FR — FY 2025

PARTE I: RESUMEN DE CUENTAS

EN TODO EL AÑO (12 MESES)

1. VENTAS

ACCIONES: 132,5M (al final del 2025, no el promedio) -> %0,15 más (132,3M) -> efecto en el BPA: %-0,15 · BPA: 1,87 $ -> %-10,53 (2,09 $)

• *1: Se suman de vuelta 6,0M de amortización recurrente de intangibles (intangiblesAmortization) al Beneficio Operativo. No hubo deterioros de fondo de comercio ni de intangibles en 2025 ni en 2024. El Beneficio Operativo ajustado queda en 307,7M + 6,0M = 313,7M.
• *2: FFO reportado por la empresa: 391,8M (con su reconciliación; el sistema no lo recalcula). FFO por acción: 2,96 $. Payout sobre FFO: +59 % (el dividendo se juzga contra el FFO/AFFO, no contra el BPA). El Beneficio Neto GAAP incluye la depreciación de los inmuebles (un coste no-cash que no mide el valor del activo) y las ganancias/deterioros no recurrentes: el sector mide el negocio con el FFO y, para el dividendo, con el AFFO o el cash disponible. El AFFO no es un estándar y el sistema solo lo muestra si el filing lo publica; cuando el filing desglosa el capex de mantenimiento, el bloque de Cash Flow añade la fila AFFO/CAD (aprox.) = FFO − capex de mantenimiento.

2. CASH FLOW

• *1: WC = media de los últimos 9 ejercicios: -1,4% × 443,6M = -6,1M en el periodo. Desviación del circulante reportado (17,7M) frente al WC teórico (-6,1M): 23,8M. El Cash Flow tras el ajuste de circulante queda en: 461,3M - (23,8M) = 437,5M.
• *2: En REITs el capex del periodo (283,8) incluye construcción y desarrollo, que crea activos y se financia con deuda o desinversiones: el FCF tras todo el capex no mide la caja libre del negocio ni equivale al capex de mantenimiento. La métrica del sector es el AFFO/CAD, pero el filing no desglosa el capex de mantenimiento (no consta) y el sistema no lo inventa.
• *3: Refinanciación y financiación del periodo: Deuda nueva del periodo: 450M a un tipo medio reportado del 5,25 %. Solo se reflejan las magnitudes y los tipos reportados por el filing; no se recalculan impactos anuales en el trimestre.

3. ASIGNACIÓN DE CAPITAL

Más o menos cuadra. Aun así, puede ser que no haya visto algún detalle. La tabla solo incluye movimientos de caja; los siguientes no pasan por caja: deuda no monetaria (recompras o amortizaciones anticipadas de deuda con ganancia o pérdida, efecto divisa) +99,4M. Con ellos, el resto sin explicar sería +9,8M, dentro del margen razonable.

• *2: Deuda balance: 2.209,3M -> 2.553,4M (+344,1M). Deuda neta: 2.164,8M -> 2.475,4M (+310,6M). Caja balance: 44,5M -> 78M (+33,5M); la caja aumentó: uso de capital (-); fila Caja = -33,5M.

PARTE II: EVOLUCIÓN DE INGRESOS

Evolución de ingresos

El filing no publica un desglose de ingresos por segmento; se muestra la evolución de los ingresos consolidados de los últimos 10 ejercicios. En 2025, los ingresos totales fueron 727,1M$ (+8,6 %). El gráfico muestra la evolución de los ingresos totales; no se añaden partes del negocio ni estimaciones. Serie determinista construida con los hechos XBRL del filing.

PARTE III: INDAGACIÓN A FONDO Y CONCLUSIÓN

Deuda y vencimientos

La deuda neta se sitúa en **2.475,4M$** (**+310,6M$** frente al ejercicio anterior) y la deuda normal en **2.553,4M$** (**+344,1M$**). El calendario de vencimientos de los próximos 5 años muestra compromisos escalonados: **300,4M$** en **2026**, **556,4M$** en **2027**, **390,5M$** en **2028**, **408,0M$** en **2029** y **250,0M$** en **2030**, con **660,6M$** después del año 5. En **mayo de 2025** se emitieron **450,0M$** de notas sénior al **5,25 %** con vencimiento en **2031** (tipo efectivo **5,41 %**). El tipo de interés medio estimado de la deuda es del 3,6 %. El gasto por intereses del ejercicio fue de 84,9M. Los intereses pagados en efectivo ascendieron a 69M. El calendario muestra en cada tramo el importe y el interés anual estimado con el tipo medio (~).

Perspectivas (Outlook)

La dirección espera que el beneficio neto y el FFO NAREIT por acción y unidad crezcan en el próximo ejercicio, con una ocupación media ligeramente inferior y un crecimiento de SS NOI cash positivo pero moderado. El detalle cuantitativo está en la tabla.

Operaciones corporativas

**Adquisiciones:** En **2025** la compañía destinó **346,5M$** a la compra de cuatro naves industriales (**1,9 millones de pies cuadrados** de GLA) y parcelas de suelo, incluidas las **Buildings A, B y C** adquiridas a la joint venture de Phoenix. El desglose incluye **276,6M$** en cuatro naves industriales, **10,6M$** en parcelas de suelo generadoras de renta y **15,7M$** en parcelas de suelo; el precio de las tres naves compradas a la joint venture se redujo en **40,6M$** por la parte proporcional de la ganancia e incentivos de la joint venture. El motivo declarado es ampliar la cartera de logística en mercados objetivo y adquirir las naves restantes de la joint venture de Phoenix. **Desinversiones y ventas de participaciones:** En **2025** se vendieron siete naves industriales (**0,3 millones de pies cuadrados**) y una parcela de suelo, con unos ingresos brutos de **42,3M$** (**40,0M$** netos en el estado de flujos). La operación responde al reciclaje de capital y rotación de cartera y generó una ganancia por venta de inmuebles de **26,9M$** reconocida en 2025 (**112,0M$** en 2024). Adicionalmente, la joint venture de Phoenix vendió sus activos inmobiliarios restantes en 2025 con una ganancia de **108,3M$**, de la que la parte económica de la compañía fue de **28,8M$** por las naves y **17,6M$** por el suelo.

FFO y AFFO

El Beneficio Neto GAAP de un REIT incluye la depreciación de los inmuebles (un coste no-cash que no refleja el valor del activo) y las ganancias o pérdidas por ventas, que no son resultado recurrente del alquiler. Por eso el sector mide el negocio con el FFO (Funds From Operations): Beneficio Neto + depreciación y amortización + deterioros de inmuebles − ganancias por ventas. El sistema calcula una aproximación NAREIT (sin ajustes de JVs); si el filing publica el FFO y el AFFO con su reconciliación, la fila y la nota del informe prefieren la cifra reportada. En 2025 la depreciación y amortización sumada al beneficio fue de 185,3M, con un Beneficio Neto de 247,4M. El dividendo se juzga contra el FFO y el AFFO, no contra el BPA: la obligación de repartir al menos el 90 % del beneficio fiscal hace normal un payout sobre BPA superior al 100 %. El AFFO no es un estándar: cada empresa lo define (SBC, renta linealizada, capex de mantenimiento) y el sistema no lo recalcula; solo lo muestra si el filing lo publica. No es una predicción.

Valor contable y cotización

El valor contable por acción es coste histórico menos depreciación acumulada de los inmuebles: no es el NAV (valor de mercado de los activos) y no se calcula aquí ningún NAV. La cotización de cierre de cada ejercicio procede de Yahoo Finance (misma fuente que la ficha de empresa) y el gráfico añade la ratio precio/valor contable en el eje derecho (veces: cuánto se paga en libros por cada dólar de valor contable). Al cierre de 2025 la cotización (57,27 $) cotizaba por encima del valor contable por acción (20,16 $): un 2,84x, en prima. El descuento o la prima observados son informativos, no una recomendación: en REITs el valor contable depreciado suele diferir del valor de mercado de la cartera. No es una predicción.

Ampliaciones y financiación

Los REIT financian el crecimiento de la cartera con deuda y con emisiones de capital (programas ATM, DRIP y opciones), que son la norma del sector. Emitir por encima del valor contable por acción crea valor contable por acción y por debajo lo diluye: es un hecho, no una recomendación. El filing no desglosa acciones emitidas en el ejercicio. En magnitudes del ejercicio, la deuda nueva del ejercicio fue de 443,8M y las compras de inmuebles ascendieron a 350,9M; el filing solo declara la financiación concreta cuando lo indica expresamente. El tipo medio de la deuda nueva según lo reportado es del 5,3 %. Los importes de emisión son un precio medio implícito (el neto incluye comisiones y puede mezclar ATM, DRIP y opciones). No es una predicción ni una recomendación de financiación.

Ocupación de la cartera

Evolución de la ocupación de la cartera (según la definición etiquetada por la empresa) al cierre de los últimos 7 ejercicios (2016-2022), recuperada del texto de los propios 10-K con una única definición por empresa. Definición usada: ocupación de la cartera total in-service al cierre. La ocupación es un dato operativo (no una valoración): la ocupación económica mide la renta en vigor frente a la de mercado y la física, la superficie arrendada; las comparaciones same-store excluyen compras y ventas. En hoteleras la métrica equivalente es RevPAR/ADR. No se predice.

1: Cambios en la dirección

Additionally, our Chief Executive Officer's former employment agreement contained a retirement provision, which provided for all of his outstanding Performance Awards and Service Awards to be non-forfeitable effective December 31, 2024.

CEO · Efectivo: December 31, 2024 · Motivo: Retiro / Jubilación

La trayectoria de los directivos combina los hechos del informe con contexto público general; verifícala con fuentes externas antes de decidir.

Puntos clave en seguimiento

• Evolución de la ocupación en servicio (94,4 % al cierre de 2025) y del crecimiento de SS NOI cash frente al rango guiado del 5,0 %-6,0 %.
• Refinanciación de los vencimientos de deuda de 2026 (300,4M$) y 2027 (556,4M$) y coste efectivo de los nuevos intereses.
• Ritmo de ejecución de las adquisiciones y desinversiones y su impacto en el FFO por acción y unidad.
• Sostenibilidad del dividendo (payout del 59,0 % sobre FFO) tras la subida del 12,4 % anunciada para el primer trimestre de 2026.

VALORACIÓN GENERAL

NOTA DE RESULTADOS: 7 — Calificación puramente financiera basada en las cuentas cerradas de 2025, el guidance oficial y la asignación de capital ejecutada. Las ventas crecieron un 8,59 % y el Beneficio Bruto un 10,02 %, con un Beneficio Operativo ajustado de 313,7M (+15,16 %). El EBT ajustado cayó un 5,53 % y el Beneficio Neto ajustado un 8,75 %, lastrados por la menor ganancia por venta de inmuebles (26,9M frente a 112,0M en 2024), una partida no recurrente que explica el descenso del beneficio pese a la mejora operativa. El FFO NAREIT reportado alcanzó 391,8M (2,96 $/acción y unidad) con un payout del 59,0 %, y el guidance 2026 apunta a un FFO de 3,09-3,19 $/acción y unidad (~+6 % en el punto medio). La asignación de capital combinó 346,5M en adquisiciones y 40,0M en desinversiones, con una deuda neta de 2.475,4M (+310,6M). Sin especulación sobre el cumplimiento futuro del guidance.