# Informe 10-K de Essential Properties Realty Trust, Inc. (EPRT) — 2025 ANNUAL results — EPRT

> Empresa: Essential Properties Realty Trust, Inc. (EPRT)
> Formulario: 10-K · Periodo: 2025 ANNUAL results — EPRT
> Fecha de publicación: 2026-11-12
> Fuente oficial: [SEC EDGAR Filing](https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1728951/000172895126000008/eprt-20251231.htm)
> Descargar PDF: https://cifraresearch.com/api/reports/1f369db5-06a0-457d-8c62-1d695667a973.pdf
> URL Canónica: https://cifraresearch.com/informe/EPRT/2025-10K

**Calificación Cifra:** NOTA DE RESULTADOS: 7 — Calificación puramente financiera basada en las cuentas cerradas del ejercicio, el guidance oficial y la asignación de capital ejecutada. Ventas de 561,22M (+24,82 %), Beneficio Operativo Ajustado de 371,92M (+26,92 %) y FFO reportado de 406,33M (+21,5 %), con un payout sobre FFO del 57,6 % y sobre AFFO del 62,4 %, holgado para un REIT. La deuda neta sube a 2.451,5M (+374,7M) para financiar 1.103,16M de adquisiciones a un cap rate del 7,9 %, con vencimientos escalonados y un tipo medio del 4,23 %. El FCF es negativo por el CAPEX de crecimiento, no por deterioro operativo. El guidance de AFFO por acción (1,99 – 2,04 $) y el volumen de inversión (1.000 – 1.400M$) se consideran el escenario base expuesto por la compañía, sin especular sobre su cumplimiento.

## EN TODO EL AÑO (12 MESES)

### Ventas y Cuenta de Resultados
- **BPA / EPS:** 1,89 $ (AFFO/acción) -> %— (sin dato comparable publicado)
- **Acciones en circulación:** 209,7M (al final del 2025, no el promedio) -> %11,8 más (187,5M) -> efecto en el BPA: %-10,6

| Concepto | Actual | Anterior | Variación |
|---|---|---|---|
| Ventas | 561,22M | 449,61M | +24,82 % |
| Beneficio Bruto | 553,64M | 444,61M | +24,52 % |
| Beneficio Operativo | 371,92M | 293,04M | +26,92 % |
| EBT | 254,38M | 204,27M | +24,53 % |
| Beneficio Neto | 253,73M | 203,64M | +24,6 % |
| FFO | 406,3M | 334,5M | +21,46 % |
| FFO ajustado | 404M | 334,5M | +20,77 % |

> *1: Se suman de vuelta los deterioros de inmuebles depreciables: 12,0M en 2025 y 14,8M en 2024. Beneficio Operativo Ajustado 2025 = 359,92M + 12,0M = 371,92M; Anterior Ajustado 2024 = 278,19M + 14,8M = 293,04M. El EBT y el Beneficio Neto recalculan en cascada sin resalte.
> *2: FFO reportado por la empresa: 406,3M (con su reconciliación; el sistema no lo recalcula). FFO por acción: 2,05 $. Payout sobre FFO: +57,6 % (el dividendo se juzga contra el FFO/AFFO, no contra el BPA). La empresa publica además su FFO ajustado (404M frente a 334,5M en el periodo comparable), que excluye partidas no recurrentes por un neto de 2,3M respecto al FFO NAREIT de 406,3M: extinción anticipada de deuda, pérdidas no realizadas de inversiones y deterioros de inversiones no inmobiliarias (406,3M − 2,3M = 404M). Es la cifra recurrente que debe leerse para el dividendo; el FFO NAREIT no excluye esas partidas. El Beneficio Neto GAAP incluye la depreciación de los inmuebles (un coste no-cash que no mide el valor del activo) y las ganancias/deterioros no recurrentes: el sector mide el negocio con el FFO y, para el dividendo, con el AFFO o el cash disponible. El AFFO no es un estándar y el sistema solo lo muestra si el filing lo publica; cuando el filing desglosa el capex de mantenimiento, el bloque de Cash Flow añade la fila AFFO/CAD (aprox.) = FFO − capex de mantenimiento.

### Flujo de Caja

| Concepto | Normal | Normalizado |
|---|---|---|
| Cash Flow | 381,08 | 374,4 |
| CAPEX | 1103,16 | 1103,16 |
| FCF | -722,1 | -728,8 |
| FCF/Acción | -3,44 $ | -3,48 $ |
| Dividendo | 233,94 | 233,94 |
| Libre | -956,04 | -962,74 |
| AFFO | 374,6 | 374,6 |

**Escenarios:** Normal (WC=1) · Normalizado*1 (WC=-6)

> *1: WC = media de los últimos 8 ejercicios: -1,5% × 380,2M = -5,8M en el periodo. Desviación del circulante reportado (0,9M) frente al WC teórico (-5,8M): __6,7M__. El Cash Flow tras el ajuste de circulante queda en: 381,1M - (__6,7M__) = 374,4M.
> *2: AFFO reportado por la empresa: 374,6M (puente desde un FFO reportado de 406,3M; la diferencia son los ajustes propios de su definición). Definición de la empresa: FFO NAREIT: beneficio neto ajustado para excluir partidas extraordinarias, ganancias/pérdidas netas por venta de inmuebles depreciables, deterioros de inmuebles depreciables y depreciación y amortización de inmuebles (excluyendo amortización de costes de financiación diferidos y depreciación de activos no inmobiliarios). Core FFO: FFO ajustado para excluir partidas no recurrentes o no relacionadas con la operación inmobiliaria core. AFFO: Core FFO ajustado para incluir rentas lineales, intereses no monetarios, compensación no monetaria, otra amortización, otros ajustes no monetarios e intereses capitalizados.. El AFFO no es un estándar (SBC, renta linealizada, capex de mantenimiento…): el sistema muestra la cifra reportada tal cual y no la recalcula. El ajuste de circulante no le aplica: ambas columnas muestran el dato reportado.
> *3: Refinanciación y financiación del periodo: Deuda nueva del periodo: 400M a un tipo medio reportado del 5,40 %. Emisiones de capital (ATM/DRIP/opciones): 21,9M de acciones y 657,6M netos. Solo se reflejan las magnitudes y los tipos reportados por el filing; no se recalculan impactos anuales en el trimestre.

### Asignación de Capital

| Concepto | Importe |
|---|---|
| Libre | -956,04 |
| Desinversiones*1 | 128,56 |
| Adquisiciones*1 | -1103,16 |
| Caja*2 | -19,5 |
| Deuda*2 | 394,2 |
| En total | -1555,94 |

**Verificación:** No cuadra: quedan -1555,94M sin explicar entre el capital libre y los usos detectados. La tabla solo incluye movimientos de caja; los movimientos no monetarios (deuda asumida, efecto divisa u otras reclasificaciones) no están incluidos en las filas y deben identificarse en el filing antes de atribuir el residuo a reclasificaciones.

> *1: Adquisiciones: se destinaron 1.103,16M a la compra de 270 propiedades netas en arrendamiento a un cap rate medio del 7,9 % (uso de fondos). Desinversiones: se ingresaron 128,56M netos por la venta de 60 propiedades a un cap rate medio del 7,0 % (fuente de fondos; 130,1M brutos según el comunicado).
> *2: Deuda balance: 2.117,5M -> 2.511,7M (+394,2M). Deuda neta: 2.076,8M -> 2.451,5M (+374,7M). Caja balance: 40,7M -> 60,2M (+19,5M); la caja aumentó: uso de capital (-); fila Caja = -19,5M.

## Conclusiones

### Deuda
La deuda neta se sitúa en **2.451,5M$** (**+374,7M$** frente al ejercicio anterior) y la deuda de balance en **2.511,7M$** (**+394,2M$**), financiando el crecimiento de la cartera. El total principal outstanding del 10-K es de **2.530M$**, ligeramente superior a la deuda de balance por diferencias de presentación (descuentos, costes de emisión y partidas no corrientes). El calendario de vencimientos de los próximos 5 años muestra cuatro tramos de préstamo a plazo (term loans) escalonados entre **2027** y **2030**, por **430M$**, **400M$**, **450M$** y **450M$** respectivamente, sin cupón fijo publicado (tipo variable), y las notas **2031** (**400M$**) y **2035** (**400M$**). El tipo de interés medio de toda la deuda es del **4,23 %** según la tabla del 10-K. En **agosto de 2025** se emitieron **400M$** de notas sénior con vencimiento en **diciembre de 2035** a un cupón del **5,40 %**. El gasto por intereses del ejercicio fue de 108,1M. Los intereses pagados en efectivo ascendieron a 99,1M. El calendario muestra en cada tramo el importe y el interés anual estimado con el tipo medio (~).

### Perspectivas de la Dirección
La dirección espera que el AFFO por acción y el volumen de inversión se mantengan o mejoren ligeramente en el próximo ejercicio, con un ligero aumento del Cash G&A, según el guidance oficial. El AFFO por acción de 2025 fue de **1,89 $** y el guidance 2026E lo sitúa en **1,99 – 2,04 $**; el volumen de inversión pasa de **1.300M$** a **1.000 – 1.400M$** y el Cash G&A de **28,754M$** a **31 – 35M$**. El payout sobre FFO de 2025 fue del **57,6 %** y sobre AFFO del **62,4 %**.

### Operaciones corporativas
**Adquisiciones:** Durante **2025** la compañía invirtió **1.103,16M$** en la compra de **270 propiedades netas en arrendamiento** a un cap rate medio del **7,9 %** (el comunicado eleva la cifra a **1.300M$** invertidos). Se trata de inmuebles comerciales de un solo inquilino arrendados a largo plazo a empresas de servicios o experiencias, coherentes con la estrategia de crecimiento de la cartera. La operación se financió con la emisión de **21,9M de acciones** por **657,59M$** y con deuda nueva.

**Desinversiones y ventas de participaciones:** En **2025** se vendieron **60 propiedades** netas en arrendamiento con unos ingresos netos de **128,56M$** (**130,1M$** brutos según el comunicado) a un cap rate medio del **7,0 %**, por debajo del cap rate de compra. El motivo declarado es la rotación de cartera y el reciclaje de capital hacia nuevas inversiones.

### Lista de Seguimiento (Watchlist)
- Ritmo de inversión en nuevas propiedades y cap rate medio conseguido frente al 7,9 % de 2025.
- Refinanciación de los term loans que vencen en 2027 y coste efectivo de la deuda a tipo variable.
- Evolución del AFFO por acción frente al rango de 1,99 – 2,04 $ del guidance y del payout sobre AFFO.
- Dilución por la emisión de acciones (21,9M de títulos en 2025) y su efecto en el AFFO por acción.

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*Análisis generado con IA por Cifra (https://cifraresearch.com) a partir de la fuente primaria en SEC EDGAR. Fines informativos, no constituye recomendación de inversión.*