FRT — FY 2025

PARTE I: RESUMEN DE CUENTAS

EN TODO EL AÑO (12 MESES)

1. VENTAS

ACCIONES: 86,3M (al final del 2025, no el promedio) -> %0,7 más (85,7M) -> efecto en el BPA: %-0,7 · BPA: 4,68 $ -> %-0,4 (4,70 $)

• *1: Deterioro de inmuebles de 7,4M en 2025 (propiedad North Dartmouth), sumado de vuelta en la columna Ajustado. En 2024 no hubo deterioros, por lo que el Anterior Ajustado hereda el Anterior Normal.
• *2: FFO reportado por la empresa: 624,3M (con su reconciliación; el sistema no lo recalcula). FFO por acción: 7,22 $. Payout sobre FFO: +61,6 % (el dividendo se juzga contra el FFO/AFFO, no contra el BPA). La empresa publica además su FFO ajustado (611M frente a 570,7M en el periodo comparable), que excluye partidas no recurrentes por un total de 13,3M respecto al FFO NAREIT de 624,3M: extinción anticipada de deuda, pérdidas no realizadas de inversiones y deterioros de inversiones no inmobiliarias. Es la cifra recurrente que debe leerse para el dividendo; el FFO NAREIT no excluye esas partidas. El Beneficio Neto GAAP incluye la depreciación de los inmuebles (un coste no-cash que no mide el valor del activo) y las ganancias/deterioros no recurrentes: el sector mide el negocio con el FFO y, para el dividendo, con el AFFO o el cash disponible. El AFFO no es un estándar y el sistema solo lo muestra si el filing lo publica; cuando el filing desglosa el capex de mantenimiento, el bloque de Cash Flow añade la fila AFFO/CAD (aprox.) = FFO − capex de mantenimiento.

2. CASH FLOW

• *1: WC = media de los últimos 10 ejercicios: 1,2% × 616,2M = 7,3M en el periodo. Desviación del circulante reportado (6,2M) frente al WC teórico (7,3M): -1,1M. El Cash Flow tras el ajuste de circulante queda en: 622,4M - (-1,1M) = 623,5M.
• *2: En REITs el capex del periodo (291,3) incluye construcción y desarrollo, que crea activos y se financia con deuda o desinversiones: el FCF tras todo el capex no mide la caja libre del negocio ni equivale al capex de mantenimiento. La métrica del sector es el AFFO/CAD, pero el filing no desglosa el capex de mantenimiento (no consta) y el sistema no lo inventa.
• *3: Refinanciación y financiación del periodo: Refinanciación ejecutada: Refinanciación del préstamo hipotecario de Azalea: nuevo préstamo de 55,0 M$ a SOFR + 85 pb con vencimiento en 2028, sustituyendo el préstamo anterior de 40,0 M$ (a tipo variable, SOFR + spread; el filing no publica un tipo fijo anterior); importe refinanciado de 40M. Deuda nueva del periodo: 157,7M (tipo publicado: SOFR + 0,85 % (préstamo hipotecario Azalea)). Emisiones de capital (ATM/DRIP/opciones): 0,5M de acciones y 54,5M netos. Solo se reflejan las magnitudes y los tipos reportados por el filing; no se recalculan impactos anuales en el trimestre.

3. ASIGNACIÓN DE CAPITAL

Más o menos cuadra. Aun así, puede ser que no haya visto algún detalle. La tabla solo incluye movimientos de caja; los siguientes no pasan por caja: deuda no monetaria (recompras o amortizaciones anticipadas de deuda con ganancia o pérdida, efecto divisa) -469,5M. Con ellos, el resto sin explicar sería -155M, dentro del margen razonable.

• *1: Adquisiciones: se destinaron 735,3M a la compra de cuatro centros comerciales (Del Monte Shopping Center, Town Center Crossing y Town Center Plaza, Annapolis Town Center y Village Pointe). Desinversiones: se ingresaron 315,7M por la venta de un edificio residencial en Pike & Rose, un edificio residencial en Santana Row, Hollywood Boulevard, Bristol Plaza y una porción de White Marsh Other.
• *2: Deuda balance: 4473,6M -> 4943,1M (+469,5M). Deuda neta: 4350,2M -> 4835,7M (+485,5M). Caja balance: 123,4M -> 107,4M (-16M); la caja disminuyó: fuente de liquidez (+); fila Caja = 16M.

PARTE II: EVOLUCIÓN DE INGRESOS

Evolución de ingresos

El filing no publica un desglose de ingresos por segmento; se muestra la evolución de los ingresos consolidados de los últimos 10 ejercicios. En 2025, los ingresos totales fueron 1.279M$ (+6,4 %). El gráfico muestra la evolución de los ingresos totales; no se añaden partes del negocio ni estimaciones. Serie determinista construida con los hechos XBRL del filing.

PARTE III: INDAGACIÓN A FONDO Y CONCLUSIÓN

Deuda y vencimientos

La deuda neta se sitúa en **4.835,7 M$** (**+485,5 M$** frente al ejercicio anterior) y la deuda bruta en **4.943,1 M$** (**+469,5 M$**). El tipo de interés medio de toda la deuda es del **3,8 %** según el MD&A. El calendario de vencimientos de los próximos 5 años muestra compromisos escalonados: **655,6 M$** en **2026**, **1.003,3 M$** en **2027**, **1.157,5 M$** en **2028**, **945,4 M$** en **2029** y **400,7 M$** en **2030**; los vencimientos posteriores al año 5 suman **801,1 M$**. El gasto por intereses del ejercicio fue de 183,6M. Los intereses pagados en efectivo ascendieron a 171,9M. El calendario muestra en cada tramo el importe y el interés anual estimado con el tipo medio (~).

Perspectivas (Outlook)

La dirección espera que el beneficio neto por acción y el FFO por acción se mantengan o mejoren ligeramente en 2026, con un crecimiento de propiedades comparables algo inferior al de 2025 y un aumento de la inversión en desarrollo y reurbanización.

Recompras de acciones

En abril de 2025 el Consejo aprobó un nuevo programa de recompra de hasta 300,0M de dólares. Durante el ejercicio no se recompró ninguna acción: el coste agregado fue de 0M y el número de acciones en circulación aumentó de 85,7M a 86,3M por emisiones (0,5M de acciones por 54,5M).

Operaciones corporativas

**Adquisiciones:** En **2025** la compañía adquirió cuatro centros comerciales por un total de **735,3M$**: **Del Monte Shopping Center** (Monterey, California; 675.000 pies cuadrados; **123,5M$**, cerrada el **25 de febrero de 2025**), **Town Center Crossing y Town Center Plaza** (Leawood, Kansas; 552.000 pies cuadrados; **289,0M$**, cerrada el **1 de julio de 2025**), **Annapolis Town Center** (Annapolis, Maryland; 479.000 pies cuadrados; **187,0M$**, cerrada el **10 de octubre de 2025**) y **Village Pointe** (Omaha, Nebraska; 452.000 pies cuadrados; **153,3M$**, cerrada el **24 de noviembre de 2025**). La dirección no detalla en el 10-K el motivo estratégico ni las sinergias esperadas de cada operación. **Desinversiones y ventas de participaciones:** En **2025** se vendieron un edificio residencial en **Pike & Rose** (**125,0M$**; ganancia de **41,9M$**), un edificio residencial en **Santana Row** (**73,9M$**; ganancia de **49,1M$**), **Hollywood Boulevard** (**69,0M$**; ganancia de **27,2M$**), **Bristol Plaza** (**44,4M$**; ganancia de **30,6M$**) y una porción de **White Marsh Other** (**3,4M$**; ganancia de **0,8M$**), con unos ingresos totales de **315,7M$** y una ganancia agregada de **150,1M$**. Adicionalmente, el **5 de febrero de 2026** se vendió un edificio residencial en Santana Row y la propiedad Courthouse Center por un total de **158,5M$**. **Reestructuraciones:** El ejercicio no registró reestructuraciones materiales.

FFO y AFFO

El Beneficio Neto GAAP de un REIT incluye la depreciación de los inmuebles (un coste no-cash que no refleja el valor del activo) y las ganancias o pérdidas por ventas, que no son resultado recurrente del alquiler. Por eso el sector mide el negocio con el FFO (Funds From Operations): Beneficio Neto + depreciación y amortización + deterioros de inmuebles − ganancias por ventas. El sistema calcula una aproximación NAREIT (sin ajustes de JVs); si el filing publica el FFO y el AFFO con su reconciliación, la fila y la nota del informe prefieren la cifra reportada. En 2025 la depreciación y amortización sumada al beneficio fue de 367,8M, con un Beneficio Neto de 411,1M. El dividendo se juzga contra el FFO y el AFFO, no contra el BPA: la obligación de repartir al menos el 90 % del beneficio fiscal hace normal un payout sobre BPA superior al 100 %. El AFFO no es un estándar: cada empresa lo define (SBC, renta linealizada, capex de mantenimiento) y el sistema no lo recalcula; solo lo muestra si el filing lo publica. No es una predicción.

Valor contable y cotización

El valor contable por acción es coste histórico menos depreciación acumulada de los inmuebles: no es el NAV (valor de mercado de los activos) y no se calcula aquí ningún NAV. La cotización de cierre de cada ejercicio procede de Yahoo Finance (misma fuente que la ficha de empresa) y el gráfico añade la ratio precio/valor contable en el eje derecho (veces: cuánto se paga en libros por cada dólar de valor contable). Al cierre de 2025 la cotización (100,80 $) cotizaba por encima del valor contable por acción (37,66 $): un 2,68x, en prima. El descuento o la prima observados son informativos, no una recomendación: en REITs el valor contable depreciado suele diferir del valor de mercado de la cartera. No es una predicción.

Ampliaciones y financiación

Los REIT financian el crecimiento de la cartera con deuda y con emisiones de capital (programas ATM, DRIP y opciones), que son la norma del sector. Emitir por encima del valor contable por acción crea valor contable por acción y por debajo lo diluye: es un hecho, no una recomendación. En 2025 la compañía emitió 19.139 acciones y 54,5M netos. La emisión equivale al 0,02 % de las acciones del cierre anterior. El precio medio implícito de las acciones emitidas (2.847,00 $) queda por encima del rango de 1,3-1,5× sobre el valor contable por acción de cierre (37,66 $) que el sector considera mínimo para no diluir: con un 75,60x, se considera una emisión no dilutiva. Refinanciación del ejercicio: Refinanciación del préstamo hipotecario de Azalea: nuevo préstamo de 55,0 M$ a SOFR + 85 pb con vencimiento en 2028, sustituyendo el préstamo anterior de 40,0 M$ (a tipo variable, SOFR + spread; el filing no publica un tipo fijo anterior); importe refinanciado de 40M. En magnitudes del ejercicio, las compras de inmuebles ascendieron a 760,7M; el filing solo declara la financiación concreta cuando lo indica expresamente. El filing solo publica el tipo de la deuda nueva como SOFR + 0,85 % (préstamo hipotecario Azalea). Los importes de emisión son un precio medio implícito (el neto incluye comisiones y puede mezclar ATM, DRIP y opciones). No es una predicción ni una recomendación de financiación.

Puntos clave en seguimiento

• Ejecución del nuevo programa de recompra de 300,0M$ y su impacto en el BPA.
• Refinanciación de los vencimientos de deuda de 2026 (655,6M$) y coste efectivo de los nuevos intereses.
• Evolución del crecimiento de propiedades comparables y del FFO por acción frente al guidance de 7,42-7,52 $.
• Avance de la inversión en desarrollo y reurbanización (175-225M$) y su contribución al POI incremental.

VALORACIÓN GENERAL

NOTA DE RESULTADOS: 6 — Calificación puramente financiera basada en las cuentas cerradas de 2025, el guidance oficial para 2026 y la asignación de capital ejecutada. El beneficio neto creció un 39,2 % hasta 423,6M, impulsado en parte por ganancias por ventas de inmuebles de 150,1M (frente a 54,0M en 2024) y por un ingreso no operativo de 14,2M por la conclusión del período de cumplimiento del NMTC en Freedom Plaza; el beneficio operativo ajustado creció un 29,0 %. El FFO reportado alcanzó 624,3M (7,22 $/acción) y el FCF de 331,1M no cubre el dividendo de 388,1M, aunque el flujo operativo de 622,4M sí lo cubre. La deuda neta aumentó 485,5M hasta 4.835,7M para financiar adquisiciones de 735,3M, con un tipo medio del 3,8 % y vencimientos escalonados. El guidance 2026 prevé un FFO por acción de 7,42-7,52 $ y un beneficio neto por acción de 3,90-4,00 $, con un crecimiento de propiedades comparables del 3,0 %-3,5 %.