FCPT — FY 2025

PARTE I: RESUMEN DE CUENTAS

EN TODO EL AÑO (12 MESES)

1. VENTAS

ACCIONES: 108,2M (al final del 2025, no el promedio) -> %8,4 más (99,8M) -> efecto en el BPA: %7,8 menos · BPA: 1,09 $ -> %3,5 menos (1,13 $)

• *1: Se suman de vuelta 0,8M de deterioro de inmuebles (real estate impairment) registrados en el ejercicio. El Beneficio Operativo ajustado queda en 163,8M + 0,8M = 164,6M. El año anterior no hubo deterioros, por lo que la columna Anterior Ajustado hereda la cifra normal (149,2M).
• *2: FFO (aprox. NAREIT): Beneficio Neto de 112,4M + depreciación y amortización de 60,4M + deterioros de inmuebles de 0M − ganancias por ventas de 0M = 172,8M. FFO por acción: 1,68 $. Payout sobre FFO: +83,3 % (el dividendo se juzga contra el FFO/AFFO, no contra el BPA). El Beneficio Neto GAAP incluye la depreciación de los inmuebles (un coste no-cash que no mide el valor del activo) y las ganancias/deterioros no recurrentes: el sector mide el negocio con el FFO y, para el dividendo, con el AFFO o el cash disponible. El AFFO no es un estándar y el sistema solo lo muestra si el filing lo publica; cuando el filing desglosa el capex de mantenimiento, el bloque de Cash Flow añade la fila AFFO/CAD (aprox.) = FFO − capex de mantenimiento.

2. CASH FLOW

• *1: WC = media de los últimos 10 ejercicios: -96,3% × 186,6M = -179,7M en el periodo. Desviación del circulante reportado (5,7M) frente al WC teórico (-179,7M): 185,4M. El Cash Flow tras el ajuste de circulante queda en: 192,3M - (185,4M) = 6,9M.
• *2: En REITs el capex del periodo (325,5) incluye construcción y desarrollo, que crea activos y se financia con deuda o desinversiones: el FCF tras todo el capex no mide la caja libre del negocio ni equivale al capex de mantenimiento. La métrica del sector es el AFFO/CAD, pero el filing no desglosa el capex de mantenimiento (no consta) y el sistema no lo inventa.
• *3: Refinanciación y financiación del periodo: Deuda nueva del periodo: 262M (tipo publicado: SOFR diario + 0,95%-1,00%). Emisiones de capital (ATM/DRIP/opciones): 8,2M de acciones y 225,2M netos. Solo se reflejan las magnitudes y los tipos reportados por el filing; no se recalculan impactos anuales en el trimestre.

3. ASIGNACIÓN DE CAPITAL

No cuadra: quedan -544,4M sin explicar entre el capital libre y los usos detectados. La tabla solo incluye movimientos de caja; los siguientes no pasan por caja: deuda no monetaria (recompras o amortizaciones anticipadas de deuda con ganancia o pérdida, efecto divisa) -71,3M. Estos movimientos no reducen el descuadre: el resto sin explicar sería -615,7M, así que faltan movimientos de caja por mapear (adquisiciones, desinversiones, deuda o caja) antes de atribuirlo a reclasificaciones.

• *1: Adquisiciones: Se destinaron 325,5M a la compra de 30 propiedades y derechos de arrendamiento en régimen de net lease (restaurantes y retail), principalmente en EE. UU. (uso de fondos).
• *2: Deuda balance: 1.137,9M -> 1.204,2M (+66,3M). Deuda neta: 1.133,8M -> 1.192,1M (+58,3M). Caja balance: 4,1M -> 12,1M (+8M); la caja aumentó: uso de capital (-); fila Caja = -8M.

PARTE II: INGRESOS POR SEGMENTO

Ingresos por negocio

El filing desglosa los ingresos en 3 partes del negocio: Real Estate Operations (89,2 %), Restaurant Operations (10,7 %) y Other (0,1 %). En 2025, los ingresos de los negocios fueron 294,1M$ (+9,7 %); la mayor es Real Estate Operations, con 262,2M$ (89,2 %). El gráfico apila los ingresos de cada negocio en cada periodo; la altura suma el desglose publicado por el filing. La estructura de negocios cambió durante la serie; los años con distinto conjunto de negocios no son directamente comparables. El margen publicado de los segmentos que lo desglosan se incluye en su nota; es la medida del filing y no incorpora los costes que este no asigna a los segmentos. El gráfico de márgenes compara el margen publicado de cada segmento con el margen operativo y el neto consolidados (beneficio operativo y neto del XBRL sobre los ingresos totales). El margen del segmento no es comparable al consolidado porque puede excluir I+D o costes no asignados. Serie determinista construida con los hechos XBRL del filing (segmentos reportables); no se mezclan niveles ni se extrapolan cifras. Sin desglose etiquetado, el apartado se omite.

1: Real Estate Operations

Parte reportada por el filing; las cifras son las publicadas para ese segmento, no una estimación. Evolución en la serie del informe: de 173,6M$ (2021) a 262,2M$ (2025), +51,0 %. Beneficio neto del segmento (2025): 112,1M$, un 42,8 % sobre los ingresos del segmento; no incluye los costes que el filing no asigna a los segmentos (corporativos, I+D o costes estándar, según el caso), así que no equivale al margen consolidado de la compañía. Cifras publicadas por el filing (XBRL); no se recalculan ni se extrapolan.

2: Restaurant Operations

Parte reportada por el filing; las cifras son las publicadas para ese segmento, no una estimación. Evolución en la serie del informe: de 19,3M$ (2017) a 31,5M$ (2025), +63,2 %. Resultado antes de impuestos del segmento (2025): 1,2M$, un 3,8 % sobre los ingresos del segmento; no incluye los costes que el filing no asigna a los segmentos (corporativos, I+D o costes estándar, según el caso), así que no equivale al margen consolidado de la compañía. Cifras publicadas por el filing (XBRL); no se recalculan ni se extrapolan.

3: Other

Parte reportada por el filing; las cifras son las publicadas para ese segmento, no una estimación. Evolución en la serie del informe: de 3,4M$ (2022) a 0,4M$ (2025), -88,2 %. Cifras publicadas por el filing (XBRL); no se recalculan ni se extrapolan.

PARTE III: INDAGACIÓN A FONDO Y CONCLUSIÓN

Deuda y vencimientos

La deuda neta se sitúa en **1.192,1M$** (**+58,3M$** vs ejercicio anterior) y la deuda normal en **1.204,2M$** (**+66,3M$**). El calendario de vencimientos de los próximos 5 años muestra compromisos escalonados con un tipo de interés medio de toda la deuda del **4,05 %** (estimado según la presentación complementaria). El tipo de interés medio de la deuda es del 4,0 %. El gasto por intereses del ejercicio fue de 51,9M. Los intereses pagados en efectivo ascendieron a 57,9M.

Perspectivas (Outlook)

Sin guidance cuantitativo publicado.

Operaciones corporativas

**Adquisiciones:** En **2025** la compañía destinó **325,5M$** a la adquisición de **30 propiedades y derechos de arrendamiento** en régimen de arrendamiento neto (restaurantes y retail), principalmente en EE. UU. La operación se financió con efectivo y deuda. El motivo declarado es el crecimiento y la diversificación de la cartera, reduciendo la dependencia de Darden. No se desglosa el impacto esperado en resultados ni sinergias. No hubo desinversiones, spin-offs ni reestructuraciones materiales en el ejercicio.

FFO y AFFO

El Beneficio Neto GAAP de un REIT incluye la depreciación de los inmuebles (un coste no-cash que no refleja el valor del activo) y las ganancias o pérdidas por ventas, que no son resultado recurrente del alquiler. Por eso el sector mide el negocio con el FFO (Funds From Operations): Beneficio Neto + depreciación y amortización + deterioros de inmuebles − ganancias por ventas. El sistema calcula una aproximación NAREIT (sin ajustes de JVs); si el filing publica el FFO y el AFFO con su reconciliación, la fila y la nota del informe prefieren la cifra reportada. En 2025 la depreciación y amortización sumada al beneficio fue de 60,4M, con un Beneficio Neto de 112,4M. El dividendo se juzga contra el FFO y el AFFO, no contra el BPA: la obligación de repartir al menos el 90 % del beneficio fiscal hace normal un payout sobre BPA superior al 100 %. El AFFO no es un estándar: cada empresa lo define (SBC, renta linealizada, capex de mantenimiento) y el sistema no lo recalcula; solo lo muestra si el filing lo publica. No es una predicción.

Valor contable y cotización

El valor contable por acción es coste histórico menos depreciación acumulada de los inmuebles: no es el NAV (valor de mercado de los activos) y no se calcula aquí ningún NAV. La cotización de cierre de cada ejercicio procede de Yahoo Finance (misma fuente que la ficha de empresa) y el gráfico añade la ratio precio/valor contable en el eje derecho (veces: cuánto se paga en libros por cada dólar de valor contable). Al cierre de 2025 la cotización (23,06 $) cotizaba por encima del valor contable por acción (14,85 $): un 1,55x, en prima. El descuento o la prima observados son informativos, no una recomendación: en REITs el valor contable depreciado suele diferir del valor de mercado de la cartera. No es una predicción.

Ampliaciones y financiación

Los REIT financian el crecimiento de la cartera con deuda y con emisiones de capital (programas ATM, DRIP y opciones), que son la norma del sector. Emitir por encima del valor contable por acción crea valor contable por acción y por debajo lo diluye: es un hecho, no una recomendación. En 2025 la compañía emitió 8,20 M de acciones y 225,2M netos. La emisión equivale al 8,2 % de las acciones del cierre anterior. El precio medio implícito de las acciones emitidas (27,46 $) supera el rango de 1,3-1,5× sobre el valor contable por acción de cierre (14,85 $): un 1,85x, crea valor contable por acción. En magnitudes del ejercicio, la deuda nueva del ejercicio fue de 187M y las compras de inmuebles ascendieron a 326,5M; el filing solo declara la financiación concreta cuando lo indica expresamente. El filing solo publica el tipo de la deuda nueva como SOFR diario + 0,95%-1,00%. Los importes de emisión son un precio medio implícito (el neto incluye comisiones y puede mezclar ATM, DRIP y opciones). No es una predicción ni una recomendación de financiación.

Ocupación de la cartera

Evolución de la ocupación física (porcentaje de la superficie arrendada sobre el total) al cierre de los últimos 10 ejercicios (2016-2025), recuperada del texto de los propios 10-K con una única definición por empresa. Definición usada: ocupación de la cartera de propiedades operativas (1,303 inmuebles) al cierre, sobre superficie arrendable. La ocupación es un dato operativo (no una valoración): la ocupación económica mide la renta en vigor frente a la de mercado y la física, la superficie arrendada; las comparaciones same-store excluyen compras y ventas. En hoteleras la métrica equivalente es RevPAR/ADR. No se predice.

Puntos clave en seguimiento

• Evolución de la ocupación y de los leasing spreads en la cartera de net lease.
• Ritmo de adquisiciones y financiación con deuda o equity.
• Refinanciación de los vencimientos de deuda de 2026 y 2027 y coste efectivo de los nuevos intereses.
• Cobertura del dividendo con el flujo operativo y el FFO.

VALORACIÓN GENERAL

NOTA DE RESULTADOS: 6 — Calificación puramente financiera basada en las cuentas del ejercicio: crecimiento de ventas del +9,7 % y beneficio operativo ajustado del +10,3 %, con un FFO de 172,8M$ y un payout sobre FFO del 83,3 %. La asignación de capital se ha centrado en adquisiciones (325,5M$) financiadas con emisión de acciones (225,2M$) y deuda, lo que ha diluido el BPA un -7,8 %. El FCF fue negativo (-133,2M$) por el elevado capex de adquisiciones, aunque el flujo operativo (192,3M$) cubre el dividendo. La deuda neta aumentó un +5,1 %. Sin guidance cuantitativo, la nota se basa en la realidad de las cuentas cerradas y en la asignación de capital ejecutada.