EXR — Q3 2026

ÚLTIMOS 3 MESES

1. VENTAS

ACCIONES: 208,9M · BPA: 1,24 $

• *1: Se suman de vuelta 2,5M de amortización de intangibles para reflejar el beneficio operativo recurrente del alquiler. No hubo deterioros de fondo de comercio ni de intangibles en el trimestre ni en el periodo comparable. El Beneficio Operativo mostrado parte del Income from operations del filing (391,9M). El gasto fiscal reportado (12,1M, tipo efectivo del 4,2 %) se conserva tal cual: como REIT reparte al menos el 90 % de su beneficio fiscal y deduce los dividendos, no procede normalizar al 23 %.
• *2: FFO reportado (NAREIT): 468,2M. FFO por acción: 2,24 $. Payout sobre FFO: +72,8 % (el dividendo se juzga contra el FFO/AFFO, no contra el BPA). El Beneficio Neto GAAP incluye la depreciación de los inmuebles (un coste no-cash que no mide el valor del activo) y las ganancias/deterioros no recurrentes: el sector mide el negocio con el FFO y, para el dividendo, con el AFFO o el cash disponible. El AFFO no es un estándar y el sistema solo lo muestra si el filing lo publica; cuando el filing desglosa el capex de mantenimiento, el bloque de Cash Flow añade la fila AFFO/CAD (aprox.) = FFO − capex de mantenimiento.

2. CASH FLOW

• *1: WC = media de los últimos 10 ejercicios: 0,2%. Al ser trimestral, el importe anual se divide entre 4 = 0,9M. Desviación del circulante reportado (45,7M) frente al WC teórico (0,9M): 44,8M. El Cash Flow tras el ajuste de circulante queda en: 467,1M - (44,8M) = 422,3M.
• *2: Refinanciación y financiación del periodo: Deuda nueva del periodo: 550M de emisión de bonos públicos netos (proceeds from issuance of public bonds, net). Solo se reflejan las magnitudes reportadas por el filing; no se recalculan impactos anuales en el trimestre.

3. ASIGNACIÓN DE CAPITAL

No cuadra: quedan +1185,9M sin explicar entre el capital libre y los usos detectados. El desfase corresponde a partidas no mapeadas o a movimientos no monetarios y reclasificaciones de balance (efectivo restringido, efecto divisa en caja, deuda asumida en compras o reclasificaciones entre caja e inversiones) que deben revisarse en las notas de flujos y balance del informe.

• *1: Adquisiciones: Se destinaron 280,9M a la compra de activos inmobiliarios y mejoras (Acquisition of real estate assets and improvements, 280,857M); el filing no detalla el desglose entre compra de tiendas y compra de participación en joint venture (uso de fondos).
• *2: Deuda balance: 12029,6M -> 13405,8M (+1376,2M). Deuda neta: 11334,4M -> 13291M (+1956,6M). Caja balance: 695,2M -> 114,8M (-580,4M); la caja disminuyó: fuente de liquidez (+); fila Caja = 580,4M.

EN TODO EL AÑO (9 MESES)

1. VENTAS

ACCIONES: 208,9M · BPA: 3,82 $

• *1: Se suman de vuelta 9,2M de amortización de intangibles del acumulado. No hubo deterioros de fondo de comercio ni de intangibles en el periodo ni en el comparable. El Beneficio Operativo parte del Income from operations del filing (1151,6M). El gasto fiscal reportado (34,9M, tipo efectivo del 4,2 %) se conserva tal cual: la fiscalidad de REIT (deducción de dividendos, IRC §§561/857) impide normalizar al 23 %.
• *2: FFO reportado (NAREIT): 1359,9M. FFO por acción: 6,51 $. Payout sobre FFO: +75,4 % (el dividendo se juzga contra el FFO/AFFO, no contra el BPA). El Beneficio Neto GAAP incluye la depreciación de los inmuebles (un coste no-cash que no mide el valor del activo) y las ganancias/deterioros no recurrentes: el sector mide el negocio con el FFO y, para el dividendo, con el AFFO o el cash disponible. El AFFO no es un estándar y el sistema solo lo muestra si el filing lo publica; cuando el filing desglosa el capex de mantenimiento, el bloque de Cash Flow añade la fila AFFO/CAD (aprox.) = FFO − capex de mantenimiento.

2. CASH FLOW

• *1: WC = media de los últimos 10 ejercicios: 0,2%. En el acumulado de 9 meses el importe anual se prorratea por los meses del periodo (anual × 9/12) = 2,7M. Desviación del circulante reportado (94,8M) frente al WC teórico (2,7M): 92,1M. El Cash Flow tras el ajuste de circulante queda en: 1543,4M - (92,1M) = 1451,3M.
• *2: En REITs el capex del periodo (388,3) incluye construcción y desarrollo, que crea activos y se financia con deuda o desinversiones: el FCF tras todo el capex no mide la caja libre del negocio ni equivale al capex de mantenimiento. La métrica del sector es el AFFO/CAD, pero el filing no desglosa el capex de mantenimiento (no consta) y el sistema no lo inventa.
• *3: Refinanciación y financiación del periodo: Deuda nueva del periodo: 550M de emisión de bonos públicos netos (proceeds from issuance of public bonds, net). Solo se reflejan las magnitudes reportadas por el filing; no se recalculan impactos anuales en el trimestre.

3. ASIGNACIÓN DE CAPITAL

No cuadra: quedan -280,5M sin explicar entre el capital libre y los usos detectados. El desfase corresponde a partidas no mapeadas o a movimientos no monetarios y reclasificaciones de balance (efectivo restringido, efecto divisa en caja, deuda asumida en compras o reclasificaciones entre caja e inversiones) que deben revisarse en las notas de flujos y balance del informe.

• *2: Adquisiciones: Se destinaron 280,9M a la compra de activos inmobiliarios y mejoras (Acquisition of real estate assets and improvements, 280,857M); el filing no detalla el desglose entre compra de tiendas y compra de participación en joint venture (uso de fondos).
• *3: Deuda balance: 13230,7M -> 13405,8M (+175,1M). Deuda neta: 13091,8M -> 13291M (+199,2M). Caja balance: 138,9M -> 114,8M (-24,1M); la caja disminuyó: fuente de liquidez (+); fila Caja = 24,1M.

NOTAS DEL TRIMESTRE E INFORMACIÓN RELEVANTE

Guidance · Guidance revisado al alza

La compañía revisa al alza su previsión de Core FFO para 2026 hasta 8,40-8,50 $/acción (frente a 8,25-8,40 $ anterior) y eleva el crecimiento de ingresos same-store a 2,00 %-2,50 % (antes 1,00 %-2,00 %), el de NOI same-store a 2,50 %-3,50 % (antes 0,50 %-2,50 %) y mejora el de gastos same-store a 0,00 %-0,50 % (antes 1,00 %-2,00 %). Mantiene el resto de supuestos: SOFR medio del 3,71 %, ingresos netos de reaseguro de inquilinos de 298-300M$, comisiones de gestión y otros ingresos de 138-139M$, ingresos por intereses de 152,5-153,5M$, G&A de 188,5-189,5M$, equity in earnings de joint ventures de 65-66M$, gastos por intereses de 602-604M$, gastos por intereses no monetarios de 44-45M$, impuestos de 48-49M$, adquisiciones de 400M$, préstamos puente de 1.425M$ y 220,5M de acciones medias.

• Transición de liderazgo: Noah Springer será el nuevo CEO: La compañía anunció la promoción de Noah Springer, actual presidente, como próximo consejero delegado con efecto 1 de enero de 2027, sucediendo a Joe Margolis.
• Recompra de acciones por 327,1M$ y nuevo programa de 500M$: Durante el tercer trimestre de 2026 la compañía recompró 2.390.497 acciones a un precio medio de 136,85 $/acción, por un total de 327,1M$, equivalente a más del 1 % de las acciones en circulación. Con posterioridad al cierre recompró 164.724 acciones adicionales por 21,8M$ a 132,45 $/acción, agotando el programa de 500M$; el 15 de octubre de 2026 el consejo autorizó un nuevo programa de hasta 500M$.
• Emisión de notas sénior por 550M$: En julio de 2026 la compañía completó una emisión de bonos públicos netos por un importe principal agregado de 550M$ (proceeds from issuance of public bonds, net); el filing no detalla el tipo ni el vencimiento.

Ocupación de la cartera

Evolución de la ocupación de la cartera (según la definición etiquetada por la empresa) al cierre de los últimos 12 trimestres (Q4 2023-Q3 2026), recuperada del texto de los propios 10-Q y 10-K con una única definición por empresa. Definición usada: ocupación de same-store al cierre del trimestre (porcentaje de pies cuadrados). La ocupación es un dato operativo (no una valoración): la ocupación económica mide la renta en vigor frente a la de mercado y la física, la superficie arrendada; las comparaciones same-store excluyen compras y ventas. En hoteleras la métrica equivalente es RevPAR/ADR. No se predice.