FR — Q3 2026

ÚLTIMOS 3 MESES

1. VENTAS

ACCIONES: 132,6M · BPA: 0,46 $

• *1: FFO (aprox. NAREIT): Beneficio Neto de 60,5M + depreciación y amortización de 51M + deterioros de inmuebles de 0M − ganancias por ventas de 0M = 111,5M. FFO por acción: 0,84 $. Payout sobre FFO: +61,1 % (el dividendo se juzga contra el FFO/AFFO, no contra el BPA). El Beneficio Neto GAAP incluye la depreciación de los inmuebles (un coste no-cash que no mide el valor del activo) y las ganancias/deterioros no recurrentes: el sector mide el negocio con el FFO y, para el dividendo, con el AFFO o el cash disponible. El AFFO no es un estándar y el sistema solo lo muestra si el filing lo publica; cuando el filing desglosa el capex de mantenimiento, el bloque de Cash Flow añade la fila AFFO/CAD (aprox.) = FFO − capex de mantenimiento.

2. CASH FLOW

• *1: WC = media de los últimos 9 ejercicios: -1,4%. Al ser trimestral, el importe anual se divide entre 4 = -1,6M. Desviación del circulante reportado (-1,5M) frente al WC teórico (-1,6M): 0,1M. El Cash Flow tras el ajuste de circulante queda en: 116M - (0,1M) = 115,9M.

3. ASIGNACIÓN DE CAPITAL

No cuadra: quedan -231,6M sin explicar entre el capital libre y los usos detectados. El desfase corresponde a partidas no mapeadas o a movimientos no monetarios y reclasificaciones de balance (efectivo restringido, efecto divisa en caja, deuda asumida en compras o reclasificaciones entre caja e inversiones) que deben revisarse en las notas de flujos y balance del informe.

• *1: Adquisiciones: Se destinaron 201,5M a la compra de dos propiedades industriales (aprox. 0,9 millones de pies cuadrados) y dos parcelas de terreno, contabilizadas como adquisiciones de activos; incluye un edificio totalmente arrendado de 764.000 pies cuadrados en Pensilvania central por 120M y un terreno de 32 acres en Dallas por 13M (uso de fondos).
• *2: Deuda balance: 2580,7M -> 2641,2M (+60,5M). Deuda neta: 2534,6M -> 2598,8M (+64,2M). Caja balance: 46,1M -> 42,4M (-3,7M); la caja disminuyó: fuente de liquidez (+); fila Caja = 3,7M.

EN TODO EL AÑO (9 MESES)

1. VENTAS

ACCIONES: 132,6M · BPA: 2,17 $

• *1: FFO (aprox. NAREIT): Beneficio Neto de 288,1M + depreciación y amortización de 151,3M + deterioros de inmuebles de 0M − ganancias por ventas de 125,6M = 313,8M. FFO por acción: 2,37 $. Payout sobre FFO: +62,6 % (el dividendo se juzga contra el FFO/AFFO, no contra el BPA). El Beneficio Neto GAAP incluye la depreciación de los inmuebles (un coste no-cash que no mide el valor del activo) y las ganancias/deterioros no recurrentes: el sector mide el negocio con el FFO y, para el dividendo, con el AFFO o el cash disponible. El AFFO no es un estándar y el sistema solo lo muestra si el filing lo publica; cuando el filing desglosa el capex de mantenimiento, el bloque de Cash Flow añade la fila AFFO/CAD (aprox.) = FFO − capex de mantenimiento.

2. CASH FLOW

• *1: WC = media de los últimos 9 ejercicios: -1,4%. Al ser trimestral, el importe anual se divide entre 4 por trimestre: -4,9M en 9 meses. Desviación del circulante reportado (3,4M) frente al WC teórico (-4,9M): 8,3M. El Cash Flow tras el ajuste de circulante queda en: 318,9M - (8,3M) = 310,6M.
• *2: En REITs el capex del periodo (186,87) incluye construcción y desarrollo, que crea activos y se financia con deuda o desinversiones: el FCF tras todo el capex no mide la caja libre del negocio ni equivale al capex de mantenimiento. La métrica del sector es el AFFO/CAD, pero el filing no desglosa el capex de mantenimiento (no consta) y el sistema no lo inventa.
• *3: Refinanciación y financiación del periodo: Deuda nueva del periodo: 75M (tipo publicado: SOFR + 85 pb (tipo todo incluido 4,37 % en el tramo II y 3,54 % en el tramo principal a 30/09/2026)). Solo se reflejan las magnitudes y los tipos reportados por el filing; no se recalculan impactos anuales en el trimestre.

3. ASIGNACIÓN DE CAPITAL

Más o menos cuadra. Aun así, puede ser que no haya visto algún detalle.

• *1: Desinversiones: Se ingresaron 156,6M por la venta de cuatro propiedades industriales (aprox. 0,3 millones de pies cuadrados) y un terreno vendido por ejercicio de opción de compra del inquilino (fuente de fondos).
• *2: Adquisiciones: Se destinaron 201,5M a la compra de dos propiedades industriales (aprox. 0,9 millones de pies cuadrados) y dos parcelas de terreno, contabilizadas como adquisiciones de activos; incluye un edificio totalmente arrendado de 764.000 pies cuadrados en Pensilvania central por 120M y un terreno de 32 acres en Dallas por 13M (uso de fondos).
• *3: Deuda balance: 2553,4M -> 2641,2M (+87,8M). Deuda neta: 2475,4M -> 2598,8M (+123,4M). Caja balance: 78M -> 42,4M (-35,6M); la caja disminuyó: fuente de liquidez (+); fila Caja = 35,6M.

NOTAS DEL TRIMESTRE E INFORMACIÓN RELEVANTE

Guidance · Guidance revisado al alza

La compañía eleva el guidance de FFO 2026 en 0,01 $ en el punto medio: FFO NAREIT de 3,11–3,15 $/acción o unit (frente a 3,08–3,16 $ anterior) y FFO antes de costes de la campaña de proxy de 3,15–3,19 $ (frente a 3,12–3,20 $ anterior). También eleva el crecimiento de SS NOI en base caja para el ejercicio a 6,25–6,75 % (antes 5,25–6,25 %), +75 pb en el punto medio, con un 4T26 de 4,0–6,0 %. Mantiene la ocupación en servicio de cierre de 2026 en 94,5–96,5 % (media trimestral 94,5–95,0 %, +25 pb en el punto medio) y los gastos generales y administrativos en 42,0–43,0 millones (excluyendo 5,6 millones de costes de proxy del 1T26). Espera capitalizar 0,08 $/acción de intereses en 2026.

• Guidance de FFO 2026 elevado: Eleva el FFO NAREIT 2026 a 3,11–3,15 $/acción o unit (+0,01 $ en el punto medio) y el FFO antes de costes de proxy a 3,15–3,19 $; sube el crecimiento de SS NOI en base caja a 6,25–6,75 % (+75 pb en el punto medio).
• Adquisición de edificio logístico en Pensilvania: Adquiere en el 3T26 un edificio totalmente arrendado de 764.000 pies cuadrados en Pensilvania central por 120 millones de dólares, además de un terreno de 32 acres en Dallas por 13 millones para un proyecto de dos edificios de 390.000 pies cuadrados.
• Fuertes subidas de rentas y venta de inmuebles: Las rentas cash de nuevos y renovados contratos suben un 52 % en el trimestre (+76 % en línea recta) y el SS NOI en base caja crece un 5,6 %. En el acumulado del año las ventas de inmuebles generaron 160,5 millones de ingresos brutos y una ganancia de 125,6 millones.

Ocupación de la cartera

Evolución de la ocupación de la cartera (según la definición etiquetada por la empresa) al cierre de los últimos 9 trimestres (Q1 2024-Q3 2026), recuperada del texto de los propios 10-Q y 10-K con una única definición por empresa. Definición usada: ocupación in-service de la cartera total al cierre del trimestre. La ocupación es un dato operativo (no una valoración): la ocupación económica mide la renta en vigor frente a la de mercado y la física, la superficie arrendada; las comparaciones same-store excluyen compras y ventas. En hoteleras la métrica equivalente es RevPAR/ADR. No se predice.