# Informe 10-Q de First Industrial Realty Trust, Inc. (FR) — 2026 Q3 results — FR

> Empresa: First Industrial Realty Trust, Inc. (FR)
> Formulario: 10-Q · Periodo: 2026 Q3 results — FR
> Fecha de publicación: 2026-11-12
> Fuente oficial: [SEC EDGAR Filing](https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/921825/000092182526000075/fr-20260930.htm)
> Descargar PDF: https://cifraresearch.com/api/reports/6d57b33f-0fcc-45ef-adf1-ca04c1cb5249.pdf
> URL Canónica: https://cifraresearch.com/informe/FR/2026-Q3

## ÚLTIMOS 3 MESES

### Ventas y Cuenta de Resultados
- **BPA / EPS:** 0,46 $
- **Acciones en circulación:** 132,6M

| Concepto | Actual | Anterior | Variación |
|---|---|---|---|
| Ventas | 197,12M | 181,43M | +8,65 % |
| Beneficio Bruto | 146,74M | 135,25M | +8,5 % |
| Beneficio Operativo | 87,14M | 80,76M | +7,9 % |
| EBT | 60,83M | 67,56M | -9,96 % |
| Beneficio Neto | 60,52M | 67,36M | -10,15 % |
| FFO | 111,5M | 103,6M | +7,63 % |

> *1: FFO (aprox. NAREIT): Beneficio Neto de 60,5M + depreciación y amortización de 51M + deterioros de inmuebles de 0M − ganancias por ventas de 0M = 111,5M. FFO por acción: 0,84 $. Payout sobre FFO: +61,1 % (el dividendo se juzga contra el FFO/AFFO, no contra el BPA). El Beneficio Neto GAAP incluye la depreciación de los inmuebles (un coste no-cash que no mide el valor del activo) y las ganancias/deterioros no recurrentes: el sector mide el negocio con el FFO y, para el dividendo, con el AFFO o el cash disponible. El AFFO no es un estándar y el sistema solo lo muestra si el filing lo publica; cuando el filing desglosa el capex de mantenimiento, el bloque de Cash Flow añade la fila AFFO/CAD (aprox.) = FFO − capex de mantenimiento.

### Flujo de Caja

| Concepto | Normal | Normalizado |
|---|---|---|
| Cash Flow | 116 | 115,9 |
| CAPEX | 142,2 | 142,2 |
| FCF | -26,2 | -26,3 |
| FCF/Acción | -0,20 $ | -0,20 $ |
| Dividendo | 68,1 | 68,1 |
| Libre | -94,3 | -94,4 |

**Escenarios:** Normal (WC=-1) · Normalizado*1 (WC=-2)

> *1: WC = media de los últimos 9 ejercicios: -1,4%. Al ser trimestral, el importe anual se divide entre 4 = -1,6M. Desviación del circulante reportado (-1,5M) frente al WC teórico (-1,6M): __0,1M__. El Cash Flow tras el ajuste de circulante queda en: 116M - (__0,1M__) = 115,9M.

### Asignación de Capital

| Concepto | Importe |
|---|---|
| Libre | -94,3 |
| Adquisiciones*1 | -201,5 |
| Caja*2 | 3,7 |
| Deuda*2 | 60,5 |
| En total | -231,6 |

**Verificación:** No cuadra: quedan -231,6M sin explicar entre el capital libre y los usos detectados. El desfase corresponde a partidas no mapeadas o a movimientos no monetarios y reclasificaciones de balance (efectivo restringido, efecto divisa en caja, deuda asumida en compras o reclasificaciones entre caja e inversiones) que deben revisarse en las notas de flujos y balance del informe.

> *1: Adquisiciones: Se destinaron 201,5M a la compra de dos propiedades industriales (aprox. 0,9 millones de pies cuadrados) y dos parcelas de terreno, contabilizadas como adquisiciones de activos; incluye un edificio totalmente arrendado de 764.000 pies cuadrados en Pensilvania central por 120M y un terreno de 32 acres en Dallas por 13M (uso de fondos).
> *2: Deuda balance: 2580,7M -> 2641,2M (+60,5M). Deuda neta: 2534,6M -> 2598,8M (+64,2M). Caja balance: 46,1M -> 42,4M (-3,7M); la caja disminuyó: fuente de liquidez (+); fila Caja = 3,7M.

## EN TODO EL AÑO (9 MESES)

### Ventas y Cuenta de Resultados
- **BPA / EPS:** 2,17 $
- **Acciones en circulación:** 132,6M

| Concepto | Actual | Anterior | Variación |
|---|---|---|---|
| Ventas | 586,88M | 538,67M | +8,95 % |
| Beneficio Bruto | 434,94M | 398,72M | +9,08 % |
| Beneficio Operativo | 243,16M | 228,60M | +6,37 % |
| EBT | 291,28M | 183,30M | +58,91 % |
| Beneficio Neto | 288,14M | 177,13M | +62,67 % |
| FFO | 313,8M | 296,3M | +5,91 % |

> *1: FFO (aprox. NAREIT): Beneficio Neto de 288,1M + depreciación y amortización de 151,3M + deterioros de inmuebles de 0M − ganancias por ventas de 125,6M = 313,8M. FFO por acción: 2,37 $. Payout sobre FFO: +62,6 % (el dividendo se juzga contra el FFO/AFFO, no contra el BPA). El Beneficio Neto GAAP incluye la depreciación de los inmuebles (un coste no-cash que no mide el valor del activo) y las ganancias/deterioros no recurrentes: el sector mide el negocio con el FFO y, para el dividendo, con el AFFO o el cash disponible. El AFFO no es un estándar y el sistema solo lo muestra si el filing lo publica; cuando el filing desglosa el capex de mantenimiento, el bloque de Cash Flow añade la fila AFFO/CAD (aprox.) = FFO − capex de mantenimiento.

### Flujo de Caja

| Concepto | Normal | Normalizado |
|---|---|---|
| Cash Flow | 318,89 | 310,6 |
| CAPEX | 186,87 | 186,87 |
| FCF | 132 | 123,7 |
| FCF/Acción | 1,00 $ | 0,93 $ |
| Dividendo | 196,52 | 196,52 |
| Libre | -64,52 | -72,82 |

**Escenarios:** Normal (WC=3) · Normalizado*1 (WC=-5)

> *1: WC = media de los últimos 9 ejercicios: -1,4%. Al ser trimestral, el importe anual se divide entre 4 por trimestre: -4,9M en 9 meses. Desviación del circulante reportado (3,4M) frente al WC teórico (-4,9M): __8,3M__. El Cash Flow tras el ajuste de circulante queda en: 318,9M - (__8,3M__) = 310,6M.
> *2: En REITs el capex del periodo (186,87) incluye construcción y desarrollo, que crea activos y se financia con deuda o desinversiones: el FCF tras todo el capex no mide la caja libre del negocio ni equivale al capex de mantenimiento. La métrica del sector es el AFFO/CAD, pero el filing no desglosa el capex de mantenimiento (no consta) y el sistema no lo inventa.
> *3: Refinanciación y financiación del periodo: Deuda nueva del periodo: 75M (tipo publicado: SOFR + 85 pb (tipo todo incluido 4,37 % en el tramo II y 3,54 % en el tramo principal a 30/09/2026)). Solo se reflejan las magnitudes y los tipos reportados por el filing; no se recalculan impactos anuales en el trimestre.

### Asignación de Capital

| Concepto | Importe |
|---|---|
| Libre | -64,52 |
| Desinversiones*1 | 156,6 |
| Adquisiciones*2 | -201,49 |
| Caja*3 | 35,6 |
| Deuda*3 | 87,8 |
| En total | 13,99 |

**Verificación:** Más o menos cuadra. Aun así, puede ser que no haya visto algún detalle.

> *1: Desinversiones: Se ingresaron 156,6M por la venta de cuatro propiedades industriales (aprox. 0,3 millones de pies cuadrados) y un terreno vendido por ejercicio de opción de compra del inquilino (fuente de fondos).
> *2: Adquisiciones: Se destinaron 201,5M a la compra de dos propiedades industriales (aprox. 0,9 millones de pies cuadrados) y dos parcelas de terreno, contabilizadas como adquisiciones de activos; incluye un edificio totalmente arrendado de 764.000 pies cuadrados en Pensilvania central por 120M y un terreno de 32 acres en Dallas por 13M (uso de fondos).
> *3: Deuda balance: 2553,4M -> 2641,2M (+87,8M). Deuda neta: 2475,4M -> 2598,8M (+123,4M). Caja balance: 78M -> 42,4M (-35,6M); la caja disminuyó: fuente de liquidez (+); fila Caja = 35,6M.

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*Análisis generado con IA por Cifra (https://cifraresearch.com) a partir de la fuente primaria en SEC EDGAR. Fines informativos, no constituye recomendación de inversión.*