94 $) dentro del programa de 300M autorizado en abril de 2025 (uso de fondos).
• *3: Deuda balance: 500,2M -> 4883,6M (+4383,4M). Deuda neta: 384,6M -> 4773,9M (+4389,3M). Caja balance: 115,6M -> 109,7M (-5,9M); la caja disminuyó: fuente de liquidez (+); fila Caja = 5,9M. El salto de deuda refleja una base de comparación incompleta en el trimestre previo; frente al cierre de 2025 la deuda baja 59,5M (4943,1M -> 4883,6M).

EN TODO EL AÑO (9 MESES)

1. VENTAS

ACCIONES: 86,3M · BPA: —

• *1: FFO (aprox. NAREIT): Beneficio Neto de 318,6M + depreciación y amortización de 300,1M + deterioros de inmuebles de 0M − ganancias por ventas de 113,8M = 504,9M. FFO por acción: 5,85 $. Payout sobre FFO: +59,1 % (el dividendo se juzga contra el FFO/AFFO, no contra el BPA). El Beneficio Neto GAAP incluye la depreciación de los inmuebles (un coste no-cash que no mide el valor del activo) y las ganancias/deterioros no recurrentes: el sector mide el negocio con el FFO y, para el dividendo, con el AFFO o el cash disponible. El AFFO no es un estándar y el sistema solo lo muestra si el filing lo publica; cuando el filing desglosa el capex de mantenimiento, el bloque de Cash Flow añade la fila AFFO/CAD (aprox.) = FFO − capex de mantenimiento.

2. CASH FLOW

• *1: WC = media de los últimos 9 ejercicios: 1,2%. Al ser trimestral, el importe anual se divide entre 4 por trimestre: 5,5M en 9 meses. Desviación del circulante reportado (15,9M) frente al WC teórico (5,5M): 10,4M. El Cash Flow tras el ajuste de circulante queda en: 507M - (10,4M) = 496,6M.
• *2: En REITs el capex del periodo (217,96) incluye construcción y desarrollo, que crea activos y se financia con deuda o desinversiones: el FCF tras todo el capex no mide la caja libre del negocio ni equivale al capex de mantenimiento. La métrica del sector es el AFFO/CAD, pero el filing no desglosa el capex de mantenimiento (no consta) y el sistema no lo inventa.
• *3: Refinanciación y financiación del periodo: Deuda nueva del periodo: 710M (tipo publicado: Préstamo a plazo de 250,0M (feb-2026) y notas canjeables 3,50 % (ago-2026)). Emisiones de capital (ATM/DRIP/opciones): 0,5M de acciones y 60,3M netos. Solo se reflejan las magnitudes y los tipos reportados por el filing; no se recalculan impactos anuales en el trimestre.

3. ASIGNACIÓN DE CAPITAL

Más o menos cuadra. Aun así, puede ser que no haya visto algún detalle.

• *1: Desinversiones: Se ingresaron 222,53M por la venta de un edificio residencial en Santana Row, Barcroft Plaza, Courthouse Center, un edificio en CocoWalk y North Dartmouth (fuente de fondos).
• *2: Adquisiciones: Se destinaron 85,4M a la compra del interés en el suelo de Bethesda Row (2,5M), Congressional North Shopping Center en Rockville, Maryland (72,3M) y un edificio comercial y aparcamiento en Kingstowne Towne Center (19,7M) (uso de fondos).
• *3: Recompras: Se recompraron 591.113 acciones por 59,25M dentro del programa de 300M autorizado en abril de 2025 (uso de fondos).
• *4: Deuda balance: 4943,1M -> 4883,6M (-59,5M). Deuda neta: 4835,7M -> 4773,9M (-61,8M). Caja balance: 107,4M -> 109,7M (+2,3M); la caja aumentó: uso de capital (-); fila Caja = -2,3M.

NOTAS DEL TRIMESTRE E INFORMACIÓN RELEVANTE

Guidance · Guidance revisado al alza

Eleva y estrecha el guidance de FFO Nareit y Core FFO por acción diluida para 2026 hasta 7,54-7,58 $ (frente a 7,48-7,56 $ anterior), con un crecimiento de Core FFO del 6,8 %-7,4 % (antes 5,9 %-7,1 %). Estrecha el beneficio neto por acción a 4,23-4,27 $ (antes 4,22-4,30 $) y eleva el crecimiento de POI de propiedades comparables a 3,375 %-3,625 % (antes 3,25 %-3,75 %) y el ajustado a 4,375 %-4,625 % (antes 4,00 %-4,50 %). Mantiene las tasas de terminación de arrendamientos en 10-11M, el POI incremental de redevelopment en 14,5-15,5M y los intereses capitalizados en 11-12M; eleva los gastos generales y administrativos a 50,5-52,5M (antes 49-51M) y recorta el capital de desarrollo/redevelopment a 175-200M (antes 175-225M).

• Emisión de notas canjeables y recompra de acciones: El 11 de agosto de 2026 emitió 460,0M de notas sénior canjeables al 3,50 % con vencimiento en 2031, con ingresos netos de ~451M; destinó 21,7M a comprar capped calls para mitigar la dilución. En el trimestre recompró 591.113 acciones por 65,0M (precio medio 109,94 $) dentro del programa de 300M autorizado en abril de 2025.
• Adquisición de The Summit: El 1 de octubre de 2026, tras el cierre del trimestre, adquirió The Summit, un centro comercial de 870.000 pies cuadrados en Birmingham, Alabama, por 508,0M, financiado inicialmente con caja y la línea de crédito revolvente.
• Elevación del guidance 2026: Elevó el guidance de FFO Nareit y Core FFO por acción a 7,54-7,58 $ (antes 7,48-7,56 $) y estrechó el de beneficio neto a 4,23-4,27 $, con un crecimiento de Core FFO del 6,8 %-7,4 %.