EPR — FY 2025

PARTE I: RESUMEN DE CUENTAS

EN TODO EL AÑO (12 MESES)

1. VENTAS

ACCIONES: 76,1M (al final del 2025, no el promedio) -> sin variación relevante frente al cierre anterior -> efecto en el BPA: ~0 % · BPA: 5,12 $ (FFOAA por acción diluida) -> +5,1 % (4,87 $)

• *1: En 2024 se registraron deterioros de inmuebles por 51,764M$ en propiedades y 28,217M$ en joint ventures (80,0M$ en total), que se suman de vuelta al Beneficio Operativo del ejercicio anterior: 299,57M + 80,0M = 379,57M. En 2025 no hubo cargos por deterioro. La amortización recurrente de intangibles (2,2M$) se mantiene como coste y no genera ajuste.
• *2: FFO (aprox. NAREIT): Beneficio Neto de 274,9M + depreciación y amortización de 169,2M + deterioros de inmuebles de 0M − ganancias por ventas de 0M = 444,1M. FFO por acción: 5,81 $. Payout sobre FFO: +65,5 % (el dividendo se juzga contra el FFO/AFFO, no contra el BPA). La empresa publica además su FFO ajustado (excluye las partidas no recurrentes: extinción anticipada de deuda, pérdidas no realizadas de inversiones, deterioros de inversiones no inmobiliarias…): 396,6M (frente a 373,9M en el periodo comparable). Es la cifra recurrente que debe leerse para el dividendo; el FFO NAREIT no excluye esas partidas. El Beneficio Neto GAAP incluye la depreciación de los inmuebles (un coste no-cash que no mide el valor del activo) y las ganancias/deterioros no recurrentes: el sector mide el negocio con el FFO y, para el dividendo, con el AFFO o el cash disponible. El AFFO no es un estándar y el sistema solo lo muestra si el filing lo publica; cuando el filing desglosa el capex de mantenimiento, el bloque de Cash Flow añade la fila AFFO/CAD (aprox.) = FFO − capex de mantenimiento.

2. CASH FLOW

• *1: WC = media de los últimos 10 ejercicios: -1,4% × 442M = -6,4M en el periodo. Desviación del circulante reportado (-21M) frente al WC teórico (-6,4M): -14,6M. El Cash Flow tras el ajuste de circulante queda en: 421M - (-14,6M) = 435,6M.
• *2: AFFO reportado por la empresa: 398,2M. Definición de la empresa: FFO as adjusted (FFOAA) = FFO NAREIT ajustado por gastos de jubilación e indemnización, costes de transacción, provisión (beneficio) por pérdidas crediticias netas y beneficio por impuestos diferidos. AFFO = FFOAA ajustado por otros elementos no monetarios.. El AFFO no es un estándar (SBC, renta linealizada, capex de mantenimiento…): el sistema muestra la cifra reportada tal cual y no la recalcula. El ajuste de circulante no le aplica: ambas columnas muestran el dato reportado.
• *3: Refinanciación y financiación del periodo: Deuda nueva del periodo: 1072M (el filing no publica su tipo: no consta). Solo se reflejan las magnitudes y los tipos reportados por el filing; no se recalculan impactos anuales en el trimestre.

3. ASIGNACIÓN DE CAPITAL

Más o menos cuadra. Aun así, puede ser que no haya visto algún detalle.

• *1: Adquisiciones: se destinaron 151,75M$ a la compra de cinco campos de golf en Texas (90,7M$) y una propiedad de atracciones en Virginia (23,2M$), entre otras inversiones en desarrollo y redevelopment (uso de fondos). Desinversiones: se ingresaron 141,8M$ netos por la venta de tres propiedades de teatro vacías, dos teatros operativos, cuatro teatros arrendados, un centro de educación infantil vacío, cuatro parcelas de terreno y diez centros de educación infantil arrendados, con una ganancia neta de 36,1M$ (fuente de fondos).
• *2: Deuda balance: 2.879,59M -> 2.954,59M (+75M). Deuda neta: 2.857,53M -> 2.864,02M (+6,49M). Caja balance: 22,06M -> 90,58M (+68,52M); la caja aumentó: uso de capital (-); fila Caja = -68,5M. El efectivo restringido pasó de 13,64M a 8,07M (-5,57M), inmaterial y no se pinta como fila.

PARTE II: INGRESOS POR SEGMENTO

Ingresos por negocio

El filing desglosa los ingresos en 3 partes del negocio: Experiential Reportable Operating (94,7 %), Education Reportable Operating (5,2 %) y Corporate Unallocated (0,1 %). En 2025, los ingresos de los negocios fueron 718,3M$ (+2,9 %); la mayor es Experiential Reportable Operating, con 680,2M$ (94,7 %). El gráfico apila los ingresos de cada negocio en cada periodo; la altura suma el desglose publicado por el filing. Serie determinista construida con los hechos XBRL del filing (segmentos reportables); no se mezclan niveles ni se extrapolan cifras. Sin desglose etiquetado, el apartado se omite.

1: Experiential Reportable Operating

Parte reportada por el filing; las cifras son las publicadas para ese segmento, no una estimación. Evolución en la serie del informe: de 458,9M$ (2017) a 680,2M$ (2025), +48,2 %. Cifras publicadas por el filing (XBRL); no se recalculan ni se extrapolan.

2: Education Reportable Operating

Parte reportada por el filing; las cifras son las publicadas para ese segmento, no una estimación. Evolución en la serie del informe: de 56,9M$ (2017) a 37,7M$ (2025), -33,7 %. Cifras publicadas por el filing (XBRL); no se recalculan ni se extrapolan.

3: Corporate Unallocated

Parte reportada por el filing; las cifras son las publicadas para ese segmento, no una estimación. Evolución en la serie del informe: de 2,5M$ (2017) a 0,4M$ (2025), -84,0 %. Cifras publicadas por el filing (XBRL); no se recalculan ni se extrapolan.

PARTE III: INDAGACIÓN A FONDO Y CONCLUSIÓN

Deuda y vencimientos

La deuda de balance se sitúa en **2.954,59M$** (**+75M$** frente al cierre anterior) y la deuda neta en **2.864,02M$** (**+6,49M$**), prácticamente plana gracias al aumento de la caja. El tipo de interés medio de toda la deuda es del **4,4 %** según la presentación de resultados. El calendario de vencimientos de los próximos **5 años** muestra compromisos escalonados: **629,6M$** en **2026**, **450M$** en **2027**, **400M$** en **2028**, **500M$** en **2029** y **550M$** en **2030**; los vencimientos posteriores al año 5 suman **425M$**. El gasto por intereses del ejercicio fue de 133,1M. Los intereses pagados en efectivo ascendieron a 130,9M. El calendario muestra en cada tramo el importe y el interés anual estimado con el tipo medio (~).

Perspectivas (Outlook)

La dirección espera que el FFO por acción y el beneficio neto por acción se mantengan o mejoren ligeramente en el próximo ejercicio, con un mayor gasto de inversión y menores ingresos por desinversiones según el guidance oficial.

Operaciones corporativas

**Adquisiciones:** En **2025** la compañía destinó **151,75M$** a la compra de inmuebles, entre ellos **cinco campos de golf de campeonato en el área de Dallas (Texas)** por **90,7M$**, arrendados y operados por Advance Golf Partners, y una **propiedad de atracciones en Virginia** (parque acuático Ocean Breeze) por **23,2M$**, arrendada y operada por un afiliado de Premier Parks, además de otras inversiones en desarrollo y redevelopment. El pago se realizó en efectivo. El motivo declarado es ampliar la cartera de golf y atracciones, diversificar el negocio experiencial y aprovechar la dinámica de oferta y demanda con socios estratégicos de larga data. **Desinversiones y ventas de participaciones:** En **2025** se vendieron **tres propiedades de teatro vacías, dos teatros operativos, cuatro teatros arrendados, un centro de educación infantil vacío, cuatro parcelas de terreno y diez centros de educación infantil arrendados**, con unos ingresos netos de **141,8M$** y una **ganancia neta reconocida de 36,1M$**. El motivo declarado es el reciclaje de capital para reinvertir en propiedades experienciales.

FFO y AFFO

El Beneficio Neto GAAP de un REIT incluye la depreciación de los inmuebles (un coste no-cash que no refleja el valor del activo) y las ganancias o pérdidas por ventas, que no son resultado recurrente del alquiler. Por eso el sector mide el negocio con el FFO (Funds From Operations): Beneficio Neto + depreciación y amortización + deterioros de inmuebles − ganancias por ventas. El sistema calcula una aproximación NAREIT (sin ajustes de JVs); si el filing publica el FFO y el AFFO con su reconciliación, la fila y la nota del informe prefieren la cifra reportada. En 2025 la depreciación y amortización sumada al beneficio fue de 169,2M, con un Beneficio Neto de 274,9M. El dividendo se juzga contra el FFO y el AFFO, no contra el BPA: la obligación de repartir al menos el 90 % del beneficio fiscal hace normal un payout sobre BPA superior al 100 %. El AFFO no es un estándar: cada empresa lo define (SBC, renta linealizada, capex de mantenimiento) y el sistema no lo recalcula; solo lo muestra si el filing lo publica. No es una predicción.

Valor contable y cotización

El valor contable por acción es coste histórico menos depreciación acumulada de los inmuebles: no es el NAV (valor de mercado de los activos) y no se calcula aquí ningún NAV. La cotización de cierre de cada ejercicio procede de Yahoo Finance (misma fuente que la ficha de empresa) y el gráfico añade la ratio precio/valor contable en el eje derecho (veces: cuánto se paga en libros por cada dólar de valor contable). Al cierre de 2025 la cotización (49,90 $) cotizaba por encima del valor contable por acción (30,44 $): un 1,64x, en prima. El descuento o la prima observados son informativos, no una recomendación: en REITs el valor contable depreciado suele diferir del valor de mercado de la cartera. No es una predicción.

Ampliaciones y financiación

Los REIT financian el crecimiento de la cartera con deuda y con emisiones de capital (programas ATM, DRIP y opciones), que son la norma del sector. Emitir por encima del valor contable por acción crea valor contable por acción y por debajo lo diluye: es un hecho, no una recomendación. En 2025 la compañía emitió 25758,00 M de acciones y 0,9M netos. La emisión equivale al 33847,6 % de las acciones del cierre anterior. El precio medio implícito de las acciones emitidas (0,00 $) queda por debajo del rango de 1,3-1,5× sobre el valor contable por acción de cierre (30,44 $) que el sector considera mínimo para no diluir: con un 0,00x, se considera una emisión dilutiva. En magnitudes del ejercicio, la deuda nueva del ejercicio fue de 1072M y las compras de inmuebles ascendieron a 274,1M; el filing solo declara la financiación concreta cuando lo indica expresamente. El filing no publica el tipo de la deuda nueva: no consta. Los importes de emisión son un precio medio implícito (el neto incluye comisiones y puede mezclar ATM, DRIP y opciones). No es una predicción ni una recomendación de financiación.

Puntos clave en seguimiento

• Evolución del FFO por acción y del payout sobre FFO tras el aumento del dividendo del 5,1 %.
• Ritmo de ejecución del gasto de inversión de 400-500M$ y de las desinversiones previstas de 25-75M$.
• Refinanciación de los 629,6M$ de deuda que vencen en 2026 y coste efectivo de los nuevos intereses.
• Cobertura de la cartera (2,0x) y evolución de los ingresos por taquilla de la cartera experiencial.

VALORACIÓN GENERAL

NOTA DE RESULTADOS: 6 — Calificación puramente financiera basada en las cuentas cerradas del ejercicio, el outlook oficial y la asignación de capital ejecutada. Las ventas crecen un 2,91 % y el Beneficio Operativo ajustado se mantiene prácticamente plano (-1,27 %), mientras el EBT y el Beneficio Neto normal crecen con fuerza (+88 %) por la ausencia de deterioros frente a los 80,0M$ de 2024 y por las ganancias por ventas de inmuebles (36,1M$), partidas no recurrentes que no deben leerse como mejora operativa. El FFO aproximado (444,1M$) cubre el dividendo con un payout del 65,5 %, y el guidance 2026 apunta a un FFOAA por acción de 5,28-5,48 $ (+5,1 % en el punto medio). El flujo de caja libre (180,2M$) no cubre el dividendo pagado (290,72M$), lo que exige financiación externa, y la asignación de capital deja un residuo de -109,23M$ sin explicar. Sin especulación sobre el cumplimiento futuro del guidance.