FPI — Q3 2026

ÚLTIMOS 3 MESES

1. VENTAS

ACCIONES: 41,978M · BPA: -0,36 $

• *1: Se suman de vuelta los deterioros de activos inmobiliarios: 12,04M en el trimestre actual (propiedades en la costa oeste y activos mantenidos para la venta) y 1,0M en el mismo trimestre de 2025. Beneficio Operativo Ajustado = -12,52M + 12,04M = -0,47M; Anterior Ajustado = 3,01M + 1,0M = 4,01M. No hubo deterioro de fondo de comercio ni de intangibles ni amortización de intangibles. El gasto fiscal reportado (-0,01M) se conserva tal cual: como REIT, FPI reparte al menos el 90 % de su beneficio fiscal y deduce los dividendos, por lo que no se normaliza al 23 %.
• *2: FFO reportado por la empresa: -2,6M. FFO por acción: -0,06 $. El Beneficio Neto GAAP incluye la depreciación de los inmuebles (un coste no-cash que no mide el valor del activo) y las ganancias/deterioros no recurrentes: el sector mide el negocio con el FFO y, para el dividendo, con el AFFO o el cash disponible. El AFFO no es un estándar y el sistema solo lo muestra si el filing lo publica; cuando el filing desglosa el capex de mantenimiento, el bloque de Cash Flow añade la fila AFFO/CAD (aprox.) = FFO − capex de mantenimiento.

2. CASH FLOW

• *1: WC = media de los últimos 10 ejercicios: -99,8%. Al ser trimestral, el importe anual se divide entre 4 = -4,7M. Desviación del circulante reportado (-1,7M) frente al WC teórico (-4,7M): 3M. El Cash Flow tras el ajuste de circulante queda en: -2,3M - (3M) = -5,3M.
• *2: AFFO reportado por la empresa: -2,1M (puente desde un FFO reportado de -2,6M; la diferencia son los ajustes propios de su definición). Definición de la empresa: FFO = beneficio neto + pérdidas (menos ganancias) por venta de activos + depreciación, agotamiento y amortización + deterioro de activos. AFFO = FFO + compensación en acciones + costes de adquisición y due diligence inmobiliarios + distribuciones de las unidades preferentes Serie A.. El AFFO no es un estándar (SBC, renta linealizada, capex de mantenimiento…): el sistema muestra la cifra reportada tal cual y no la recalcula. El ajuste de circulante no le aplica: ambas columnas muestran el dato reportado.

3. ASIGNACIÓN DE CAPITAL

No cuadra: quedan -212,6M sin explicar entre el capital libre y los usos detectados. El desfase corresponde a partidas no mapeadas o a movimientos no monetarios y reclasificaciones de balance (efectivo restringido, efecto divisa en caja, deuda asumida en compras o reclasificaciones entre caja e inversiones) que deben revisarse en las notas de flujos y balance del informe.

• *1: Deuda balance: 448,7M -> 239M (-209,7M). Deuda neta: 437,3M -> 231,1M (-206,2M). Caja balance: 11,4M -> 7,9M (-3,5M); la caja disminuyó: fuente de liquidez (+); fila Caja = 3,5M.

EN TODO EL AÑO (9 MESES)

1. VENTAS

ACCIONES: 41,978M · BPA: -0,28 $

• *1: Se suman de vuelta los deterioros de activos inmobiliarios: 12,79M en los 9 meses de 2026 y 17,82M en el mismo periodo de 2025. Beneficio Operativo Ajustado = -6,28M + 12,79M = 6,51M; Anterior Ajustado = -7,27M + 17,82M = 10,55M. No hubo deterioro de fondo de comercio ni de intangibles ni amortización de intangibles. El gasto fiscal reportado (0,02M) se conserva tal cual: como REIT, FPI reparte al menos el 90 % de su beneficio fiscal y deduce los dividendos, por lo que no se normaliza al 23 %.
• *2: FFO reportado por la empresa: 0,5M. FFO por acción: 0,01 $. Payout sobre FFO: +3707,4 % (el dividendo se juzga contra el FFO/AFFO, no contra el BPA). El Beneficio Neto GAAP incluye la depreciación de los inmuebles (un coste no-cash que no mide el valor del activo) y las ganancias/deterioros no recurrentes: el sector mide el negocio con el FFO y, para el dividendo, con el AFFO o el cash disponible. El AFFO no es un estándar y el sistema solo lo muestra si el filing lo publica; cuando el filing desglosa el capex de mantenimiento, el bloque de Cash Flow añade la fila AFFO/CAD (aprox.) = FFO − capex de mantenimiento.

2. CASH FLOW

• *1: WC = media de los últimos 10 ejercicios: -99,8%. Al ser acumulado de 9 meses, el importe anual se prorratea por los meses del periodo (anual × 9/12) = -14M. Desviación del circulante reportado (-1,8M) frente al WC teórico (-14M): 12,2M. El Cash Flow tras el ajuste de circulante queda en: 2,9M - (12,2M) = -9,3M.
• *2: AFFO reportado por la empresa: 1,7M (puente desde un FFO reportado de 0,5M; la diferencia son los ajustes propios de su definición). Definición de la empresa: FFO = beneficio neto + pérdidas (menos ganancias) por venta de activos + depreciación, agotamiento y amortización + deterioro de activos. AFFO = FFO + compensación en acciones + costes de adquisición y due diligence inmobiliarios + distribuciones de las unidades preferentes Serie A.. El AFFO no es un estándar (SBC, renta linealizada, capex de mantenimiento…): el sistema muestra la cifra reportada tal cual y no la recalcula. El ajuste de circulante no le aplica: ambas columnas muestran el dato reportado.
• *3: Refinanciación y financiación del periodo: Deuda nueva del periodo: 95,2M (el filing no publica su tipo: no consta). Solo se reflejan las magnitudes y los tipos reportados por el filing; no se recalculan impactos anuales en el trimestre.

3. ASIGNACIÓN DE CAPITAL

No cuadra: quedan +62,8M sin explicar entre el capital libre y los usos detectados. El desfase corresponde a partidas no mapeadas o a movimientos no monetarios y reclasificaciones de balance (efectivo restringido, efecto divisa en caja, deuda asumida en compras o reclasificaciones entre caja e inversiones) que deben revisarse en las notas de flujos y balance del informe.

• *2: Deuda balance: 160,8M -> 239M (+78,1M). Deuda neta: 151,5M -> 231,1M (+79,6M). Caja balance: 9,3M -> 7,9M (-1,4M); la caja disminuyó: fuente de liquidez (+); fila Caja = 1,4M.

NOTAS DEL TRIMESTRE E INFORMACIÓN RELEVANTE

• Deterioro de activos inmobiliarios de 12,0M$: Se registra un deterioro de 12,043M$ en el trimestre (12,794M$ en el acumulado) por la rebaja de valor de propiedades en California y activos mantenidos para la venta, lo que lleva a una pérdida neta de 15,5M$ (-0,36 $ por acción).
• Recompras de acciones por 17,1M$: Durante los nueve meses terminados el 30 de septiembre de 2026 se recompraron 1.652.147 acciones a un precio medio ponderado de 10,32 $ por un importe de 17,076M$, aproximadamente el 3,8 % de las acciones en circulación (en el trimestre, 758 mil acciones en agosto y 894 mil en septiembre). El 27 de octubre de 2026 el consejo aprueba 100,0M$ adicionales para el programa.