EPRT — Q3 2026

ÚLTIMOS 3 MESES

1. VENTAS

ACCIONES: 220,3M · BPA: 0,34 $

• *1: Se suman de vuelta los deterioros de inmuebles: 15,03M en el trimestre actual y 1,44M en el mismo trimestre del año anterior. Beneficio Operativo Ajustado = 105,3M + 15,03M = 120,34M; Anterior Ajustado = 93,81M + 1,44M = 95,25M. El EBT y el Beneficio Neto recogen el arrastre aritmético (EBT Ajustado = 60,88M + 15,03M = 75,91M; Beneficio Neto Ajustado = 60,66M + 15,03M = 75,69M) sin resalte propio. El gasto fiscal reportado (0,22M, tipo efectivo ~0,4 %) se conserva tal cual por la fiscalidad propia de un REIT (reparto ≥ 90 % del beneficio fiscal y deducción de dividendos), sin normalizar al 23 %.
• *2: FFO (aprox. NAREIT): Beneficio Neto de 60,7M + depreciación y amortización de 46,9M + deterioros de inmuebles de 15M − ganancias por ventas de 4,2M = 118,4M. FFO por acción: 0,54 $. Payout sobre FFO: +59,2 % (el dividendo se juzga contra el FFO/AFFO, no contra el BPA). El Beneficio Neto GAAP incluye la depreciación de los inmuebles (un coste no-cash que no mide el valor del activo) y las ganancias/deterioros no recurrentes: el sector mide el negocio con el FFO y, para el dividendo, con el AFFO o el cash disponible. El AFFO no es un estándar y el sistema solo lo muestra si el filing lo publica; cuando el filing desglosa el capex de mantenimiento, el bloque de Cash Flow añade la fila AFFO/CAD (aprox.) = FFO − capex de mantenimiento.

2. CASH FLOW

• *1: WC = media de los últimos 8 ejercicios: -1,5%. Al ser trimestral, el importe anual se divide entre 4 = -1,5M. Desviación del circulante reportado (-4,3M) frente al WC teórico (-1,5M): -2,8M. El Cash Flow tras el ajuste de circulante queda en: 118,1M - (-2,8M) = 120,9M.
• *2: Refinanciación y financiación del periodo: Emisiones de capital (ATM/DRIP/opciones): 4M de acciones y 119,5M netos. Solo se reflejan las magnitudes y los tipos reportados por el filing; no se recalculan impactos anuales en el trimestre.

3. ASIGNACIÓN DE CAPITAL

No cuadra: quedan -647,8M sin explicar entre el capital libre y los usos detectados. El desfase corresponde a partidas no mapeadas o a movimientos no monetarios y reclasificaciones de balance (efectivo restringido, efecto divisa en caja, deuda asumida en compras o reclasificaciones entre caja e inversiones) que deben revisarse en las notas de flujos y balance del informe.

• *2: Deuda balance: 2.930M -> 2.965,1M (+35,1M). Deuda neta: 2.803,8M -> 2.939,9M (+136,1M). Caja balance: 126,2M -> 25,2M (-101M); la caja disminuyó: fuente de liquidez (+); fila Caja = 101M.

EN TODO EL AÑO (9 MESES)

1. VENTAS

ACCIONES: 220,3M · BPA: 1,04 $

• *1: Se suman de vuelta los deterioros de inmuebles: 33,23M en el acumulado de 2026 y 7,93M en el mismo periodo de 2025. Beneficio Operativo Ajustado = 307,6M + 33,23M = 340,82M; Anterior Ajustado = 260,68M + 7,93M = 268,62M. El EBT y el Beneficio Neto recogen el arrastre aritmético (EBT Ajustado = 196,1M + 33,23M = 229,33M; Beneficio Neto Ajustado = 195,09M + 33,23M = 228,32M) sin resalte propio. El gasto fiscal reportado (1,01M, tipo efectivo ~0,5 %) se conserva tal cual por la fiscalidad propia de un REIT, sin normalizar al 23 %.
• *2: FFO (aprox. NAREIT): Beneficio Neto de 195,1M + depreciación y amortización de 136,2M + deterioros de inmuebles de 33,2M − ganancias por ventas de 14,2M = 350,4M. FFO por acción: 1,59 $. Payout sobre FFO: +58 % (el dividendo se juzga contra el FFO/AFFO, no contra el BPA). El Beneficio Neto GAAP incluye la depreciación de los inmuebles (un coste no-cash que no mide el valor del activo) y las ganancias/deterioros no recurrentes: el sector mide el negocio con el FFO y, para el dividendo, con el AFFO o el cash disponible. El AFFO no es un estándar y el sistema solo lo muestra si el filing lo publica; cuando el filing desglosa el capex de mantenimiento, el bloque de Cash Flow añade la fila AFFO/CAD (aprox.) = FFO − capex de mantenimiento.

2. CASH FLOW

• *1: WC = media de los últimos 8 ejercicios: -1,5%. Al ser trimestral, el importe anual se divide entre 4 por trimestre: -4,5M en 9 meses. Desviación del circulante reportado (-3,5M) frente al WC teórico (-4,5M): 1M. El Cash Flow tras el ajuste de circulante queda en: 328M - (1M) = 327M.
• *2: En REITs el capex del periodo (831,89) incluye construcción y desarrollo, que crea activos y se financia con deuda o desinversiones: el FCF tras todo el capex no mide la caja libre del negocio ni equivale al capex de mantenimiento. La métrica del sector es el AFFO/CAD, pero el filing no desglosa el capex de mantenimiento (no consta) y el sistema no lo inventa.
• *3: Refinanciación y financiación del periodo: Deuda nueva del periodo: 400M a un tipo medio reportado del 5,38 %. Emisiones de capital (ATM/DRIP/opciones): 10,2M de acciones y 312,2M netos. Solo se reflejan las magnitudes y los tipos reportados por el filing; no se recalculan impactos anuales en el trimestre.

3. ASIGNACIÓN DE CAPITAL

Más o menos cuadra. Aun así, puede ser que no haya visto algún detalle.

• *1: Desinversiones: Se ingresaron 80,74M por la venta de 34 propiedades en el acumulado del año (17,9M por 11 propiedades en el trimestre).
• *2: Deuda balance: 2.511,7M -> 2.965,1M (+453,4M). Deuda neta: 2.451,5M -> 2.939,9M (+488,4M). Caja balance: 60,2M -> 25,2M (-35M); la caja disminuyó: fuente de liquidez (+); fila Caja = 35M.

NOTAS DEL TRIMESTRE E INFORMACIÓN RELEVANTE

Guidance · Guidance revisado al alza

La compañía eleva el guidance de AFFO por acción para 2026 desde el rango anterior de 2,01-2,05 $ hasta 2,02-2,05 $ y aumenta el volumen de inversión previsto para 2026 desde 1.200-1.500M$ hasta 1.300-1.500M$, reiterando el Cash G&A de 30,0-34,0M$. Además, publica guidance inicial para 2027: AFFO por acción de 2,10-2,18 $, volumen de inversión de 1.000-1.500M$ y Cash G&A de 32,0-37,0M$.

• Elevación del guidance de AFFO 2026 y guía inicial 2027: La compañía incrementa su previsión de AFFO por acción para 2026 a 2,02-2,05 $ (desde 2,01-2,05 $) y el volumen de inversión a 1.300-1.500M$ (desde 1.200-1.500M$). Para 2027 establece un guidance inicial de AFFO por acción de 2,10-2,18 $, con inversiones de 1.000-1.500M$ y Cash G&A de 32,0-37,0M$.
• Ampliación de la línea de crédito revolvente: En septiembre de 2026 la compañía amplió su línea de crédito revolvente de 1.000M$ a 1.300M$, con vencimiento en febrero de 2029 y dos opciones de extensión de seis meses.
• Emisión de notas sénior y actividad de capital: En junio de 2026 se emitieron 400,0M$ en notas sénior a 10 años con un cupón del 5,38 %. Además, durante el trimestre se recaudaron 28,4M$ mediante el programa ATM y 36,6M$ mediante la emisión de unidades de participación (OP Units).

Ocupación de la cartera

Evolución de la ocupación de la cartera (según la definición etiquetada por la empresa) al cierre de los últimos 12 trimestres (Q4 2023-Q3 2026), recuperada del texto de los propios 10-Q y 10-K con una única definición por empresa. Definición usada: ocupación de la cartera total al cierre. La ocupación es un dato operativo (no una valoración): la ocupación económica mide la renta en vigor frente a la de mercado y la física, la superficie arrendada; las comparaciones same-store excluyen compras y ventas. En hoteleras la métrica equivalente es RevPAR/ADR. No se predice.