FCPT — Q3 2026

ÚLTIMOS 3 MESES

1. VENTAS

ACCIONES: 109,76M · BPA: 0,32 $

• *1: Se suman de vuelta 5,8M de amortización de intangibles (intangiblesAmortizationQuarter) para reflejar el beneficio operativo recurrente del alquiler. No hubo deterioros de fondo de comercio ni de intangibles en el trimestre ni en el periodo comparable. El gasto fiscal se conserva tal cual lo reporta la compañía (0,45M, tipo efectivo del 1,5 % sobre el EBT), conforme a la fiscalidad propia de un REIT que deduce los dividendos: no se normaliza al 23 %.
• *2: FFO (aprox. NAREIT): Beneficio Neto de 28,9M + depreciación y amortización de 18,6M + deterioros de inmuebles de 0M − ganancias por ventas de 0M = 47,5M. FFO por acción: 0,43 $. Payout sobre FFO: +140,8 % (el dividendo se juzga contra el FFO/AFFO, no contra el BPA). El Beneficio Neto GAAP incluye la depreciación de los inmuebles (un coste no-cash que no mide el valor del activo) y las ganancias/deterioros no recurrentes: el sector mide el negocio con el FFO y, para el dividendo, con el AFFO o el cash disponible. El AFFO no es un estándar y el sistema solo lo muestra si el filing lo publica; cuando el filing desglosa el capex de mantenimiento, el bloque de Cash Flow añade la fila AFFO/CAD (aprox.) = FFO − capex de mantenimiento.

2. CASH FLOW

• *1: WC = media de los últimos 10 ejercicios: -96,3%. Al ser trimestral, el importe anual se divide entre 4 = -46,8M. Desviación del circulante reportado (6,4M) frente al WC teórico (-46,8M): 53,2M. El Cash Flow tras el ajuste de circulante queda en: 61,1M - (53,2M) = 7,9M.

3. ASIGNACIÓN DE CAPITAL

No cuadra: quedan -498,5M sin explicar entre el capital libre y los usos detectados. El desfase corresponde a partidas no mapeadas o a movimientos no monetarios y reclasificaciones de balance (efectivo restringido, efecto divisa en caja, deuda asumida en compras o reclasificaciones entre caja e inversiones) que deben revisarse en las notas de flujos y balance del informe.

• *1: Adquisiciones: Se destinaron 409,4M a la compra de 154 propiedades de restaurante y retail en 33 estados, adquiridas como compras de activos inmobiliarios (no de negocios) (uso de fondos).
• *2: Deuda balance: 1253,4M -> 1569,2M (+315,8M). Deuda neta: 1228,6M -> 1562M (+333,4M). Caja balance: 24,8M -> 7,2M (-17,6M); la caja disminuyó: fuente de liquidez (+); fila Caja = 17,6M.

EN TODO EL AÑO (9 MESES)

1. VENTAS

ACCIONES: 109,76M · BPA: 0,96 $

• *1: Se suman de vuelta 15,94M de amortización de intangibles acumulada (intangiblesAmortizationYtd) para reflejar el beneficio operativo recurrente del alquiler. No hubo deterioros de fondo de comercio ni de intangibles en el acumulado ni en el periodo comparable. El gasto fiscal se conserva tal cual lo reporta la compañía (0,62M, tipo efectivo del 0,7 % sobre el EBT), conforme a la fiscalidad propia de un REIT que deduce los dividendos: no se normaliza al 23 %.
• *2: FFO (aprox. NAREIT): Beneficio Neto de 89,2M + depreciación y amortización de 51,3M + deterioros de inmuebles de 0M − ganancias por ventas de 0M = 140,6M. FFO por acción: 1,28 $. Payout sobre FFO: +104,3 % (el dividendo se juzga contra el FFO/AFFO, no contra el BPA). El Beneficio Neto GAAP incluye la depreciación de los inmuebles (un coste no-cash que no mide el valor del activo) y las ganancias/deterioros no recurrentes: el sector mide el negocio con el FFO y, para el dividendo, con el AFFO o el cash disponible. El AFFO no es un estándar y el sistema solo lo muestra si el filing lo publica; cuando el filing desglosa el capex de mantenimiento, el bloque de Cash Flow añade la fila AFFO/CAD (aprox.) = FFO − capex de mantenimiento.

2. CASH FLOW

• *1: WC = media de los últimos 10 ejercicios: -96,3%. Al ser trimestral, el importe anual se divide entre 4 por trimestre: -140,5M en 9 meses. Desviación del circulante reportado (7,8M) frente al WC teórico (-140,5M): 148,3M. El Cash Flow tras el ajuste de circulante queda en: 158,9M - (148,3M) = 10,6M.
• *2: En REITs el capex del periodo (416,66) incluye construcción y desarrollo, que crea activos y se financia con deuda o desinversiones: el FCF tras todo el capex no mide la caja libre del negocio ni equivale al capex de mantenimiento. La métrica del sector es el AFFO/CAD, pero el filing no desglosa el capex de mantenimiento (no consta) y el sistema no lo inventa.
• *3: Refinanciación y financiación del periodo: Deuda nueva del periodo: 567M (tipo publicado: SOFR + 0,90% (tramo a 5 años) y SOFR + 1,25% (tramo a 7 años)). Emisiones de capital (ATM/DRIP/opciones): 1,4M de acciones y 39,1M netos. Solo se reflejan las magnitudes y los tipos reportados por el filing; no se recalculan impactos anuales en el trimestre.

3. ASIGNACIÓN DE CAPITAL

No cuadra: quedan -451,1M sin explicar entre el capital libre y los usos detectados. El desfase corresponde a partidas no mapeadas o a movimientos no monetarios y reclasificaciones de balance (efectivo restringido, efecto divisa en caja, deuda asumida en compras o reclasificaciones entre caja e inversiones) que deben revisarse en las notas de flujos y balance del informe.

• *1: Adquisiciones: Se destinaron 416,66M a la compra de 154 propiedades de restaurante y retail en 33 estados, adquiridas como compras de activos inmobiliarios (no de negocios) (uso de fondos).
• *2: Deuda balance: 1204,2M -> 1569,2M (+365M). Deuda neta: 1192M -> 1562M (+370M). Caja balance: 12,1M -> 7,2M (-4,9M); la caja disminuyó: fuente de liquidez (+); fila Caja = 4,9M.

NOTAS DEL TRIMESTRE E INFORMACIÓN RELEVANTE

• Nuevo programa de recompra de acciones: En octubre de 2026 el consejo autorizó un programa de recompra de hasta 100M$ sin fecha de vencimiento. No se han ejecutado recompras hasta la fecha, por lo que el programa no altera todavía el capital asignado del trimestre.
• Adquisiciones de propiedades: En los nueve meses de 2026 la compañía invirtió 416,6M$ en 154 propiedades en 33 estados, con ocupación del 100 % y un plazo medio de arrendamiento de 9,7 años; el grueso se concentró en el tercer trimestre (409,4M$), financiado con deuda, que elevó el balance de 1.253,4M$ a 1.569,2M$.

Ocupación de la cartera

Evolución de la ocupación física (porcentaje de la superficie arrendada sobre el total) al cierre de los últimos 11 trimestres (Q4 2023-Q3 2026), recuperada del texto de los propios 10-Q y 10-K con una única definición por empresa. Definición usada: ocupación de la cartera de arrendamientos (propiedades operativas) al cierre, según superficie arrendable. La ocupación es un dato operativo (no una valoración): la ocupación económica mide la renta en vigor frente a la de mercado y la física, la superficie arrendada; las comparaciones same-store excluyen compras y ventas. En hoteleras la métrica equivalente es RevPAR/ADR. No se predice.

Ingresos por negocio

El filing desglosa los ingresos en 2 partes del negocio: Real Estate Operations (90,4 %) y Restaurant Operations (9,6 %). En Q3 2026, los ingresos de los negocios fueron 83,4M$ (+12,9 % i/a); la mayor es Real Estate Operations, con 75,4M$ (90,4 %). El gráfico apila los ingresos de cada negocio en cada periodo; la altura suma el desglose publicado por el filing. El cuarto trimestre se deriva del acumulado anual del 10-K menos los tres primeros trimestres, para completar la serie trimestral. La conciliación corporativa/eliminaciones no se incluye porque no es un negocio. El margen publicado de los segmentos que lo desglosan se incluye en su nota; es la medida del filing y no incorpora los costes que este no asigna a los segmentos. El gráfico de márgenes compara el margen publicado de cada segmento con el margen operativo y el neto consolidados (beneficio operativo y neto del XBRL sobre los ingresos totales). El margen del segmento no es comparable al consolidado porque puede excluir I+D o costes no asignados. Serie determinista construida con los hechos XBRL del filing (segmentos reportables); no se mezclan niveles ni se extrapolan cifras. Sin desglose etiquetado, el apartado se omite.

Real Estate Operations

Parte reportada por el filing; las cifras son las publicadas para ese segmento, no una estimación. Evolución en la serie del informe: de 61M$ (Q4 24) a 75,4M$ (Q3 26), +23,6 %. Beneficio neto del segmento (Q3 26): 29,4M$, un 39,0 % sobre los ingresos del segmento; no incluye los costes que el filing no asigna a los segmentos (corporativos, I+D o costes estándar, según el caso), así que no equivale al margen consolidado de la compañía. Cifras publicadas por el filing (XBRL); no se recalculan ni se extrapolan.

Restaurant Operations

Parte reportada por el filing; las cifras son las publicadas para ese segmento, no una estimación. Evolución en la serie del informe: de 7,6M$ (Q4 24) a 8M$ (Q3 26), +5,3 %. Resultado antes de impuestos del segmento (Q3 26): 0M$, un 0,0 % sobre los ingresos del segmento; no incluye los costes que el filing no asigna a los segmentos (corporativos, I+D o costes estándar, según el caso), así que no equivale al margen consolidado de la compañía. Cifras publicadas por el filing (XBRL); no se recalculan ni se extrapolan.