# Informe 10-Q de Epr Properties (EPR) — 2026 Q3 results — EPR

> Empresa: Epr Properties (EPR)
> Formulario: 10-Q · Periodo: 2026 Q3 results — EPR
> Fecha de publicación: 2026-11-12
> Fuente oficial: [SEC EDGAR Filing](https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1045450/000104545026000051/epr-20260930.htm)
> Descargar PDF: https://cifraresearch.com/api/reports/817f7097-a7e0-4894-9a1d-ec37966dfc21.pdf
> URL Canónica: https://cifraresearch.com/informe/EPR/2026-Q3

## ÚLTIMOS 3 MESES

### Ventas y Cuenta de Resultados
- **BPA / EPS:** 1,31 $
- **Acciones en circulación:** 76,6M

| Concepto | Actual | Anterior | Variación |
|---|---|---|---|
| Ventas | 204,1M | 182,31M | +11,95 % |
| Beneficio Bruto | 188,4M | 167,83M | +12,26 % |
| Beneficio Operativo | 78,34M | 81,47M | -3,84 % |
| EBT | 100,9M | 67,31M | +49,9 % |
| Beneficio Neto | 100,12M | 66,59M | +50,35 % |
| FFO | 120,7M | 100,9M | +19,62 % |
| FFO ajustado | 117,4M | 106,4M | +10,35 % |

> *1: FFO (aprox. NAREIT): Beneficio Neto de 100,1M + depreciación y amortización de 51,1M + deterioros de inmuebles de 0M − ganancias por ventas de 30,5M = 120,7M. FFO por acción: 1,58 $. Payout sobre FFO: +63,9 % (el dividendo se juzga contra el FFO/AFFO, no contra el BPA). La empresa publica además su FFO ajustado (excluye las partidas no recurrentes: extinción anticipada de deuda, pérdidas no realizadas de inversiones, deterioros de inversiones no inmobiliarias…): 117,4M (frente a 106,4M en el periodo comparable). Es la cifra recurrente que debe leerse para el dividendo; el FFO NAREIT no excluye esas partidas. El Beneficio Neto GAAP incluye la depreciación de los inmuebles (un coste no-cash que no mide el valor del activo) y las ganancias/deterioros no recurrentes: el sector mide el negocio con el FFO y, para el dividendo, con el AFFO o el cash disponible. El AFFO no es un estándar y el sistema solo lo muestra si el filing lo publica; cuando el filing desglosa el capex de mantenimiento, el bloque de Cash Flow añade la fila AFFO/CAD (aprox.) = FFO − capex de mantenimiento.

### Flujo de Caja

| Concepto | Normal | Normalizado |
|---|---|---|
| Cash Flow | 169 | 126,5 |
| CAPEX | 397,1 | 397,1 |
| FCF | -228,1 | -270,6 |
| FCF/Acción | -2,98 $ | -3,53 $ |
| Dividendo | 77,2 | 77,2 |
| Libre | -305,3 | -347,8 |
| AFFO | 121,1 | 121,1 |

**Escenarios:** Normal (WC=41) · Normalizado*1 (WC=-2)

> *1: WC = media de los últimos 10 ejercicios: -1,4%. Al ser trimestral, el importe anual se divide entre 4 = -1,6M. Desviación del circulante reportado (40,9M) frente al WC teórico (-1,6M): __42,5M__. El Cash Flow tras el ajuste de circulante queda en: 169M - (__42,5M__) = 126,5M.
> *2: AFFO reportado por la empresa: 121,1M. Definición de la empresa: FFO NAREIT: beneficio neto disponible para accionistas comunes + depreciación y amortización inmobiliaria + depreciación de joint ventures − ganancias por ventas de inmuebles − dilución Series C y E. FFO as adjusted (FFOAA) ajusta además retirement and severance, transaction costs, provision (benefit) for credit losses, costs associated with loan refinancing or payoff y deferred income tax expense. AFFO recalculado (definición modificada y recastada para todos los periodos).. El AFFO no es un estándar (SBC, renta linealizada, capex de mantenimiento…): el sistema muestra la cifra reportada tal cual y no la recalcula. El ajuste de circulante no le aplica: ambas columnas muestran el dato reportado.
> *3: Refinanciación y financiación del periodo: Refinanciación ejecutada: Nuevo acuerdo de crédito de 1.600M: revolving de 1.000M con vencimiento extendido a 2030 y tipo reducido 5 pb, más term loan delayed draw de 600M a SOFR+115 pb vencimiento 2032, totalmente dispuesto; reembolso íntegro de 179,6M de notas sénior Serie B; importe refinanciado de 179,6M; tipo anterior del 0,00 % y nuevo del 0,00 %. Deuda nueva del periodo: 600M (tipo publicado: Term loan delayed draw a SOFR + 115 pb). Emisiones de capital (ATM/DRIP/opciones): 1,1M de acciones y 66,6M netos. Solo se reflejan las magnitudes y los tipos reportados por el filing; no se recalculan impactos anuales en el trimestre.

### Asignación de Capital

| Concepto | Importe |
|---|---|
| Libre | -305,3 |
| Desinversiones*1 | 74 |
| Adquisiciones*1 | -555,8 |
| Caja*2 | -36,2 |
| Deuda*2 | 7 |
| En total | -816,3 |

**Verificación:** No cuadra: quedan -816,3M sin explicar entre el capital libre y los usos detectados. El desfase corresponde a partidas no mapeadas o a movimientos no monetarios y reclasificaciones de balance (efectivo restringido, efecto divisa en caja, deuda asumida en compras o reclasificaciones entre caja e inversiones) que deben revisarse en las notas de flujos y balance del informe.

> *1: Adquisiciones: se destinaron 555,8M a la compra de dos propiedades eat & play y dos de fitness and wellness (incluida una Life Time en Irvine, CA); en el acumulado, siete atracciones de Six Flags (304,4M) y otras propiedades (uso de fondos). Desinversiones: se ingresaron 74M por la venta de una propiedad de escuela privada (British School of Chicago), con 68,2M netos y una ganancia de 30,5M (fuente de fondos).
> *2: Deuda balance: 3293M -> 3300M (+7M). Deuda neta: 3276,8M -> 3247,6M (-29,2M). Caja balance: 16,2M -> 52,4M (+36,2M); la caja aumentó: uso de capital (-); fila Caja = -36,2M.

## EN TODO EL AÑO (9 MESES)

### Ventas y Cuenta de Resultados
- **BPA / EPS:** 3,00 $
- **Acciones en circulación:** 76,6M

| Concepto | Actual | Anterior | Variación |
|---|---|---|---|
| Ventas | 581,43M | 535,41M | +8,6 % |
| Beneficio Bruto | 535,01M | 491,1M | +8,94 % |
| Beneficio Operativo | 283,58M | 242M | +17,18 % |
| EBT | 231,9M | 209,57M | +10,66 % |
| Beneficio Neto | 229,9M | 208,03M | +10,51 % |
| FFO | 342,9M | 299,4M | +14,53 % |
| FFO ajustado | 325,8M | 295,4M | +10,28 % |

> *1: FFO (aprox. NAREIT): Beneficio Neto de 229,9M + depreciación y amortización de 144,7M + deterioros de inmuebles de 0M − ganancias por ventas de 31,7M = 342,9M. FFO por acción: 4,48 $. Payout sobre FFO: +66,4 % (el dividendo se juzga contra el FFO/AFFO, no contra el BPA). La empresa publica además su FFO ajustado (excluye las partidas no recurrentes: extinción anticipada de deuda, pérdidas no realizadas de inversiones, deterioros de inversiones no inmobiliarias…): 325,8M (frente a 295,4M en el periodo comparable). Es la cifra recurrente que debe leerse para el dividendo; el FFO NAREIT no excluye esas partidas. El Beneficio Neto GAAP incluye la depreciación de los inmuebles (un coste no-cash que no mide el valor del activo) y las ganancias/deterioros no recurrentes: el sector mide el negocio con el FFO y, para el dividendo, con el AFFO o el cash disponible. El AFFO no es un estándar y el sistema solo lo muestra si el filing lo publica; cuando el filing desglosa el capex de mantenimiento, el bloque de Cash Flow añade la fila AFFO/CAD (aprox.) = FFO − capex de mantenimiento.

### Flujo de Caja

| Concepto | Normal | Normalizado |
|---|---|---|
| Cash Flow | 375,52 | 357,1 |
| CAPEX | 61,27 | 61,27 |
| FCF | 314,3 | 295,8 |
| FCF/Acción | 4,10 $ | 3,86 $ |
| Dividendo | 227,75 | 227,75 |
| Libre | 86,55 | 68,05 |
| AFFO | 333,7 | 333,7 |

**Escenarios:** Normal (WC=14) · Normalizado*1 (WC=-5)

> *1: WC = media de los últimos 10 ejercicios: -1,4%. Al ser trimestral, el importe anual se divide entre 4 por trimestre: -4,8M en 9 meses. Desviación del circulante reportado (13,6M) frente al WC teórico (-4,8M): __18,4M__. El Cash Flow tras el ajuste de circulante queda en: 375,5M - (__18,4M__) = 357,1M.
> *2: AFFO reportado por la empresa: 333,7M. Definición de la empresa: FFO NAREIT: beneficio neto disponible para accionistas comunes + depreciación y amortización inmobiliaria + depreciación de joint ventures − ganancias por ventas de inmuebles − dilución Series C y E. FFO as adjusted (FFOAA) ajusta además retirement and severance, transaction costs, provision (benefit) for credit losses, costs associated with loan refinancing or payoff y deferred income tax expense. AFFO recalculado (definición modificada y recastada para todos los periodos).. El AFFO no es un estándar (SBC, renta linealizada, capex de mantenimiento…): el sistema muestra la cifra reportada tal cual y no la recalcula. El ajuste de circulante no le aplica: ambas columnas muestran el dato reportado.
> *3: Refinanciación y financiación del periodo: Refinanciación ejecutada: Nuevo acuerdo de crédito de 1.600M: revolving de 1.000M con vencimiento extendido a 2030 y tipo reducido 5 pb, más term loan delayed draw de 600M a SOFR+115 pb vencimiento 2032, totalmente dispuesto; reembolso íntegro de 179,6M de notas sénior Serie B; importe refinanciado de 179,6M; tipo anterior del 0,00 % y nuevo del 0,00 %. Deuda nueva del periodo: 1403M (el filing no publica su tipo: no consta). Emisiones de capital (ATM/DRIP/opciones): 2,3M de acciones y 137,5M netos. Solo se reflejan las magnitudes y los tipos reportados por el filing; no se recalculan impactos anuales en el trimestre.

### Asignación de Capital

| Concepto | Importe |
|---|---|
| Libre | 86,55 |
| Desinversiones*1 | 153,6 |
| Adquisiciones*1 | -555,8 |
| Caja*2 | 38,2 |
| En total | -277,45 |

**Verificación:** No cuadra: quedan -277,5M sin explicar entre el capital libre y los usos detectados. El desfase corresponde a partidas no mapeadas o a movimientos no monetarios y reclasificaciones de balance (efectivo restringido, efecto divisa en caja, deuda asumida en compras o reclasificaciones entre caja e inversiones) que deben revisarse en las notas de flujos y balance del informe.

> *1: Adquisiciones: se destinaron 555,8M a la compra de siete atracciones de Six Flags (304,4M) y otras propiedades eat & play y de fitness and wellness (uso de fondos). Desinversiones: se ingresaron 68,2M netos por la venta de la propiedad de escuela privada British School of Chicago, con una ganancia de 30,5M (fuente de fondos).
> *2: Deuda balance: el cierre de 2025 no consta en la extracción; el flujo neto de deuda del acumulado es de 420,4M. Caja balance: 90,6M (2025) -> 52,4M (2026) (-38,2M); la caja disminuyó: fuente de liquidez (+); fila Caja = +38,2M.

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*Análisis generado con IA por Cifra (https://cifraresearch.com) a partir de la fuente primaria en SEC EDGAR. Fines informativos, no constituye recomendación de inversión.*