# Informe 10-K de Four Corners Property Trust, Inc. (FCPT) — 2025 ANNUAL results — FCPT

> Empresa: Four Corners Property Trust, Inc. (FCPT)
> Formulario: 10-K · Periodo: 2025 ANNUAL results — FCPT
> Fecha de publicación: 2026-11-12
> Fuente oficial: [SEC EDGAR Filing](https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1650132/000119312526048898/fcpt-20251231.htm)
> Descargar PDF: https://cifraresearch.com/api/reports/a15548e1-8293-4d3d-9f8d-885956b4905f.pdf
> URL Canónica: https://cifraresearch.com/informe/FCPT/2025-10K

**Calificación Cifra:** NOTA DE RESULTADOS: 6 — Calificación puramente financiera basada en las cuentas del ejercicio: crecimiento de ventas del +9,7 % y beneficio operativo ajustado del +10,3 %, con un FFO de 172,8M$ y un payout sobre FFO del 83,3 %. La asignación de capital se ha centrado en adquisiciones (325,5M$) financiadas con emisión de acciones (225,2M$) y deuda, lo que ha diluido el BPA un -7,8 %. El FCF fue negativo (-133,2M$) por el elevado capex de adquisiciones, aunque el flujo operativo (192,3M$) cubre el dividendo. La deuda neta aumentó un +5,1 %. Sin guidance cuantitativo, la nota se basa en la realidad de las cuentas cerradas y en la asignación de capital ejecutada.

## EN TODO EL AÑO (12 MESES)

### Ventas y Cuenta de Resultados
- **BPA / EPS:** 1,09 $ -> %3,5 menos (1,13 $)
- **Acciones en circulación:** 108,2M (al final del 2025, no el promedio) -> %8,4 más (99,8M) -> efecto en el BPA: %7,8 menos

| Concepto | Actual | Anterior | Variación |
|---|---|---|---|
| Ventas | 294,1M | 268,1M | +9,7 % |
| Beneficio Bruto | 251,1M | 227,5M | +10,37 % |
| Beneficio Operativo | 164,6M | 149,2M | +10,32 % |
| EBT | 112,8M | 100,9M | +11,79 % |
| Beneficio Neto | 112,5M | 100,6M | +11,83 % |
| FFO | 172,8M | 155M | +11,48 % |

> *1: Se suman de vuelta 0,8M de deterioro de inmuebles (real estate impairment) registrados en el ejercicio. El Beneficio Operativo ajustado queda en 163,8M + 0,8M = 164,6M. El año anterior no hubo deterioros, por lo que la columna Anterior Ajustado hereda la cifra normal (149,2M).
> *2: FFO (aprox. NAREIT): Beneficio Neto de 112,4M + depreciación y amortización de 60,4M + deterioros de inmuebles de 0M − ganancias por ventas de 0M = 172,8M. FFO por acción: 1,68 $. Payout sobre FFO: +83,3 % (el dividendo se juzga contra el FFO/AFFO, no contra el BPA). El Beneficio Neto GAAP incluye la depreciación de los inmuebles (un coste no-cash que no mide el valor del activo) y las ganancias/deterioros no recurrentes: el sector mide el negocio con el FFO y, para el dividendo, con el AFFO o el cash disponible. El AFFO no es un estándar y el sistema solo lo muestra si el filing lo publica; cuando el filing desglosa el capex de mantenimiento, el bloque de Cash Flow añade la fila AFFO/CAD (aprox.) = FFO − capex de mantenimiento.

### Flujo de Caja

| Concepto | Normal | Normalizado |
|---|---|---|
| Cash Flow | 192,3 | 6,9 |
| CAPEX | 325,5 | 325,5 |
| FCF | -133,2 | -318,6 |
| FCF/Acción | -1,23 $ | -2,94 $ |
| Dividendo | 144 | 144 |
| Libre | -277,2 | -462,6 |

**Escenarios:** Normal (WC=6) · Normalizado*1 (WC=-180)

> *1: WC = media de los últimos 10 ejercicios: -96,3% × 186,6M = -179,7M en el periodo. Desviación del circulante reportado (5,7M) frente al WC teórico (-179,7M): __185,4M__. El Cash Flow tras el ajuste de circulante queda en: 192,3M - (__185,4M__) = 6,9M.
> *2: En REITs el capex del periodo (325,5) incluye construcción y desarrollo, que crea activos y se financia con deuda o desinversiones: el FCF tras todo el capex no mide la caja libre del negocio ni equivale al capex de mantenimiento. La métrica del sector es el AFFO/CAD, pero el filing no desglosa el capex de mantenimiento (no consta) y el sistema no lo inventa.
> *3: Refinanciación y financiación del periodo: Deuda nueva del periodo: 262M (tipo publicado: SOFR diario + 0,95%-1,00%). Emisiones de capital (ATM/DRIP/opciones): 8,2M de acciones y 225,2M netos. Solo se reflejan las magnitudes y los tipos reportados por el filing; no se recalculan impactos anuales en el trimestre.

### Asignación de Capital

| Concepto | Importe |
|---|---|
| Libre | -277,2 |
| Adquisiciones*1 | -325,5 |
| Caja*2 | -8 |
| Deuda*2 | 66,3 |
| En total | -544,4 |

**Verificación:** No cuadra: quedan -544,4M sin explicar entre el capital libre y los usos detectados. La tabla solo incluye movimientos de caja; los siguientes no pasan por caja: deuda no monetaria (recompras o amortizaciones anticipadas de deuda con ganancia o pérdida, efecto divisa) -71,3M. Estos movimientos no reducen el descuadre: el resto sin explicar sería -615,7M, así que faltan movimientos de caja por mapear (adquisiciones, desinversiones, deuda o caja) antes de atribuirlo a reclasificaciones.

> *1: Adquisiciones: Se destinaron 325,5M a la compra de 30 propiedades y derechos de arrendamiento en régimen de net lease (restaurantes y retail), principalmente en EE. UU. (uso de fondos).
> *2: Deuda balance: 1.137,9M -> 1.204,2M (+66,3M). Deuda neta: 1.133,8M -> 1.192,1M (+58,3M). Caja balance: 4,1M -> 12,1M (+8M); la caja aumentó: uso de capital (-); fila Caja = -8M.

## Conclusiones

### Deuda
La deuda neta se sitúa en **1.192,1M$** (**+58,3M$** vs ejercicio anterior) y la deuda normal en **1.204,2M$** (**+66,3M$**). El calendario de vencimientos de los próximos 5 años muestra compromisos escalonados con un tipo de interés medio de toda la deuda del **4,05 %** (estimado según la presentación complementaria). El tipo de interés medio de la deuda es del 4,0 %. El gasto por intereses del ejercicio fue de 51,9M. Los intereses pagados en efectivo ascendieron a 57,9M.

### Perspectivas de la Dirección
Sin guidance cuantitativo publicado.

### Operaciones corporativas
**Adquisiciones:** En **2025** la compañía destinó **325,5M$** a la adquisición de **30 propiedades y derechos de arrendamiento** en régimen de arrendamiento neto (restaurantes y retail), principalmente en EE. UU. La operación se financió con efectivo y deuda. El motivo declarado es el crecimiento y la diversificación de la cartera, reduciendo la dependencia de Darden. No se desglosa el impacto esperado en resultados ni sinergias.

No hubo desinversiones, spin-offs ni reestructuraciones materiales en el ejercicio.

### Lista de Seguimiento (Watchlist)
- Evolución de la ocupación y de los leasing spreads en la cartera de net lease.
- Ritmo de adquisiciones y financiación con deuda o equity.
- Refinanciación de los vencimientos de deuda de 2026 y 2027 y coste efectivo de los nuevos intereses.
- Cobertura del dividendo con el flujo operativo y el FFO.

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*Análisis generado con IA por Cifra (https://cifraresearch.com) a partir de la fuente primaria en SEC EDGAR. Fines informativos, no constituye recomendación de inversión.*