# Informe 10-Q de Four Corners Property Trust, Inc. (FCPT) — 2026 Q3 results — FCPT

> Empresa: Four Corners Property Trust, Inc. (FCPT)
> Formulario: 10-Q · Periodo: 2026 Q3 results — FCPT
> Fecha de publicación: 2026-11-12
> Fuente oficial: [SEC EDGAR Filing](https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1650132/000119312526437877/fcpt-20260930.htm)
> Descargar PDF: https://cifraresearch.com/api/reports/9b466393-cc57-4c5a-8d74-3e4fffbc1896.pdf
> URL Canónica: https://cifraresearch.com/informe/FCPT/2026-Q3

## ÚLTIMOS 3 MESES

### Ventas y Cuenta de Resultados
- **BPA / EPS:** 0,32 $
- **Acciones en circulación:** 109,76M

| Concepto | Actual | Anterior | Variación |
|---|---|---|---|
| Ventas | 83,68M | 74,15M | +12,85 % |
| Beneficio Bruto | 71,92M | 63,24M | +13,73 % |
| Beneficio Operativo | 52,26M | 41,67M | +25,41 % |
| EBT | 29,33M | 28,91M | +1,45 % |
| Beneficio Neto | 28,88M | 28,88M | 0 % |
| FFO | 47,5M | 43,9M | +8,2 % |

> *1: Se suman de vuelta 5,8M de amortización de intangibles (intangiblesAmortizationQuarter) para reflejar el beneficio operativo recurrente del alquiler. No hubo deterioros de fondo de comercio ni de intangibles en el trimestre ni en el periodo comparable. El gasto fiscal se conserva tal cual lo reporta la compañía (0,45M, tipo efectivo del 1,5 % sobre el EBT), conforme a la fiscalidad propia de un REIT que deduce los dividendos: no se normaliza al 23 %.
> *2: FFO (aprox. NAREIT): Beneficio Neto de 28,9M + depreciación y amortización de 18,6M + deterioros de inmuebles de 0M − ganancias por ventas de 0M = 47,5M. FFO por acción: 0,43 $. Payout sobre FFO: +140,8 % (el dividendo se juzga contra el FFO/AFFO, no contra el BPA). El Beneficio Neto GAAP incluye la depreciación de los inmuebles (un coste no-cash que no mide el valor del activo) y las ganancias/deterioros no recurrentes: el sector mide el negocio con el FFO y, para el dividendo, con el AFFO o el cash disponible. El AFFO no es un estándar y el sistema solo lo muestra si el filing lo publica; cuando el filing desglosa el capex de mantenimiento, el bloque de Cash Flow añade la fila AFFO/CAD (aprox.) = FFO − capex de mantenimiento.

### Flujo de Caja

| Concepto | Normal | Normalizado |
|---|---|---|
| Cash Flow | 61,1 | 7,9 |
| CAPEX | 416,66 | 416,66 |
| FCF | -355,56 | -408,76 |
| FCF/Acción | -3,24 $ | -3,72 $ |
| Dividendo | 66,9 | 66,9 |
| Libre | -422,46 | -475,66 |

**Escenarios:** Normal (WC=6) · Normalizado*1 (WC=-47)

> *1: WC = media de los últimos 10 ejercicios: -96,3%. Al ser trimestral, el importe anual se divide entre 4 = -46,8M. Desviación del circulante reportado (6,4M) frente al WC teórico (-46,8M): __53,2M__. El Cash Flow tras el ajuste de circulante queda en: 61,1M - (__53,2M__) = 7,9M.

### Asignación de Capital

| Concepto | Importe |
|---|---|
| Libre | -422,46 |
| Adquisiciones*1 | -409,4 |
| Caja*2 | 17,6 |
| Deuda*2 | 315,8 |
| En total | -498,46 |

**Verificación:** No cuadra: quedan -498,5M sin explicar entre el capital libre y los usos detectados. El desfase corresponde a partidas no mapeadas o a movimientos no monetarios y reclasificaciones de balance (efectivo restringido, efecto divisa en caja, deuda asumida en compras o reclasificaciones entre caja e inversiones) que deben revisarse en las notas de flujos y balance del informe.

> *1: Adquisiciones: Se destinaron 409,4M a la compra de 154 propiedades de restaurante y retail en 33 estados, adquiridas como compras de activos inmobiliarios (no de negocios) (uso de fondos).
> *2: Deuda balance: 1253,4M -> 1569,2M (+315,8M). Deuda neta: 1228,6M -> 1562M (+333,4M). Caja balance: 24,8M -> 7,2M (-17,6M); la caja disminuyó: fuente de liquidez (+); fila Caja = 17,6M.

## EN TODO EL AÑO (9 MESES)

### Ventas y Cuenta de Resultados
- **BPA / EPS:** 0,96 $
- **Acciones en circulación:** 109,76M

| Concepto | Actual | Anterior | Variación |
|---|---|---|---|
| Ventas | 240,27M | 218,47M | +9,98 % |
| Beneficio Bruto | 205,83M | 185,99M | +10,67 % |
| Beneficio Operativo | 148,82M | 121,3M | +22,69 % |
| EBT | 89,86M | 83,22M | +7,98 % |
| Beneficio Neto | 89,24M | 83,02M | +7,49 % |
| FFO | 140,6M | 127,1M | +10,62 % |

> *1: Se suman de vuelta 15,94M de amortización de intangibles acumulada (intangiblesAmortizationYtd) para reflejar el beneficio operativo recurrente del alquiler. No hubo deterioros de fondo de comercio ni de intangibles en el acumulado ni en el periodo comparable. El gasto fiscal se conserva tal cual lo reporta la compañía (0,62M, tipo efectivo del 0,7 % sobre el EBT), conforme a la fiscalidad propia de un REIT que deduce los dividendos: no se normaliza al 23 %.
> *2: FFO (aprox. NAREIT): Beneficio Neto de 89,2M + depreciación y amortización de 51,3M + deterioros de inmuebles de 0M − ganancias por ventas de 0M = 140,6M. FFO por acción: 1,28 $. Payout sobre FFO: +104,3 % (el dividendo se juzga contra el FFO/AFFO, no contra el BPA). El Beneficio Neto GAAP incluye la depreciación de los inmuebles (un coste no-cash que no mide el valor del activo) y las ganancias/deterioros no recurrentes: el sector mide el negocio con el FFO y, para el dividendo, con el AFFO o el cash disponible. El AFFO no es un estándar y el sistema solo lo muestra si el filing lo publica; cuando el filing desglosa el capex de mantenimiento, el bloque de Cash Flow añade la fila AFFO/CAD (aprox.) = FFO − capex de mantenimiento.

### Flujo de Caja

| Concepto | Normal | Normalizado |
|---|---|---|
| Cash Flow | 158,91 | 10,6 |
| CAPEX | 416,66 | 416,66 |
| FCF | -257,7 | -406,1 |
| FCF/Acción | -2,35 $ | -3,70 $ |
| Dividendo | 146,59 | 146,59 |
| Libre | -404,29 | -552,69 |

**Escenarios:** Normal (WC=8) · Normalizado*1 (WC=-140)

> *1: WC = media de los últimos 10 ejercicios: -96,3%. Al ser trimestral, el importe anual se divide entre 4 por trimestre: -140,5M en 9 meses. Desviación del circulante reportado (7,8M) frente al WC teórico (-140,5M): __148,3M__. El Cash Flow tras el ajuste de circulante queda en: 158,9M - (__148,3M__) = 10,6M.
> *2: En REITs el capex del periodo (416,66) incluye construcción y desarrollo, que crea activos y se financia con deuda o desinversiones: el FCF tras todo el capex no mide la caja libre del negocio ni equivale al capex de mantenimiento. La métrica del sector es el AFFO/CAD, pero el filing no desglosa el capex de mantenimiento (no consta) y el sistema no lo inventa.
> *3: Refinanciación y financiación del periodo: Deuda nueva del periodo: 567M (tipo publicado: SOFR + 0,90% (tramo a 5 años) y SOFR + 1,25% (tramo a 7 años)). Emisiones de capital (ATM/DRIP/opciones): 1,4M de acciones y 39,1M netos. Solo se reflejan las magnitudes y los tipos reportados por el filing; no se recalculan impactos anuales en el trimestre.

### Asignación de Capital

| Concepto | Importe |
|---|---|
| Libre | -404,29 |
| Adquisiciones*1 | -416,66 |
| Caja*2 | 4,9 |
| Deuda*2 | 365 |
| En total | -451,05 |

**Verificación:** No cuadra: quedan -451,1M sin explicar entre el capital libre y los usos detectados. El desfase corresponde a partidas no mapeadas o a movimientos no monetarios y reclasificaciones de balance (efectivo restringido, efecto divisa en caja, deuda asumida en compras o reclasificaciones entre caja e inversiones) que deben revisarse en las notas de flujos y balance del informe.

> *1: Adquisiciones: Se destinaron 416,66M a la compra de 154 propiedades de restaurante y retail en 33 estados, adquiridas como compras de activos inmobiliarios (no de negocios) (uso de fondos).
> *2: Deuda balance: 1204,2M -> 1569,2M (+365M). Deuda neta: 1192M -> 1562M (+370M). Caja balance: 12,1M -> 7,2M (-4,9M); la caja disminuyó: fuente de liquidez (+); fila Caja = 4,9M.

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*Análisis generado con IA por Cifra (https://cifraresearch.com) a partir de la fuente primaria en SEC EDGAR. Fines informativos, no constituye recomendación de inversión.*