# Informe 10-K de Epr Properties (EPR) — 2025 ANNUAL results — EPR

> Empresa: Epr Properties (EPR)
> Formulario: 10-K · Periodo: 2025 ANNUAL results — EPR
> Fecha de publicación: 2026-11-12
> Fuente oficial: [SEC EDGAR Filing](https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1045450/000104545026000007/epr-20251231.htm)
> Descargar PDF: https://cifraresearch.com/api/reports/c276fde1-1595-488f-8dc2-4c26e176e728.pdf
> URL Canónica: https://cifraresearch.com/informe/EPR/2025-10K

**Calificación Cifra:** NOTA DE RESULTADOS: 6 — Calificación puramente financiera basada en las cuentas cerradas del ejercicio, el outlook oficial y la asignación de capital ejecutada. Las ventas crecen un 2,91 % y el Beneficio Operativo ajustado se mantiene prácticamente plano (-1,27 %), mientras el EBT y el Beneficio Neto normal crecen con fuerza (+88 %) por la ausencia de deterioros frente a los 80,0M$ de 2024 y por las ganancias por ventas de inmuebles (36,1M$), partidas no recurrentes que no deben leerse como mejora operativa. El FFO aproximado (444,1M$) cubre el dividendo con un payout del 65,5 %, y el guidance 2026 apunta a un FFOAA por acción de 5,28-5,48 $ (+5,1 % en el punto medio). El flujo de caja libre (180,2M$) no cubre el dividendo pagado (290,72M$), lo que exige financiación externa, y la asignación de capital deja un residuo de -109,23M$ sin explicar. Sin especulación sobre el cumplimiento futuro del guidance.

## EN TODO EL AÑO (12 MESES)

### Ventas y Cuenta de Resultados
- **BPA / EPS:** 5,12 $ (FFOAA por acción diluida) -> +5,1 % (4,87 $)
- **Acciones en circulación:** 76,1M (al final del 2025, no el promedio) -> sin variación relevante frente al cierre anterior -> efecto en el BPA: ~0 %

| Concepto | Actual | Anterior | Variación |
|---|---|---|---|
| Ventas | 718,36M | 698,07M | +2,91 % |
| Beneficio Bruto | 659,19M | 638,92M | +3,17 % |
| Beneficio Operativo | 374,77M | 379,57M | -1,26 % |
| EBT | 277,43M | 147,50M | +88,09 % |
| Beneficio Neto | 274,94M | 146,07M | +88,22 % |
| FFO | 444,1M | 363,6M | +22,14 % |
| FFO ajustado | 396,6M | 373,9M | +6,07 % |

> *1: En 2024 se registraron deterioros de inmuebles por 51,764M$ en propiedades y 28,217M$ en joint ventures (80,0M$ en total), que se suman de vuelta al Beneficio Operativo del ejercicio anterior: 299,57M + 80,0M = 379,57M. En 2025 no hubo cargos por deterioro. La amortización recurrente de intangibles (2,2M$) se mantiene como coste y no genera ajuste.
> *2: FFO (aprox. NAREIT): Beneficio Neto de 274,9M + depreciación y amortización de 169,2M + deterioros de inmuebles de 0M − ganancias por ventas de 0M = 444,1M. FFO por acción: 5,81 $. Payout sobre FFO: +65,5 % (el dividendo se juzga contra el FFO/AFFO, no contra el BPA). La empresa publica además su FFO ajustado (excluye las partidas no recurrentes: extinción anticipada de deuda, pérdidas no realizadas de inversiones, deterioros de inversiones no inmobiliarias…): 396,6M (frente a 373,9M en el periodo comparable). Es la cifra recurrente que debe leerse para el dividendo; el FFO NAREIT no excluye esas partidas. El Beneficio Neto GAAP incluye la depreciación de los inmuebles (un coste no-cash que no mide el valor del activo) y las ganancias/deterioros no recurrentes: el sector mide el negocio con el FFO y, para el dividendo, con el AFFO o el cash disponible. El AFFO no es un estándar y el sistema solo lo muestra si el filing lo publica; cuando el filing desglosa el capex de mantenimiento, el bloque de Cash Flow añade la fila AFFO/CAD (aprox.) = FFO − capex de mantenimiento.

### Flujo de Caja

| Concepto | Normal | Normalizado |
|---|---|---|
| Cash Flow | 420,95 | 435,6 |
| CAPEX | 240,79 | 240,79 |
| FCF | 180,2 | 194,8 |
| FCF/Acción | 2,37 $ | 2,56 $ |
| Dividendo | 290,72 | 290,72 |
| Libre | -110,52 | -95,92 |
| AFFO | 398,2 | 398,2 |

**Escenarios:** Normal (WC=-21) · Normalizado*1 (WC=-6)

> *1: WC = media de los últimos 10 ejercicios: -1,4% × 442M = -6,4M en el periodo. Desviación del circulante reportado (-21M) frente al WC teórico (-6,4M): __-14,6M__. El Cash Flow tras el ajuste de circulante queda en: 421M - (__-14,6M__) = 435,6M.
> *2: AFFO reportado por la empresa: 398,2M. Definición de la empresa: FFO as adjusted (FFOAA) = FFO NAREIT ajustado por gastos de jubilación e indemnización, costes de transacción, provisión (beneficio) por pérdidas crediticias netas y beneficio por impuestos diferidos. AFFO = FFOAA ajustado por otros elementos no monetarios.. El AFFO no es un estándar (SBC, renta linealizada, capex de mantenimiento…): el sistema muestra la cifra reportada tal cual y no la recalcula. El ajuste de circulante no le aplica: ambas columnas muestran el dato reportado.
> *3: Refinanciación y financiación del periodo: Deuda nueva del periodo: 1072M (el filing no publica su tipo: no consta). Solo se reflejan las magnitudes y los tipos reportados por el filing; no se recalculan impactos anuales en el trimestre.

### Asignación de Capital

| Concepto | Importe |
|---|---|
| Libre | -110,52 |
| Desinversiones*1 | 283,1 |
| Adquisiciones*1 | -151,75 |
| Caja*2 | -68,5 |
| Deuda*2 | 75 |
| En total | 27,33 |

**Verificación:** Más o menos cuadra. Aun así, puede ser que no haya visto algún detalle.

> *1: Adquisiciones: se destinaron 151,75M$ a la compra de cinco campos de golf en Texas (90,7M$) y una propiedad de atracciones en Virginia (23,2M$), entre otras inversiones en desarrollo y redevelopment (uso de fondos). Desinversiones: se ingresaron 141,8M$ netos por la venta de tres propiedades de teatro vacías, dos teatros operativos, cuatro teatros arrendados, un centro de educación infantil vacío, cuatro parcelas de terreno y diez centros de educación infantil arrendados, con una ganancia neta de 36,1M$ (fuente de fondos).
> *2: Deuda balance: 2.879,59M -> 2.954,59M (+75M). Deuda neta: 2.857,53M -> 2.864,02M (+6,49M). Caja balance: 22,06M -> 90,58M (+68,52M); la caja aumentó: uso de capital (-); fila Caja = -68,5M. El efectivo restringido pasó de 13,64M a 8,07M (-5,57M), inmaterial y no se pinta como fila.

## Conclusiones

### Deuda
La deuda de balance se sitúa en **2.954,59M$** (**+75M$** frente al cierre anterior) y la deuda neta en **2.864,02M$** (**+6,49M$**), prácticamente plana gracias al aumento de la caja. El tipo de interés medio de toda la deuda es del **4,4 %** según la presentación de resultados. El calendario de vencimientos de los próximos **5 años** muestra compromisos escalonados: **629,6M$** en **2026**, **450M$** en **2027**, **400M$** en **2028**, **500M$** en **2029** y **550M$** en **2030**; los vencimientos posteriores al año 5 suman **425M$**. El gasto por intereses del ejercicio fue de 133,1M. Los intereses pagados en efectivo ascendieron a 130,9M. El calendario muestra en cada tramo el importe y el interés anual estimado con el tipo medio (~).

### Perspectivas de la Dirección
La dirección espera que el FFO por acción y el beneficio neto por acción se mantengan o mejoren ligeramente en el próximo ejercicio, con un mayor gasto de inversión y menores ingresos por desinversiones según el guidance oficial.

### Operaciones corporativas
**Adquisiciones:** En **2025** la compañía destinó **151,75M$** a la compra de inmuebles, entre ellos **cinco campos de golf de campeonato en el área de Dallas (Texas)** por **90,7M$**, arrendados y operados por Advance Golf Partners, y una **propiedad de atracciones en Virginia** (parque acuático Ocean Breeze) por **23,2M$**, arrendada y operada por un afiliado de Premier Parks, además de otras inversiones en desarrollo y redevelopment. El pago se realizó en efectivo. El motivo declarado es ampliar la cartera de golf y atracciones, diversificar el negocio experiencial y aprovechar la dinámica de oferta y demanda con socios estratégicos de larga data.

**Desinversiones y ventas de participaciones:** En **2025** se vendieron **tres propiedades de teatro vacías, dos teatros operativos, cuatro teatros arrendados, un centro de educación infantil vacío, cuatro parcelas de terreno y diez centros de educación infantil arrendados**, con unos ingresos netos de **141,8M$** y una **ganancia neta reconocida de 36,1M$**. El motivo declarado es el reciclaje de capital para reinvertir en propiedades experienciales.

### Lista de Seguimiento (Watchlist)
- Evolución del FFO por acción y del payout sobre FFO tras el aumento del dividendo del 5,1 %.
- Ritmo de ejecución del gasto de inversión de 400-500M$ y de las desinversiones previstas de 25-75M$.
- Refinanciación de los 629,6M$ de deuda que vencen en 2026 y coste efectivo de los nuevos intereses.
- Cobertura de la cartera (2,0x) y evolución de los ingresos por taquilla de la cartera experiencial.

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*Análisis generado con IA por Cifra (https://cifraresearch.com) a partir de la fuente primaria en SEC EDGAR. Fines informativos, no constituye recomendación de inversión.*