# Informe 10-K de Essex Property Trust, Inc. (ESS) — Resultados del ejercicio 2025 — ESS

> Empresa: Essex Property Trust, Inc. (ESS)
> Formulario: 10-K · Periodo: Resultados del ejercicio 2025 — ESS
> Fecha de publicación: 2026-11-12
> Fuente oficial: [SEC EDGAR Filing](https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/920522/000092052226000003/ess-20251231.htm)
> Descargar PDF: https://cifraresearch.com/api/reports/97b6ea88-e425-4798-b32d-b24bbf9642bf.pdf
> URL Canónica: https://cifraresearch.com/informe/ESS/2025-10K

**Calificación Cifra:** NOTA DE RESULTADOS: 6 — Calificación puramente financiera basada en las cuentas cerradas de 2025, el guidance oficial y la asignación de capital ejecutada. Los ingresos crecieron un 6,36 % y el FFO reportado alcanzó 1.065,14M con un payout del 61,4 %, mientras el beneficio neto cayó un 13,38 % por la menor aportación de ganancias por ventas de inmuebles (299,52M frente a 175,58M) y de revalorizaciones de co-inversiones (0,33M frente a 210,56M), partidas no operativas que explican el descenso y no el desempeño del alquiler. La deuda neta subió 161M y el calendario de vencimientos está escalonado, con un tipo medio del 3,44 %. El guidance 2026 prevé un Core FFO por acción prácticamente estable y un beneficio neto por acción inferior por la ausencia de plusvalías. Sin especulación sobre el cumplimiento futuro.

## EN TODO EL AÑO (12 MESES)

### Ventas y Cuenta de Resultados
- **BPA / EPS:** 10,40 $ -> %13,33 menos (12,00 $)
- **Acciones en circulación:** 64,44M (al final del 2025, no el promedio) -> %0,25 menos (64,61M) -> efecto en el BPA: %0,25

| Concepto | Actual | Anterior | Variación |
|---|---|---|---|
| Ventas | 1887,35M | 1774,45M | +6,36 % |
| Beneficio Bruto | 1328,36M | 1252,91M | +6,02 % |
| Beneficio Operativo | 599,8M | 527,5M | +13,71 % |
| EBT | 702,77M | 811,31M | -13,38 % |
| Beneficio Neto | 702,77M | 600,75M | +16,98 % |
| FFO | 1065,1M | 1215,9M | -12,4 % |
| FFO ajustado | 1062,7M | — | — |

> *1: FFO reportado por la empresa: 1065,1M (con su reconciliación; el sistema no lo recalcula). FFO por acción: 16,54 $. Payout sobre FFO: +61,4 % (el dividendo se juzga contra el FFO/AFFO, no contra el BPA). La empresa publica además su FFO ajustado (excluye las partidas no recurrentes: extinción anticipada de deuda, pérdidas no realizadas de inversiones, deterioros de inversiones no inmobiliarias…): 1062,7M. Es la cifra recurrente que debe leerse para el dividendo; el FFO NAREIT no excluye esas partidas. El Beneficio Neto GAAP incluye la depreciación de los inmuebles (un coste no-cash que no mide el valor del activo) y las ganancias/deterioros no recurrentes: el sector mide el negocio con el FFO y, para el dividendo, con el AFFO o el cash disponible. El AFFO no es un estándar y el sistema solo lo muestra si el filing lo publica; cuando el filing desglosa el capex de mantenimiento, el bloque de Cash Flow añade la fila AFFO/CAD (aprox.) = FFO − capex de mantenimiento.
> *2: Descripción de la partida: Ganancia por revalorización de co-inversiones (330 miles en 2025; 210.555 miles en 2024). También se excluye la partida no recurrente de 210,6M del periodo comparable (Anterior Ajustado).
> *3: Impuestos: el gasto fiscal reportado fue 0M sobre un EBT de 702,8M (tipo efectivo del 0 %). No procede normalizar el gasto, que ya incluye el impuesto asociado a la partida no recurrente excluida; el Beneficio Neto Ajustado queda en 702,77M.

### Flujo de Caja

| Concepto | Normal | Normalizado |
|---|---|---|
| Cash Flow | 1074,42 | 1069,3 |
| CAPEX | 140,35 | 140,35 |
| FCF | 934,1 | 929 |
| FCF/Acción | 14,50 $ | 14,43 $ |
| Dividendo | 654,07 | 654,07 |
| Libre | 280,03 | 274,93 |
| AFFO/CAD (aprox.) | 924,8 | 924,8 |

**Escenarios:** Normal (WC=3) · Normalizado*1 (WC=-2)

> *1: WC = media de los últimos 10 ejercicios: -0,2% × 1071,5M = -2,1M en el periodo. Desviación del circulante reportado (3M) frente al WC teórico (-2,1M): __5,1M__. El Cash Flow tras el ajuste de circulante queda en: 1074,4M - (__5,1M__) = 1069,3M.
> *2: AFFO/CAD (aprox.): FFO 1065,1M − capex de mantenimiento publicado por el filing (140,3M) = 924,8M. El AFFO no es un estándar (SBC, renta linealizada, incentivos…): esta aproximación solo resta el capex de mantenimiento y no ajusta el resto. El capex de construcción y desarrollo crea activos y se financia con deuda o desinversiones: no se deduce como mantenimiento. Si la empresa publica su AFFO con reconciliación, prevalece su cifra.
> *3: Refinanciación y financiación del periodo: Deuda nueva del periodo: 1148,2M (el filing no publica su tipo: no consta). Solo se reflejan las magnitudes y los tipos reportados por el filing; no se recalculan impactos anuales en el trimestre.

### Asignación de Capital

| Concepto | Importe |
|---|---|
| Libre | 280,03 |
| Inversiones a corto plazo | -24,3 |
| Desinversiones*1 | 1073,7 |
| Adquisiciones*1 | -831,66 |
| Caja*2 | -9,4 |
| Deuda*2 | 198,7 |
| En total | 687,07 |

**Verificación:** No cuadra: quedan +687,1M sin explicar entre el capital libre y los usos detectados. La tabla solo incluye movimientos de caja; los siguientes no pasan por caja: deuda no monetaria (recompras o amortizaciones anticipadas de deuda con ganancia o pérdida, efecto divisa) +140,9M. Estos movimientos no reducen el descuadre: el resto sin explicar sería +828M, así que faltan movimientos de caja por mapear (adquisiciones, desinversiones, deuda o caja) antes de atribuirlo a reclasificaciones.

> *1: Adquisiciones: se destinaron 831,66M al efectivo pagado por siete comunidades de apartamentos (precio de contrato total de 829,4M; uso de fondos). Desinversiones: se ingresaron 509,95M en efectivo por la venta de cinco comunidades de apartamentos (precio de contrato pro rata total de 563,8M; fuente de fondos).
> *2: Deuda balance: 6601,62M -> 6800,27M (+198,65M). Deuda neta: 6465M -> 6626M (+161M). Caja balance: 66,8M -> 76,24M (+9,44M); la caja aumentó: uso de capital (-); fila Caja = -9,4M.

## Conclusiones

### Deuda
La deuda neta se sitúa en **6.626 M$** (**+161 M$** frente al ejercicio anterior) y la deuda normal en **6.800,27 M$** (**+198,65 M$**). El calendario de vencimientos de los próximos 5 años muestra compromisos escalonados, con **548,29 M$** en **2026**, **434,4 M$** en **2027**, **518,33 M$** en **2028**, **501,46 M$** en **2029** y **916,59 M$** en **2030**; el tipo de interés medio de toda la deuda es del **3,44 %** según la tabla del filing. El tipo de interés medio de la deuda es del 3,4 %. El gasto por intereses del ejercicio fue de 258,4M. Los intereses pagados en efectivo ascendieron a 252,7M.

### Perspectivas de la Dirección
La dirección espera que los ingresos same-property y el NOI sigan creciendo en el próximo ejercicio, con un ritmo inferior al de 2025, y que el Core FFO por acción se mantenga prácticamente estable. El detalle cuantitativo está en la tabla.

### Operaciones corporativas
**Adquisiciones:** En **2025** la compañía adquirió **siete comunidades de apartamentos** en la costa oeste de EE. UU. por un precio de contrato total de **829,4M$**, con pagos netos de caja adquirida de **831,66M$** según el estado de flujos. La operación amplía la cartera residencial de la compañía en sus mercados principales; el 10-K no detalla el vendedor, la forma de pago ni sinergias esperadas.

**Desinversiones y ventas de participaciones:** En **2025** se vendieron **cinco comunidades de apartamentos** en la costa oeste por un precio de contrato pro rata total de **563,8M$**, con cobros en efectivo por disposiciones de **509,95M$**. La operación forma parte de la rotación de cartera del grupo; el 10-K no identifica al comprador ni cuantifica la plusvalía o pérdida contable asociada.

El ejercicio no registró spin-offs ni reestructuraciones materiales.

### Lista de Seguimiento (Watchlist)
- Evolución del crecimiento same-property de ingresos y NOI frente al guidance del 1,70-3,10 % y 0,80-3,40 %.
- Refinanciación de los vencimientos de deuda de 2026 (548,29M) y coste efectivo de los nuevos intereses.
- Ritmo de ejecución del programa de recompra, con 302,7M pendientes y sin compras desde 2023.
- Impacto en el BPA del descenso del beneficio neto por acción previsto en el guidance (5,55-6,05 $ frente a 10,40 $ en 2025).

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*Análisis generado con IA por Cifra (https://cifraresearch.com) a partir de la fuente primaria en SEC EDGAR. Fines informativos, no constituye recomendación de inversión.*