# Informe 10-K de Extra Space Storage Inc. (EXR) — 2025 ANNUAL results — EXR

> Empresa: Extra Space Storage Inc. (EXR)
> Formulario: 10-K · Periodo: 2025 ANNUAL results — EXR
> Fecha de publicación: 2026-11-12
> Fuente oficial: [SEC EDGAR Filing](https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1289490/000128949026000011/exr-20251231.htm)
> Descargar PDF: https://cifraresearch.com/api/reports/23f9db3e-68fb-446d-8430-9c4f136b0eff.pdf
> URL Canónica: https://cifraresearch.com/informe/EXR/2025-10K

**Calificación Cifra:** NOTA DE RESULTADOS: 6 — Calificación puramente financiera basada en las cuentas cerradas de 2025, el guidance oficial y la asignación de capital ejecutada. Los ingresos crecieron un 3,70 % hasta 3.377,5M y el EBT ajustado un 10,04 % hasta 1.084,4M, aunque el FCF de 759,8M no cubre el dividendo de 1.374,3M (Libre de -614,5M), lo que exige financiación externa. El FFO aproximado de 1.711M con un payout del 80,3 % es sostenible, y la deuda neta aumentó 908M hasta 13.091,8M con un tipo medio del 4,3 %. El guidance 2026 apunta a un Core FFO de 8,05-8,35 $ por acción, en línea con el año cerrado. Sin especulación sobre el cumplimiento futuro.

## EN TODO EL AÑO (12 MESES)

### Ventas y Cuenta de Resultados
- **BPA / EPS:** 8,07 $ -> %0,6 menos (8,12 $)
- **Acciones en circulación:** 211,2M (al final del 2025, no el promedio) -> %0,4 menos (212M) -> efecto en el BPA: %0,4

| Concepto | Actual | Anterior | Variación |
|---|---|---|---|
| Ventas | 3377,5M | 3256,9M | +3,7 % |
| Beneficio Bruto | 2390,5M | 2351,4M | +1,66 % |
| Beneficio Operativo | 1433M | 1375,2M | +4,2 % |
| EBT | 1064,1M | 933,7M | +13,97 % |
| Beneficio Neto | 1022,5M | 900,2M | +13,59 % |
| FFO | 1711M | 1649,9M | +3,7 % |

> *1: En 2025 se suman de vuelta 20,3M de amortización recurrente de intangibles (Beneficio Operativo ajustado = 1412,7M + 20,3M = 1433M). En 2024 se suman de vuelta 51,8M de deterioro de la marca Life Storage (intangible, no fondo de comercio): Beneficio Operativo anterior ajustado = 1323,4M + 51,8M = 1375,2M. El EBT y el Beneficio Neto recalculan su importe en la columna Ajustado por arrastre, sin resalte propio.
> *2: FFO (aprox. NAREIT): Beneficio Neto de 974M + depreciación y amortización de 715,2M + deterioros de inmuebles de 76,3M − ganancias por ventas de 54,5M = 1711M. FFO por acción: 8,07 $. Payout sobre FFO: +80,3 % (el dividendo se juzga contra el FFO/AFFO, no contra el BPA). El Beneficio Neto GAAP incluye la depreciación de los inmuebles (un coste no-cash que no mide el valor del activo) y las ganancias/deterioros no recurrentes: el sector mide el negocio con el FFO y, para el dividendo, con el AFFO o el cash disponible. El AFFO no es un estándar y el sistema solo lo muestra si el filing lo publica; cuando el filing desglosa el capex de mantenimiento, el bloque de Cash Flow añade la fila AFFO/CAD (aprox.) = FFO − capex de mantenimiento.

### Flujo de Caja

| Concepto | Normal | Normalizado |
|---|---|---|
| Cash Flow | 1850,2 | 1867,8 |
| CAPEX | 1090,4 | 1090,4 |
| FCF | 759,8 | 777,4 |
| FCF/Acción | 3,60 $ | 3,68 $ |
| Dividendo | 1374,3 | 1374,3 |
| Libre | -614,5 | -596,9 |

**Escenarios:** Normal (WC=-14) · Normalizado*1 (WC=4)

> *1: WC = media de los últimos 10 ejercicios: 0,2% × 1864,1M = 3,7M en el periodo. Desviación del circulante reportado (-13,9M) frente al WC teórico (3,7M): __-17,6M__. El Cash Flow tras el ajuste de circulante queda en: 1850,2M - (__-17,6M__) = 1867,8M.
> *2: En REITs el capex del periodo (1090,4) incluye construcción y desarrollo, que crea activos y se financia con deuda o desinversiones: el FCF tras todo el capex no mide la caja libre del negocio ni equivale al capex de mantenimiento. La métrica del sector es el AFFO/CAD, pero el filing no desglosa el capex de mantenimiento (no consta) y el sistema no lo inventa.

### Asignación de Capital

| Concepto | Importe |
|---|---|
| Libre | -614,5 |
| Desinversiones*1 | 736,4 |
| Adquisiciones*1 | -926,3 |
| Recompras | -149,5 |
| Caja*2 | -0,7 |
| Deuda*2 | 908,7 |
| En total | -45,9 |

**Verificación:** No cuadra: quedan -45,9M sin explicar entre el capital libre y los usos detectados. La tabla solo incluye movimientos de caja; los siguientes no pasan por caja: deuda no monetaria (recompras o amortizaciones anticipadas de deuda con ganancia o pérdida, efecto divisa) -1974,2M. Estos movimientos no reducen el descuadre: el resto sin explicar sería -2020,1M, así que faltan movimientos de caja por mapear (adquisiciones, desinversiones, deuda o caja) antes de atribuirlo a reclasificaciones.

> *1: Adquisiciones: se destinaron 926,3M a la compra de 76 tiendas propias y participaciones en empresas conjuntas, incluida la compra de intereses de socios en tres partnerships por 342,2M (uso de fondos); parte se pagó con unidades de participación (OP Units) por 19,7M. Desinversiones: se ingresaron 368,2M por la venta de 37 tiendas propias y de participaciones en Extra Space Northern Properties VI LLC y Life Storage Spacemax LLC (fuente de fondos).
> *2: Deuda balance: 12322M -> 13230,7M (+908,7M). Deuda neta: 12183,8M -> 13091,8M (+908M). Caja balance: 138,2M -> 138,9M (+0,7M); la caja aumentó: uso de capital (-); fila Caja = -0,7M.

## Conclusiones

### Deuda
La deuda de balance se sitúa en **13.230,7M$** (**+908,7M$** frente al cierre de 2024) y la deuda neta en **13.091,8M$** (**+908M$**). El tipo de interés medio de toda la deuda es del **4,3 %** (deuda a tipo fijo **4,2 %** y a tipo variable **4,8 %**), con un gasto por intereses de **587,6M$** en el ejercicio. El calendario de vencimientos de los próximos 5 años muestra compromisos escalonados entre **2026** y **2030**, con **5.897,9M$** que vencen después del año 5. El calendario muestra en cada tramo el importe y el interés anual estimado con el tipo medio (~). La nota de deuda no desglosa el cupón de cada vencimiento, solo los tipos medios efectivos por divisa o categoría.

### Perspectivas de la Dirección
La dirección espera que los ingresos same-store se mantengan en un rango estrecho y que el NOI same-store se contraiga ligeramente en el próximo ejercicio, según el guidance oficial. El Core FFO por acción se sitúa en un rango similar al del año cerrado.

### Operaciones corporativas
**Adquisiciones:** En **2025** la compañía destinó **926,3M$** a la compra de **76 tiendas propias y participaciones en empresas conjuntas**, incluyendo **483,6M$** en **41 tiendas operativas** y **342,2M$** por intereses de socios en **tres partnerships** (28 propiedades), además de seis propiedades adicionales mediante intercambio de intereses en 17 propiedades de una empresa conjunta existente. El pago se realizó en efectivo y con la emisión de unidades de participación (OP Units) por **19,7M$**. El motivo declarado es la expansión de la cartera de self-storage y la consolidación de propiedades en empresas conjuntas.

**Desinversiones y ventas de participaciones:** En **2025** se vendieron **37 tiendas propias** y participaciones en **Extra Space Northern Properties VI LLC** (10 propiedades) y **Life Storage Spacemax LLC** (6 propiedades), con unos ingresos de **368,2M$**. La dirección justifica la operación en la optimización de cartera y la rotación de activos. El resultado del ejercicio recoge una **pérdida neta de 76,3M$** por activos mantenidos para la venta y vendidos.

### Lista de Seguimiento (Watchlist)
- Evolución de los ingresos y del NOI same-store, con la ocupación en el 92,6 % al cierre de 2025.
- Coste de la deuda y refinanciación de los vencimientos de 2026 (1.314,7M$), con un tipo medio del 4,3 %.
- Ritmo de adquisiciones y desinversiones y su efecto en el FFO y en el payout del dividendo (80,3 % sobre FFO).
- Ejecución del remanente del programa de recompra (350,5M$).

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*Análisis generado con IA por Cifra (https://cifraresearch.com) a partir de la fuente primaria en SEC EDGAR. Fines informativos, no constituye recomendación de inversión.*