ESS — FY 2025

PARTE I: RESUMEN DE CUENTAS

EN TODO EL AÑO (12 MESES)

1. VENTAS

ACCIONES: 64,44M (al final del 2025, no el promedio) -> %0,25 menos (64,61M) -> efecto en el BPA: %0,25 · BPA: 10,40 $ -> %13,33 menos (12,00 $)

• *1: FFO reportado por la empresa: 1065,1M (con su reconciliación; el sistema no lo recalcula). FFO por acción: 16,54 $. Payout sobre FFO: +61,4 % (el dividendo se juzga contra el FFO/AFFO, no contra el BPA). La empresa publica además su FFO ajustado (excluye las partidas no recurrentes: extinción anticipada de deuda, pérdidas no realizadas de inversiones, deterioros de inversiones no inmobiliarias…): 1062,7M. Es la cifra recurrente que debe leerse para el dividendo; el FFO NAREIT no excluye esas partidas. El Beneficio Neto GAAP incluye la depreciación de los inmuebles (un coste no-cash que no mide el valor del activo) y las ganancias/deterioros no recurrentes: el sector mide el negocio con el FFO y, para el dividendo, con el AFFO o el cash disponible. El AFFO no es un estándar y el sistema solo lo muestra si el filing lo publica; cuando el filing desglosa el capex de mantenimiento, el bloque de Cash Flow añade la fila AFFO/CAD (aprox.) = FFO − capex de mantenimiento.
• *2: Descripción de la partida: Ganancia por revalorización de co-inversiones (330 miles en 2025; 210.555 miles en 2024). También se excluye la partida no recurrente de 210,6M del periodo comparable (Anterior Ajustado).
• *3: Impuestos: el gasto fiscal reportado fue 0M sobre un EBT de 702,8M (tipo efectivo del 0 %). No procede normalizar el gasto, que ya incluye el impuesto asociado a la partida no recurrente excluida; el Beneficio Neto Ajustado queda en 702,77M.

2. CASH FLOW

• *1: WC = media de los últimos 10 ejercicios: -0,2% × 1071,5M = -2,1M en el periodo. Desviación del circulante reportado (3M) frente al WC teórico (-2,1M): 5,1M. El Cash Flow tras el ajuste de circulante queda en: 1074,4M - (5,1M) = 1069,3M.
• *2: AFFO/CAD (aprox.): FFO 1065,1M − capex de mantenimiento publicado por el filing (140,3M) = 924,8M. El AFFO no es un estándar (SBC, renta linealizada, incentivos…): esta aproximación solo resta el capex de mantenimiento y no ajusta el resto. El capex de construcción y desarrollo crea activos y se financia con deuda o desinversiones: no se deduce como mantenimiento. Si la empresa publica su AFFO con reconciliación, prevalece su cifra.
• *3: Refinanciación y financiación del periodo: Deuda nueva del periodo: 1148,2M (el filing no publica su tipo: no consta). Solo se reflejan las magnitudes y los tipos reportados por el filing; no se recalculan impactos anuales en el trimestre.

3. ASIGNACIÓN DE CAPITAL

No cuadra: quedan +687,1M sin explicar entre el capital libre y los usos detectados. La tabla solo incluye movimientos de caja; los siguientes no pasan por caja: deuda no monetaria (recompras o amortizaciones anticipadas de deuda con ganancia o pérdida, efecto divisa) +140,9M. Estos movimientos no reducen el descuadre: el resto sin explicar sería +828M, así que faltan movimientos de caja por mapear (adquisiciones, desinversiones, deuda o caja) antes de atribuirlo a reclasificaciones.

• *1: Adquisiciones: se destinaron 831,66M al efectivo pagado por siete comunidades de apartamentos (precio de contrato total de 829,4M; uso de fondos). Desinversiones: se ingresaron 509,95M en efectivo por la venta de cinco comunidades de apartamentos (precio de contrato pro rata total de 563,8M; fuente de fondos).
• *2: Deuda balance: 6601,62M -> 6800,27M (+198,65M). Deuda neta: 6465M -> 6626M (+161M). Caja balance: 66,8M -> 76,24M (+9,44M); la caja aumentó: uso de capital (-); fila Caja = -9,4M.

PARTE II: EVOLUCIÓN DE INGRESOS

Evolución de ingresos

El filing no publica un desglose de ingresos por segmento; se muestra la evolución de los ingresos consolidados de los últimos 10 ejercicios. En 2025, los ingresos totales fueron 9,4M$ (-8,7 %). El gráfico muestra la evolución de los ingresos totales; no se añaden partes del negocio ni estimaciones. Serie determinista construida con los hechos XBRL del filing.

PARTE III: INDAGACIÓN A FONDO Y CONCLUSIÓN

Deuda y vencimientos

La deuda neta se sitúa en **6.626 M$** (**+161 M$** frente al ejercicio anterior) y la deuda normal en **6.800,27 M$** (**+198,65 M$**). El calendario de vencimientos de los próximos 5 años muestra compromisos escalonados, con **548,29 M$** en **2026**, **434,4 M$** en **2027**, **518,33 M$** en **2028**, **501,46 M$** en **2029** y **916,59 M$** en **2030**; el tipo de interés medio de toda la deuda es del **3,44 %** según la tabla del filing. El tipo de interés medio de la deuda es del 3,4 %. El gasto por intereses del ejercicio fue de 258,4M. Los intereses pagados en efectivo ascendieron a 252,7M.

Perspectivas (Outlook)

La dirección espera que los ingresos same-property y el NOI sigan creciendo en el próximo ejercicio, con un ritmo inferior al de 2025, y que el Core FFO por acción se mantenga prácticamente estable. El detalle cuantitativo está en la tabla.

Operaciones corporativas

**Adquisiciones:** En **2025** la compañía adquirió **siete comunidades de apartamentos** en la costa oeste de EE. UU. por un precio de contrato total de **829,4M$**, con pagos netos de caja adquirida de **831,66M$** según el estado de flujos. La operación amplía la cartera residencial de la compañía en sus mercados principales; el 10-K no detalla el vendedor, la forma de pago ni sinergias esperadas. **Desinversiones y ventas de participaciones:** En **2025** se vendieron **cinco comunidades de apartamentos** en la costa oeste por un precio de contrato pro rata total de **563,8M$**, con cobros en efectivo por disposiciones de **509,95M$**. La operación forma parte de la rotación de cartera del grupo; el 10-K no identifica al comprador ni cuantifica la plusvalía o pérdida contable asociada. El ejercicio no registró spin-offs ni reestructuraciones materiales.

FFO y AFFO

El Beneficio Neto GAAP de un REIT incluye la depreciación de los inmuebles (un coste no-cash que no refleja el valor del activo) y las ganancias o pérdidas por ventas, que no son resultado recurrente del alquiler. Por eso el sector mide el negocio con el FFO (Funds From Operations): Beneficio Neto + depreciación y amortización + deterioros de inmuebles − ganancias por ventas. El sistema calcula una aproximación NAREIT (sin ajustes de JVs); si el filing publica el FFO y el AFFO con su reconciliación, la fila y la nota del informe prefieren la cifra reportada. En 2025 la depreciación y amortización sumada al beneficio fue de 607,5M, con un Beneficio Neto de 702,8M. El dividendo se juzga contra el FFO y el AFFO, no contra el BPA: la obligación de repartir al menos el 90 % del beneficio fiscal hace normal un payout sobre BPA superior al 100 %. El AFFO no es un estándar: cada empresa lo define (SBC, renta linealizada, capex de mantenimiento) y el sistema no lo recalcula; solo lo muestra si el filing lo publica. No es una predicción.

Valor contable y cotización

El valor contable por acción es coste histórico menos depreciación acumulada de los inmuebles: no es el NAV (valor de mercado de los activos) y no se calcula aquí ningún NAV. La cotización de cierre de cada ejercicio procede de Yahoo Finance (misma fuente que la ficha de empresa) y el gráfico añade la ratio precio/valor contable en el eje derecho (veces: cuánto se paga en libros por cada dólar de valor contable). Al cierre de 2025 la cotización (261,68 $) cotizaba por encima del valor contable por acción (85,95 $): un 3,04x, en prima. El descuento o la prima observados son informativos, no una recomendación: en REITs el valor contable depreciado suele diferir del valor de mercado de la cartera. No es una predicción.

Ampliaciones y financiación

Los REIT financian el crecimiento de la cartera con deuda y con emisiones de capital (programas ATM, DRIP y opciones), que son la norma del sector. Emitir por encima del valor contable por acción crea valor contable por acción y por debajo lo diluye: es un hecho, no una recomendación. En 2025 la compañía emitió 41408,00 M de acciones. La emisión equivale al 64418,2 % de las acciones del cierre anterior. En magnitudes del ejercicio, la deuda nueva del ejercicio fue de 1148,2M y las compras de inmuebles ascendieron a 1094,1M; el filing solo declara la financiación concreta cuando lo indica expresamente. El filing no publica el tipo de la deuda nueva: no consta. Los importes de emisión son un precio medio implícito (el neto incluye comisiones y puede mezclar ATM, DRIP y opciones). No es una predicción ni una recomendación de financiación.

Puntos clave en seguimiento

• Evolución del crecimiento same-property de ingresos y NOI frente al guidance del 1,70-3,10 % y 0,80-3,40 %.
• Refinanciación de los vencimientos de deuda de 2026 (548,29M) y coste efectivo de los nuevos intereses.
• Ritmo de ejecución del programa de recompra, con 302,7M pendientes y sin compras desde 2023.
• Impacto en el BPA del descenso del beneficio neto por acción previsto en el guidance (5,55-6,05 $ frente a 10,40 $ en 2025).

VALORACIÓN GENERAL

NOTA DE RESULTADOS: 6 — Calificación puramente financiera basada en las cuentas cerradas de 2025, el guidance oficial y la asignación de capital ejecutada. Los ingresos crecieron un 6,36 % y el FFO reportado alcanzó 1.065,14M con un payout del 61,4 %, mientras el beneficio neto cayó un 13,38 % por la menor aportación de ganancias por ventas de inmuebles (299,52M frente a 175,58M) y de revalorizaciones de co-inversiones (0,33M frente a 210,56M), partidas no operativas que explican el descenso y no el desempeño del alquiler. La deuda neta subió 161M y el calendario de vencimientos está escalonado, con un tipo medio del 3,44 %. El guidance 2026 prevé un Core FFO por acción prácticamente estable y un beneficio neto por acción inferior por la ausencia de plusvalías. Sin especulación sobre el cumplimiento futuro.