EXR — FY 2025

PARTE I: RESUMEN DE CUENTAS

EN TODO EL AÑO (12 MESES)

1. VENTAS

ACCIONES: 211,2M (al final del 2025, no el promedio) -> %0,4 menos (212M) -> efecto en el BPA: %0,4 · BPA: 8,07 $ -> %0,6 menos (8,12 $)

• *1: En 2025 se suman de vuelta 20,3M de amortización recurrente de intangibles (Beneficio Operativo ajustado = 1412,7M + 20,3M = 1433M). En 2024 se suman de vuelta 51,8M de deterioro de la marca Life Storage (intangible, no fondo de comercio): Beneficio Operativo anterior ajustado = 1323,4M + 51,8M = 1375,2M. El EBT y el Beneficio Neto recalculan su importe en la columna Ajustado por arrastre, sin resalte propio.
• *2: FFO (aprox. NAREIT): Beneficio Neto de 974M + depreciación y amortización de 715,2M + deterioros de inmuebles de 76,3M − ganancias por ventas de 54,5M = 1711M. FFO por acción: 8,07 $. Payout sobre FFO: +80,3 % (el dividendo se juzga contra el FFO/AFFO, no contra el BPA). El Beneficio Neto GAAP incluye la depreciación de los inmuebles (un coste no-cash que no mide el valor del activo) y las ganancias/deterioros no recurrentes: el sector mide el negocio con el FFO y, para el dividendo, con el AFFO o el cash disponible. El AFFO no es un estándar y el sistema solo lo muestra si el filing lo publica; cuando el filing desglosa el capex de mantenimiento, el bloque de Cash Flow añade la fila AFFO/CAD (aprox.) = FFO − capex de mantenimiento.

2. CASH FLOW

• *1: WC = media de los últimos 10 ejercicios: 0,2% × 1864,1M = 3,7M en el periodo. Desviación del circulante reportado (-13,9M) frente al WC teórico (3,7M): -17,6M. El Cash Flow tras el ajuste de circulante queda en: 1850,2M - (-17,6M) = 1867,8M.
• *2: En REITs el capex del periodo (1090,4) incluye construcción y desarrollo, que crea activos y se financia con deuda o desinversiones: el FCF tras todo el capex no mide la caja libre del negocio ni equivale al capex de mantenimiento. La métrica del sector es el AFFO/CAD, pero el filing no desglosa el capex de mantenimiento (no consta) y el sistema no lo inventa.

3. ASIGNACIÓN DE CAPITAL

No cuadra: quedan -45,9M sin explicar entre el capital libre y los usos detectados. La tabla solo incluye movimientos de caja; los siguientes no pasan por caja: deuda no monetaria (recompras o amortizaciones anticipadas de deuda con ganancia o pérdida, efecto divisa) -1974,2M. Estos movimientos no reducen el descuadre: el resto sin explicar sería -2020,1M, así que faltan movimientos de caja por mapear (adquisiciones, desinversiones, deuda o caja) antes de atribuirlo a reclasificaciones.

• *1: Adquisiciones: se destinaron 926,3M a la compra de 76 tiendas propias y participaciones en empresas conjuntas, incluida la compra de intereses de socios en tres partnerships por 342,2M (uso de fondos); parte se pagó con unidades de participación (OP Units) por 19,7M. Desinversiones: se ingresaron 368,2M por la venta de 37 tiendas propias y de participaciones en Extra Space Northern Properties VI LLC y Life Storage Spacemax LLC (fuente de fondos).
• *2: Deuda balance: 12322M -> 13230,7M (+908,7M). Deuda neta: 12183,8M -> 13091,8M (+908M). Caja balance: 138,2M -> 138,9M (+0,7M); la caja aumentó: uso de capital (-); fila Caja = -0,7M.

PARTE II: EVOLUCIÓN DE INGRESOS

Evolución de ingresos

El filing no publica un desglose de ingresos por segmento; se muestra la evolución de los ingresos consolidados de los últimos 10 ejercicios. En 2025, los ingresos totales fueron 129,5M$ (+7,1 %). El gráfico muestra la evolución de los ingresos totales; no se añaden partes del negocio ni estimaciones. Serie determinista construida con los hechos XBRL del filing.

PARTE III: INDAGACIÓN A FONDO Y CONCLUSIÓN

Deuda y vencimientos

La deuda de balance se sitúa en **13.230,7M$** (**+908,7M$** frente al cierre de 2024) y la deuda neta en **13.091,8M$** (**+908M$**). El tipo de interés medio de toda la deuda es del **4,3 %** (deuda a tipo fijo **4,2 %** y a tipo variable **4,8 %**), con un gasto por intereses de **587,6M$** en el ejercicio. El calendario de vencimientos de los próximos 5 años muestra compromisos escalonados entre **2026** y **2030**, con **5.897,9M$** que vencen después del año 5. El calendario muestra en cada tramo el importe y el interés anual estimado con el tipo medio (~). La nota de deuda no desglosa el cupón de cada vencimiento, solo los tipos medios efectivos por divisa o categoría.

Perspectivas (Outlook)

La dirección espera que los ingresos same-store se mantengan en un rango estrecho y que el NOI same-store se contraiga ligeramente en el próximo ejercicio, según el guidance oficial. El Core FFO por acción se sitúa en un rango similar al del año cerrado.

Operaciones corporativas

**Adquisiciones:** En **2025** la compañía destinó **926,3M$** a la compra de **76 tiendas propias y participaciones en empresas conjuntas**, incluyendo **483,6M$** en **41 tiendas operativas** y **342,2M$** por intereses de socios en **tres partnerships** (28 propiedades), además de seis propiedades adicionales mediante intercambio de intereses en 17 propiedades de una empresa conjunta existente. El pago se realizó en efectivo y con la emisión de unidades de participación (OP Units) por **19,7M$**. El motivo declarado es la expansión de la cartera de self-storage y la consolidación de propiedades en empresas conjuntas. **Desinversiones y ventas de participaciones:** En **2025** se vendieron **37 tiendas propias** y participaciones en **Extra Space Northern Properties VI LLC** (10 propiedades) y **Life Storage Spacemax LLC** (6 propiedades), con unos ingresos de **368,2M$**. La dirección justifica la operación en la optimización de cartera y la rotación de activos. El resultado del ejercicio recoge una **pérdida neta de 76,3M$** por activos mantenidos para la venta y vendidos.

FFO y AFFO

El Beneficio Neto GAAP de un REIT incluye la depreciación de los inmuebles (un coste no-cash que no refleja el valor del activo) y las ganancias o pérdidas por ventas, que no son resultado recurrente del alquiler. Por eso el sector mide el negocio con el FFO (Funds From Operations): Beneficio Neto + depreciación y amortización + deterioros de inmuebles − ganancias por ventas. El sistema calcula una aproximación NAREIT (sin ajustes de JVs); si el filing publica el FFO y el AFFO con su reconciliación, la fila y la nota del informe prefieren la cifra reportada. En 2025 la depreciación y amortización sumada al beneficio fue de 715,2M, con un Beneficio Neto de 974M. El dividendo se juzga contra el FFO y el AFFO, no contra el BPA: la obligación de repartir al menos el 90 % del beneficio fiscal hace normal un payout sobre BPA superior al 100 %. El AFFO no es un estándar: cada empresa lo define (SBC, renta linealizada, capex de mantenimiento) y el sistema no lo recalcula; solo lo muestra si el filing lo publica. No es una predicción.

Valor contable y cotización

El valor contable por acción es coste histórico menos depreciación acumulada de los inmuebles: no es el NAV (valor de mercado de los activos) y no se calcula aquí ningún NAV. La cotización de cierre de cada ejercicio procede de Yahoo Finance (misma fuente que la ficha de empresa) y el gráfico añade la ratio precio/valor contable en el eje derecho (veces: cuánto se paga en libros por cada dólar de valor contable). Al cierre de 2025 la cotización (130,22 $) cotizaba por encima del valor contable por acción (63,62 $): un 2,05x, en prima. El descuento o la prima observados son informativos, no una recomendación: en REITs el valor contable depreciado suele diferir del valor de mercado de la cartera. No es una predicción.

Ampliaciones y financiación

Los REIT financian el crecimiento de la cartera con deuda y con emisiones de capital (programas ATM, DRIP y opciones), que son la norma del sector. Emitir por encima del valor contable por acción crea valor contable por acción y por debajo lo diluye: es un hecho, no una recomendación. En 2025 la compañía emitió 0,20 M de acciones. La emisión equivale al 0,1 % de las acciones del cierre anterior. En magnitudes del ejercicio, la deuda nueva del ejercicio fue de 16183,1M y las compras de inmuebles ascendieron a 946M; el filing solo declara la financiación concreta cuando lo indica expresamente. El filing no publica el tipo de la deuda nueva: no consta. Los importes de emisión son un precio medio implícito (el neto incluye comisiones y puede mezclar ATM, DRIP y opciones). No es una predicción ni una recomendación de financiación.

Ocupación de la cartera

Evolución de la ocupación de la cartera (según la definición etiquetada por la empresa) al cierre de los últimos 9 ejercicios (2017-2025), recuperada del texto de los propios 10-K con una única definición por empresa. Definición usada: ocupación de same-store al cierre del año. La ocupación es un dato operativo (no una valoración): la ocupación económica mide la renta en vigor frente a la de mercado y la física, la superficie arrendada; las comparaciones same-store excluyen compras y ventas. En hoteleras la métrica equivalente es RevPAR/ADR. No se predice.

Puntos clave en seguimiento

• Evolución de los ingresos y del NOI same-store, con la ocupación en el 92,6 % al cierre de 2025.
• Coste de la deuda y refinanciación de los vencimientos de 2026 (1.314,7M$), con un tipo medio del 4,3 %.
• Ritmo de adquisiciones y desinversiones y su efecto en el FFO y en el payout del dividendo (80,3 % sobre FFO).
• Ejecución del remanente del programa de recompra (350,5M$).

VALORACIÓN GENERAL

NOTA DE RESULTADOS: 6 — Calificación puramente financiera basada en las cuentas cerradas de 2025, el guidance oficial y la asignación de capital ejecutada. Los ingresos crecieron un 3,70 % hasta 3.377,5M y el EBT ajustado un 10,04 % hasta 1.084,4M, aunque el FCF de 759,8M no cubre el dividendo de 1.374,3M (Libre de -614,5M), lo que exige financiación externa. El FFO aproximado de 1.711M con un payout del 80,3 % es sostenible, y la deuda neta aumentó 908M hasta 13.091,8M con un tipo medio del 4,3 %. El guidance 2026 apunta a un Core FFO de 8,05-8,35 $ por acción, en línea con el año cerrado. Sin especulación sobre el cumplimiento futuro.