# Informe 10-K de Equity Lifestyle Properties, Inc. (ELS) — Resultados del ejercicio 2025 — ELS

> Empresa: Equity Lifestyle Properties, Inc. (ELS)
> Formulario: 10-K · Periodo: Resultados del ejercicio 2025 — ELS
> Fecha de publicación: 2026-11-12
> Fuente oficial: [SEC EDGAR Filing](https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/895417/000162828026008722/els-20251231.htm)
> Descargar PDF: https://cifraresearch.com/api/reports/8413a65c-e201-40ea-85ef-138d94c137d9.pdf
> URL Canónica: https://cifraresearch.com/informe/ELS/2025-10K

**Calificación Cifra:** NOTA DE RESULTADOS: 7 — Calificación puramente financiera basada en las cuentas cerradas del ejercicio, el guidance oficial y la asignación de capital ejecutada. Ventas prácticamente planas (+0,34 %), con Beneficio Bruto ligeramente a la baja (-0,75 %) pero Beneficio Operativo y Beneficio Neto al alza (+2,79 % y +4,50 % en la columna Normal). El FFO reportado crece hasta 615,8M y el dividendo se cubre con holgura (payout sobre FFO del 63 %). La deuda neta aumenta moderadamente (+114,7M) y el calendario de vencimientos está escalonado. Las recompras son marginales y el retorno se canaliza vía dividendo creciente. Sin especulación sobre el cumplimiento futuro del guidance.

## EN TODO EL AÑO (12 MESES)

### Ventas y Cuenta de Resultados
- **BPA / EPS:** 2,01 $ -> %4,7 más (1,92 $)
- **Acciones en circulación:** 193,8M (al final del 2025, no el promedio) -> %1,2 menos (196,2M) -> efecto en el BPA: %1,2

| Concepto | Actual | Anterior | Variación |
|---|---|---|---|
| Ventas | 1531,4M | 1526,2M | +0,34 % |
| Beneficio Bruto | 1038M | 1045,8M | -0,75 % |
| Beneficio Operativo | 394,1M | 380,7M | +3,52 % |
| EBT | 398,8M | 381M | +4,67 % |
| Beneficio Neto | 402,1M | 384,8M | +4,5 % |
| FFO | 615,8M | 595,8M | +3,36 % |
| FFO ajustado | 612,5M | 572,1M | +7,06 % |

> *1: Se suman de vuelta 2,8M de amortización recurrente de intangibles en el Beneficio Operativo (391,3M + 2,8M = 394,1M). No hubo deterioros de fondo de comercio ni de intangibles en 2025 ni en 2024. El EBT y el Beneficio Neto recalculan en cascada sin resalte.
> *2: FFO reportado por la empresa: 615,8M (con su reconciliación; el sistema no lo recalcula). FFO por acción: 3,08 $. Payout sobre FFO: +63 % (el dividendo se juzga contra el FFO/AFFO, no contra el BPA). La empresa publica además su FFO ajustado (excluye las partidas no recurrentes: extinción anticipada de deuda, pérdidas no realizadas de inversiones, deterioros de inversiones no inmobiliarias…): 612,5M (frente a 572,1M en el periodo comparable). Es la cifra recurrente que debe leerse para el dividendo; el FFO NAREIT no excluye esas partidas. El Beneficio Neto GAAP incluye la depreciación de los inmuebles (un coste no-cash que no mide el valor del activo) y las ganancias/deterioros no recurrentes: el sector mide el negocio con el FFO y, para el dividendo, con el AFFO o el cash disponible. El AFFO no es un estándar y el sistema solo lo muestra si el filing lo publica; cuando el filing desglosa el capex de mantenimiento, el bloque de Cash Flow añade la fila AFFO/CAD (aprox.) = FFO − capex de mantenimiento.

### Flujo de Caja

| Concepto | Normal | Normalizado |
|---|---|---|
| Cash Flow | 571,1 | 582,1 |
| CAPEX | 237,1 | 237,1 |
| FCF | 334 | 345 |
| FCF/Acción | 1,72 $ | 1,78 $ |
| Dividendo | 405 | 405 |
| Libre | -71 | -60 |
| AFFO/CAD (aprox.) | 562,2 | 562,2 |

**Escenarios:** Normal (WC=-8) · Normalizado*1 (WC=3)

> *1: WC = media de los últimos 10 ejercicios: 0,6% × 578,8M = 3,3M en el periodo. Desviación del circulante reportado (-7,7M) frente al WC teórico (3,3M): __-11M__. El Cash Flow tras el ajuste de circulante queda en: 571,1M - (__-11M__) = 582,1M.
> *2: AFFO/CAD (aprox.): FFO 615,8M − capex de mantenimiento publicado por el filing (53,6M) = 562,2M. El AFFO no es un estándar (SBC, renta linealizada, incentivos…): esta aproximación solo resta el capex de mantenimiento y no ajusta el resto. El capex de construcción y desarrollo crea activos y se financia con deuda o desinversiones: no se deduce como mantenimiento. Si la empresa publica su AFFO con reconciliación, prevalece su cifra.
> *3: Refinanciación y financiación del periodo: Deuda nueva del periodo: 240M (tipo publicado: SOFR + 1,20%-1,70%). Emisiones de capital (ATM/DRIP/opciones): 1,5M netos. Solo se reflejan las magnitudes y los tipos reportados por el filing; no se recalculan impactos anuales en el trimestre.

### Asignación de Capital

| Concepto | Importe |
|---|---|
| Libre | -71 |
| Caja*1 | -2,3 |
| Deuda*1 | 117 |
| En total | 43,7 |

**Verificación:** No cuadra: quedan +43,7M sin explicar entre el capital libre y los usos detectados. La tabla solo incluye movimientos de caja; los siguientes no pasan por caja: deuda no monetaria (recompras o amortizaciones anticipadas de deuda con ganancia o pérdida, efecto divisa) -119,5M. Estos movimientos no reducen el descuadre: el resto sin explicar sería -75,8M, así que faltan movimientos de caja por mapear (adquisiciones, desinversiones, deuda o caja) antes de atribuirlo a reclasificaciones.

> *1: Deuda balance: 3204,6M -> 3321,6M (+117M). Deuda neta: 3199M -> 3313,7M (+114,7M). Caja balance: 5,6M -> 7,9M (+2,3M); la caja aumentó: uso de capital (-); fila Caja = -2,3M.

## Conclusiones

### Deuda
La deuda neta se sitúa en **3.313,7M$** (**+114,7M$** frente al ejercicio anterior) y la deuda normal en **3.321,6M$** (**+117M$**). El calendario de vencimientos de los próximos 5 años muestra compromisos escalonados, con **66,8M$** en **2026**, **269,5M$** en **2027**, **349M$** en **2028**, **335,1M$** en **2029** y **585,4M$** en **2030**; el tipo de interés medio estimado de toda la deuda es del **4,1 %**. El gasto por intereses del ejercicio fue de 131M. Los intereses pagados en efectivo ascendieron a 130M. El calendario muestra en cada tramo el importe y el interés anual estimado con el tipo medio (~).

### Perspectivas de la Dirección
La dirección espera que los ingresos operativos de las propiedades y el FFO por acción y unidad OP crezcan en el próximo ejercicio, con un aumento moderado de los gastos operativos y de los intereses. El detalle cuantitativo está en la tabla.

### Recompras de Acciones
Las recompras de acciones propias fueron marginales en 2025: la compañía destinó **2,3M$** a la recompra de títulos, frente a **1,9M$** en 2024 y **1,9M$** en 2023. El importe es irrelevante frente al capital en circulación y no altera la tesis de asignación de capital, centrada en el dividendo y en el crecimiento de la cartera de propiedades. El programa de recompra vigente tiene fecha de caducidad el **1 de abril de 2026**.

### Operaciones corporativas
No se realizaron adquisiciones materiales durante el ejercicio.

### Lista de Seguimiento (Watchlist)
- Evolución de la ocupación y de los ingresos operativos de las propiedades frente al guidance del 4,1 % al 5,1 %.
- Crecimiento del FFO por acción y unidad OP y del FFO normalizado (3,12 a 3,22 $) y su cobertura del dividendo.
- Refinanciación de los vencimientos de deuda de 2026 y 2027 y coste efectivo de los nuevos intereses.
- Ritmo de ejecución de las recompras y mantenimiento de la política de dividendo creciente.

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*Análisis generado con IA por Cifra (https://cifraresearch.com) a partir de la fuente primaria en SEC EDGAR. Fines informativos, no constituye recomendación de inversión.*