# Informe 10-K de First Industrial Realty Trust, Inc. (FR) — Resultados del ejercicio 2025 — FR

> Empresa: First Industrial Realty Trust, Inc. (FR)
> Formulario: 10-K · Periodo: Resultados del ejercicio 2025 — FR
> Fecha de publicación: 2026-11-12
> Fuente oficial: [SEC EDGAR Filing](https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/921825/000092182526000012/fr-20251231.htm)
> Descargar PDF: https://cifraresearch.com/api/reports/f54daa69-f252-439f-981b-4be5a75e50bb.pdf
> URL Canónica: https://cifraresearch.com/informe/FR/2025-10K

**Calificación Cifra:** NOTA DE RESULTADOS: 7 — Calificación puramente financiera basada en las cuentas cerradas de 2025, el guidance oficial y la asignación de capital ejecutada. Las ventas crecieron un 8,59 % y el Beneficio Bruto un 10,02 %, con un Beneficio Operativo ajustado de 313,7M (+15,16 %). El EBT ajustado cayó un 5,53 % y el Beneficio Neto ajustado un 8,75 %, lastrados por la menor ganancia por venta de inmuebles (26,9M frente a 112,0M en 2024), una partida no recurrente que explica el descenso del beneficio pese a la mejora operativa. El FFO NAREIT reportado alcanzó 391,8M (2,96 $/acción y unidad) con un payout del 59,0 %, y el guidance 2026 apunta a un FFO de 3,09-3,19 $/acción y unidad (~+6 % en el punto medio). La asignación de capital combinó 346,5M en adquisiciones y 40,0M en desinversiones, con una deuda neta de 2.475,4M (+310,6M). Sin especulación sobre el cumplimiento futuro del guidance.

## EN TODO EL AÑO (12 MESES)

### Ventas y Cuenta de Resultados
- **BPA / EPS:** 1,87 $ -> %-10,53 (2,09 $)
- **Acciones en circulación:** 132,5M (al final del 2025, no el promedio) -> %0,15 más (132,3M) -> efecto en el BPA: %-0,15

| Concepto | Actual | Anterior | Variación |
|---|---|---|---|
| Ventas | 727,1M | 669,6M | +8,59 % |
| Beneficio Bruto | 535,6M | 486,8M | +10,02 % |
| Beneficio Operativo | 313,7M | 272,4M | +15,16 % |
| EBT | 279,4M | 302,1M | -7,51 % |
| Beneficio Neto | 264,1M | 296M | -10,78 % |
| FFO | 391,8M | 350,5M | +11,78 % |

> *1: Se suman de vuelta 6,0M de amortización recurrente de intangibles (intangiblesAmortization) al Beneficio Operativo. No hubo deterioros de fondo de comercio ni de intangibles en 2025 ni en 2024. El Beneficio Operativo ajustado queda en 307,7M + 6,0M = 313,7M.
> *2: FFO reportado por la empresa: 391,8M (con su reconciliación; el sistema no lo recalcula). FFO por acción: 2,96 $. Payout sobre FFO: +59 % (el dividendo se juzga contra el FFO/AFFO, no contra el BPA). El Beneficio Neto GAAP incluye la depreciación de los inmuebles (un coste no-cash que no mide el valor del activo) y las ganancias/deterioros no recurrentes: el sector mide el negocio con el FFO y, para el dividendo, con el AFFO o el cash disponible. El AFFO no es un estándar y el sistema solo lo muestra si el filing lo publica; cuando el filing desglosa el capex de mantenimiento, el bloque de Cash Flow añade la fila AFFO/CAD (aprox.) = FFO − capex de mantenimiento.

### Flujo de Caja

| Concepto | Normal | Normalizado |
|---|---|---|
| Cash Flow | 461,3 | 437,5 |
| CAPEX | 283,8 | 283,8 |
| FCF | 177,5 | 153,7 |
| FCF/Acción | 1,34 $ | 1,16 $ |
| Dividendo | 231,2 | 231,2 |
| Libre | -53,7 | -77,5 |

**Escenarios:** Normal (WC=18) · Normalizado*1 (WC=-6)

> *1: WC = media de los últimos 9 ejercicios: -1,4% × 443,6M = -6,1M en el periodo. Desviación del circulante reportado (17,7M) frente al WC teórico (-6,1M): __23,8M__. El Cash Flow tras el ajuste de circulante queda en: 461,3M - (__23,8M__) = 437,5M.
> *2: En REITs el capex del periodo (283,8) incluye construcción y desarrollo, que crea activos y se financia con deuda o desinversiones: el FCF tras todo el capex no mide la caja libre del negocio ni equivale al capex de mantenimiento. La métrica del sector es el AFFO/CAD, pero el filing no desglosa el capex de mantenimiento (no consta) y el sistema no lo inventa.
> *3: Refinanciación y financiación del periodo: Deuda nueva del periodo: 450M a un tipo medio reportado del 5,25 %. Solo se reflejan las magnitudes y los tipos reportados por el filing; no se recalculan impactos anuales en el trimestre.

### Asignación de Capital

| Concepto | Importe |
|---|---|
| Libre | -53,7 |
| Adquisiciones*1 | -346,5 |
| Caja*2 | -33,5 |
| Deuda*2 | 344,1 |
| En total | -89,6 |

**Verificación:** Más o menos cuadra. Aun así, puede ser que no haya visto algún detalle. La tabla solo incluye movimientos de caja; los siguientes no pasan por caja: deuda no monetaria (recompras o amortizaciones anticipadas de deuda con ganancia o pérdida, efecto divisa) +99,4M. Con ellos, el resto sin explicar sería +9,8M, dentro del margen razonable.

> *2: Deuda balance: 2.209,3M -> 2.553,4M (+344,1M). Deuda neta: 2.164,8M -> 2.475,4M (+310,6M). Caja balance: 44,5M -> 78M (+33,5M); la caja aumentó: uso de capital (-); fila Caja = -33,5M.

## Conclusiones

### Deuda
La deuda neta se sitúa en **2.475,4M$** (**+310,6M$** frente al ejercicio anterior) y la deuda normal en **2.553,4M$** (**+344,1M$**). El calendario de vencimientos de los próximos 5 años muestra compromisos escalonados: **300,4M$** en **2026**, **556,4M$** en **2027**, **390,5M$** en **2028**, **408,0M$** en **2029** y **250,0M$** en **2030**, con **660,6M$** después del año 5. En **mayo de 2025** se emitieron **450,0M$** de notas sénior al **5,25 %** con vencimiento en **2031** (tipo efectivo **5,41 %**). El tipo de interés medio estimado de la deuda es del 3,6 %. El gasto por intereses del ejercicio fue de 84,9M. Los intereses pagados en efectivo ascendieron a 69M. El calendario muestra en cada tramo el importe y el interés anual estimado con el tipo medio (~).

### Perspectivas de la Dirección
La dirección espera que el beneficio neto y el FFO NAREIT por acción y unidad crezcan en el próximo ejercicio, con una ocupación media ligeramente inferior y un crecimiento de SS NOI cash positivo pero moderado. El detalle cuantitativo está en la tabla.

### 1: Cambios en la dirección

Additionally, our Chief Executive Officer's former employment agreement contained a retirement provision, which provided for all of his outstanding Performance Awards and Service Awards to be non-forfeitable effective December 31, 2024.

**CEO** — Efectivo: December 31, 2024 · Motivo: Retiro / Jubilación

*La trayectoria de los directivos combina los hechos del informe con contexto público general; verifícala con fuentes externas antes de decidir.*

### Operaciones corporativas
**Adquisiciones:** En **2025** la compañía destinó **346,5M$** a la compra de cuatro naves industriales (**1,9 millones de pies cuadrados** de GLA) y parcelas de suelo, incluidas las **Buildings A, B y C** adquiridas a la joint venture de Phoenix. El desglose incluye **276,6M$** en cuatro naves industriales, **10,6M$** en parcelas de suelo generadoras de renta y **15,7M$** en parcelas de suelo; el precio de las tres naves compradas a la joint venture se redujo en **40,6M$** por la parte proporcional de la ganancia e incentivos de la joint venture. El motivo declarado es ampliar la cartera de logística en mercados objetivo y adquirir las naves restantes de la joint venture de Phoenix.

**Desinversiones y ventas de participaciones:** En **2025** se vendieron siete naves industriales (**0,3 millones de pies cuadrados**) y una parcela de suelo, con unos ingresos brutos de **42,3M$** (**40,0M$** netos en el estado de flujos). La operación responde al reciclaje de capital y rotación de cartera y generó una ganancia por venta de inmuebles de **26,9M$** reconocida en 2025 (**112,0M$** en 2024). Adicionalmente, la joint venture de Phoenix vendió sus activos inmobiliarios restantes en 2025 con una ganancia de **108,3M$**, de la que la parte económica de la compañía fue de **28,8M$** por las naves y **17,6M$** por el suelo.

### Lista de Seguimiento (Watchlist)
- Evolución de la ocupación en servicio (94,4 % al cierre de 2025) y del crecimiento de SS NOI cash frente al rango guiado del 5,0 %-6,0 %.
- Refinanciación de los vencimientos de deuda de 2026 (300,4M$) y 2027 (556,4M$) y coste efectivo de los nuevos intereses.
- Ritmo de ejecución de las adquisiciones y desinversiones y su impacto en el FFO por acción y unidad.
- Sostenibilidad del dividendo (payout del 59,0 % sobre FFO) tras la subida del 12,4 % anunciada para el primer trimestre de 2026.

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*Análisis generado con IA por Cifra (https://cifraresearch.com) a partir de la fuente primaria en SEC EDGAR. Fines informativos, no constituye recomendación de inversión.*