# Informe 10-Q de Essential Properties Realty Trust, Inc. (EPRT) — 2026 Q3 results — EPRT

> Empresa: Essential Properties Realty Trust, Inc. (EPRT)
> Formulario: 10-Q · Periodo: 2026 Q3 results — EPRT
> Fecha de publicación: 2026-11-12
> Fuente oficial: [SEC EDGAR Filing](https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1728951/000172895126000071/eprt-20260930.htm)
> Descargar PDF: https://cifraresearch.com/api/reports/ea8ff49a-c2d1-4601-b787-d9d7cff4cd48.pdf
> URL Canónica: https://cifraresearch.com/informe/EPRT/2026-Q3

## ÚLTIMOS 3 MESES

### Ventas y Cuenta de Resultados
- **BPA / EPS:** 0,34 $
- **Acciones en circulación:** 220,3M

| Concepto | Actual | Anterior | Variación |
|---|---|---|---|
| Ventas | 168,67M | 144,93M | +16,38 % |
| Beneficio Bruto | 166,53M | 143,08M | +16,39 % |
| Beneficio Operativo | 120,34M | 95,25M | +26,34 % |
| EBT | 60,88M | 65,97M | -7,72 % |
| Beneficio Neto | 60,66M | 65,8M | -7,81 % |
| FFO | 118,4M | 104,9M | +12,87 % |

> *1: Se suman de vuelta los deterioros de inmuebles: 15,03M en el trimestre actual y 1,44M en el mismo trimestre del año anterior. Beneficio Operativo Ajustado = 105,3M + 15,03M = 120,34M; Anterior Ajustado = 93,81M + 1,44M = 95,25M. El EBT y el Beneficio Neto recogen el arrastre aritmético (EBT Ajustado = 60,88M + 15,03M = 75,91M; Beneficio Neto Ajustado = 60,66M + 15,03M = 75,69M) sin resalte propio. El gasto fiscal reportado (0,22M, tipo efectivo ~0,4 %) se conserva tal cual por la fiscalidad propia de un REIT (reparto ≥ 90 % del beneficio fiscal y deducción de dividendos), sin normalizar al 23 %.
> *2: FFO (aprox. NAREIT): Beneficio Neto de 60,7M + depreciación y amortización de 46,9M + deterioros de inmuebles de 15M − ganancias por ventas de 4,2M = 118,4M. FFO por acción: 0,54 $. Payout sobre FFO: +59,2 % (el dividendo se juzga contra el FFO/AFFO, no contra el BPA). El Beneficio Neto GAAP incluye la depreciación de los inmuebles (un coste no-cash que no mide el valor del activo) y las ganancias/deterioros no recurrentes: el sector mide el negocio con el FFO y, para el dividendo, con el AFFO o el cash disponible. El AFFO no es un estándar y el sistema solo lo muestra si el filing lo publica; cuando el filing desglosa el capex de mantenimiento, el bloque de Cash Flow añade la fila AFFO/CAD (aprox.) = FFO − capex de mantenimiento.

### Flujo de Caja

| Concepto | Normal | Normalizado |
|---|---|---|
| Cash Flow | 118,1 | 120,9 |
| CAPEX | 831,89 | 831,89 |
| FCF | -713,79 | -710,99 |
| FCF/Acción | -3,24 $ | -3,23 $ |
| Dividendo | 70,1 | 70,1 |
| Libre | -783,89 | -781,09 |

**Escenarios:** Normal (WC=-4) · Normalizado*1 (WC=-1)

> *1: WC = media de los últimos 8 ejercicios: -1,5%. Al ser trimestral, el importe anual se divide entre 4 = -1,5M. Desviación del circulante reportado (-4,3M) frente al WC teórico (-1,5M): __-2,8M__. El Cash Flow tras el ajuste de circulante queda en: 118,1M - (__-2,8M__) = 120,9M.
> *2: Refinanciación y financiación del periodo: Emisiones de capital (ATM/DRIP/opciones): 4M de acciones y 119,5M netos. Solo se reflejan las magnitudes y los tipos reportados por el filing; no se recalculan impactos anuales en el trimestre.

### Asignación de Capital

| Concepto | Importe |
|---|---|
| Libre | -783,89 |
| Caja*2 | 101 |
| Deuda*2 | 35,1 |
| En total | -647,79 |

**Verificación:** No cuadra: quedan -647,8M sin explicar entre el capital libre y los usos detectados. El desfase corresponde a partidas no mapeadas o a movimientos no monetarios y reclasificaciones de balance (efectivo restringido, efecto divisa en caja, deuda asumida en compras o reclasificaciones entre caja e inversiones) que deben revisarse en las notas de flujos y balance del informe.

> *2: Deuda balance: 2.930M -> 2.965,1M (+35,1M). Deuda neta: 2.803,8M -> 2.939,9M (+136,1M). Caja balance: 126,2M -> 25,2M (-101M); la caja disminuyó: fuente de liquidez (+); fila Caja = 101M.

## EN TODO EL AÑO (9 MESES)

### Ventas y Cuenta de Resultados
- **BPA / EPS:** 1,04 $
- **Acciones en circulación:** 220,3M

| Concepto | Actual | Anterior | Variación |
|---|---|---|---|
| Ventas | 489,36M | 411,35M | +18,96 % |
| Beneficio Bruto | 484,64M | 405,75M | +19,44 % |
| Beneficio Operativo | 340,82M | 268,62M | +26,88 % |
| EBT | 196,1M | 185,94M | +5,46 % |
| Beneficio Neto | 195,09M | 185,45M | +5,2 % |
| FFO | 350,4M | 297,5M | +17,78 % |

> *1: Se suman de vuelta los deterioros de inmuebles: 33,23M en el acumulado de 2026 y 7,93M en el mismo periodo de 2025. Beneficio Operativo Ajustado = 307,6M + 33,23M = 340,82M; Anterior Ajustado = 260,68M + 7,93M = 268,62M. El EBT y el Beneficio Neto recogen el arrastre aritmético (EBT Ajustado = 196,1M + 33,23M = 229,33M; Beneficio Neto Ajustado = 195,09M + 33,23M = 228,32M) sin resalte propio. El gasto fiscal reportado (1,01M, tipo efectivo ~0,5 %) se conserva tal cual por la fiscalidad propia de un REIT, sin normalizar al 23 %.
> *2: FFO (aprox. NAREIT): Beneficio Neto de 195,1M + depreciación y amortización de 136,2M + deterioros de inmuebles de 33,2M − ganancias por ventas de 14,2M = 350,4M. FFO por acción: 1,59 $. Payout sobre FFO: +58 % (el dividendo se juzga contra el FFO/AFFO, no contra el BPA). El Beneficio Neto GAAP incluye la depreciación de los inmuebles (un coste no-cash que no mide el valor del activo) y las ganancias/deterioros no recurrentes: el sector mide el negocio con el FFO y, para el dividendo, con el AFFO o el cash disponible. El AFFO no es un estándar y el sistema solo lo muestra si el filing lo publica; cuando el filing desglosa el capex de mantenimiento, el bloque de Cash Flow añade la fila AFFO/CAD (aprox.) = FFO − capex de mantenimiento.

### Flujo de Caja

| Concepto | Normal | Normalizado |
|---|---|---|
| Cash Flow | 328 | 327 |
| CAPEX | 831,89 | 831,89 |
| FCF | -503,9 | -504,9 |
| FCF/Acción | -2,29 $ | -2,29 $ |
| Dividendo | 203,12 | 203,12 |
| Libre | -707,02 | -708,02 |

**Escenarios:** Normal (WC=-3) · Normalizado*1 (WC=-4)

> *1: WC = media de los últimos 8 ejercicios: -1,5%. Al ser trimestral, el importe anual se divide entre 4 por trimestre: -4,5M en 9 meses. Desviación del circulante reportado (-3,5M) frente al WC teórico (-4,5M): __1M__. El Cash Flow tras el ajuste de circulante queda en: 328M - (__1M__) = 327M.
> *2: En REITs el capex del periodo (831,89) incluye construcción y desarrollo, que crea activos y se financia con deuda o desinversiones: el FCF tras todo el capex no mide la caja libre del negocio ni equivale al capex de mantenimiento. La métrica del sector es el AFFO/CAD, pero el filing no desglosa el capex de mantenimiento (no consta) y el sistema no lo inventa.
> *3: Refinanciación y financiación del periodo: Deuda nueva del periodo: 400M a un tipo medio reportado del 5,38 %. Emisiones de capital (ATM/DRIP/opciones): 10,2M de acciones y 312,2M netos. Solo se reflejan las magnitudes y los tipos reportados por el filing; no se recalculan impactos anuales en el trimestre.

### Asignación de Capital

| Concepto | Importe |
|---|---|
| Libre | -707,02 |
| Desinversiones*1 | 80,7 |
| Caja*2 | 35 |
| Deuda*2 | 453,4 |
| En total | -137,92 |

**Verificación:** Más o menos cuadra. Aun así, puede ser que no haya visto algún detalle.

> *1: Desinversiones: Se ingresaron 80,74M por la venta de 34 propiedades en el acumulado del año (17,9M por 11 propiedades en el trimestre).
> *2: Deuda balance: 2.511,7M -> 2.965,1M (+453,4M). Deuda neta: 2.451,5M -> 2.939,9M (+488,4M). Caja balance: 60,2M -> 25,2M (-35M); la caja disminuyó: fuente de liquidez (+); fila Caja = 35M.

---
*Análisis generado con IA por Cifra (https://cifraresearch.com) a partir de la fuente primaria en SEC EDGAR. Fines informativos, no constituye recomendación de inversión.*