ELS — FY 2025

PARTE I: RESUMEN DE CUENTAS

EN TODO EL AÑO (12 MESES)

1. VENTAS

ACCIONES: 193,8M (al final del 2025, no el promedio) -> %1,2 menos (196,2M) -> efecto en el BPA: %1,2 · BPA: 2,01 $ -> %4,7 más (1,92 $)

• *1: Se suman de vuelta 2,8M de amortización recurrente de intangibles en el Beneficio Operativo (391,3M + 2,8M = 394,1M). No hubo deterioros de fondo de comercio ni de intangibles en 2025 ni en 2024. El EBT y el Beneficio Neto recalculan en cascada sin resalte.
• *2: FFO reportado por la empresa: 615,8M (con su reconciliación; el sistema no lo recalcula). FFO por acción: 3,08 $. Payout sobre FFO: +63 % (el dividendo se juzga contra el FFO/AFFO, no contra el BPA). La empresa publica además su FFO ajustado (excluye las partidas no recurrentes: extinción anticipada de deuda, pérdidas no realizadas de inversiones, deterioros de inversiones no inmobiliarias…): 612,5M (frente a 572,1M en el periodo comparable). Es la cifra recurrente que debe leerse para el dividendo; el FFO NAREIT no excluye esas partidas. El Beneficio Neto GAAP incluye la depreciación de los inmuebles (un coste no-cash que no mide el valor del activo) y las ganancias/deterioros no recurrentes: el sector mide el negocio con el FFO y, para el dividendo, con el AFFO o el cash disponible. El AFFO no es un estándar y el sistema solo lo muestra si el filing lo publica; cuando el filing desglosa el capex de mantenimiento, el bloque de Cash Flow añade la fila AFFO/CAD (aprox.) = FFO − capex de mantenimiento.

2. CASH FLOW

• *1: WC = media de los últimos 10 ejercicios: 0,6% × 578,8M = 3,3M en el periodo. Desviación del circulante reportado (-7,7M) frente al WC teórico (3,3M): -11M. El Cash Flow tras el ajuste de circulante queda en: 571,1M - (-11M) = 582,1M.
• *2: AFFO/CAD (aprox.): FFO 615,8M − capex de mantenimiento publicado por el filing (53,6M) = 562,2M. El AFFO no es un estándar (SBC, renta linealizada, incentivos…): esta aproximación solo resta el capex de mantenimiento y no ajusta el resto. El capex de construcción y desarrollo crea activos y se financia con deuda o desinversiones: no se deduce como mantenimiento. Si la empresa publica su AFFO con reconciliación, prevalece su cifra.
• *3: Refinanciación y financiación del periodo: Deuda nueva del periodo: 240M (tipo publicado: SOFR + 1,20%-1,70%). Emisiones de capital (ATM/DRIP/opciones): 1,5M netos. Solo se reflejan las magnitudes y los tipos reportados por el filing; no se recalculan impactos anuales en el trimestre.

3. ASIGNACIÓN DE CAPITAL

No cuadra: quedan +43,7M sin explicar entre el capital libre y los usos detectados. La tabla solo incluye movimientos de caja; los siguientes no pasan por caja: deuda no monetaria (recompras o amortizaciones anticipadas de deuda con ganancia o pérdida, efecto divisa) -119,5M. Estos movimientos no reducen el descuadre: el resto sin explicar sería -75,8M, así que faltan movimientos de caja por mapear (adquisiciones, desinversiones, deuda o caja) antes de atribuirlo a reclasificaciones.

• *1: Deuda balance: 3204,6M -> 3321,6M (+117M). Deuda neta: 3199M -> 3313,7M (+114,7M). Caja balance: 5,6M -> 7,9M (+2,3M); la caja aumentó: uso de capital (-); fila Caja = -2,3M.

PARTE II: INGRESOS POR SEGMENTO

Ingresos por negocio

El filing desglosa los ingresos en 2 partes del negocio: Property Operations (96,2 %) y Home Sales & Rentals (3,8 %). En 2025, los ingresos de los negocios fueron 1.513,1M$ (+0,3 %); la mayor es Property Operations, con 1.456,1M$ (96,2 %). El gráfico apila los ingresos de cada negocio en cada periodo; la altura suma el desglose publicado por el filing. El gráfico de márgenes compara el margen publicado de cada segmento con el margen operativo y el neto consolidados (beneficio operativo y neto del XBRL sobre los ingresos totales). El margen del segmento no es comparable al consolidado porque puede excluir I+D o costes no asignados. Serie determinista construida con los hechos XBRL del filing (segmentos reportables); no se mezclan niveles ni se extrapolan cifras. Sin desglose etiquetado, el apartado se omite.

1: Property Operations

Parte reportada por el filing; las cifras son las publicadas para ese segmento, no una estimación. Evolución en la serie del informe: de 859,6M$ (2017) a 1.456,1M$ (2025), +69,4 %. Cifras publicadas por el filing (XBRL); no se recalculan ni se extrapolan.

2: Home Sales & Rentals

Parte reportada por el filing; las cifras son las publicadas para ese segmento, no una estimación. Evolución en la serie del informe: de 52,4M$ (2017) a 57M$ (2025), +8,8 %. Cifras publicadas por el filing (XBRL); no se recalculan ni se extrapolan.

PARTE III: INDAGACIÓN A FONDO Y CONCLUSIÓN

Deuda y vencimientos

La deuda neta se sitúa en **3.313,7M$** (**+114,7M$** frente al ejercicio anterior) y la deuda normal en **3.321,6M$** (**+117M$**). El calendario de vencimientos de los próximos 5 años muestra compromisos escalonados, con **66,8M$** en **2026**, **269,5M$** en **2027**, **349M$** en **2028**, **335,1M$** en **2029** y **585,4M$** en **2030**; el tipo de interés medio estimado de toda la deuda es del **4,1 %**. El gasto por intereses del ejercicio fue de 131M. Los intereses pagados en efectivo ascendieron a 130M. El calendario muestra en cada tramo el importe y el interés anual estimado con el tipo medio (~).

Perspectivas (Outlook)

La dirección espera que los ingresos operativos de las propiedades y el FFO por acción y unidad OP crezcan en el próximo ejercicio, con un aumento moderado de los gastos operativos y de los intereses. El detalle cuantitativo está en la tabla.

Recompras de acciones

Las recompras de acciones propias fueron marginales en 2025: la compañía destinó **2,3M$** a la recompra de títulos, frente a **1,9M$** en 2024 y **1,9M$** en 2023. El importe es irrelevante frente al capital en circulación y no altera la tesis de asignación de capital, centrada en el dividendo y en el crecimiento de la cartera de propiedades. El programa de recompra vigente tiene fecha de caducidad el **1 de abril de 2026**.

Operaciones corporativas

No se realizaron adquisiciones materiales durante el ejercicio.

FFO y AFFO

El Beneficio Neto GAAP de un REIT incluye la depreciación de los inmuebles (un coste no-cash que no refleja el valor del activo) y las ganancias o pérdidas por ventas, que no son resultado recurrente del alquiler. Por eso el sector mide el negocio con el FFO (Funds From Operations): Beneficio Neto + depreciación y amortización + deterioros de inmuebles − ganancias por ventas. El sistema calcula una aproximación NAREIT (sin ajustes de JVs); si el filing publica el FFO y el AFFO con su reconciliación, la fila y la nota del informe prefieren la cifra reportada. En 2025 la depreciación y amortización sumada al beneficio fue de 208,9M, con un Beneficio Neto de 402,1M. El dividendo se juzga contra el FFO y el AFFO, no contra el BPA: la obligación de repartir al menos el 90 % del beneficio fiscal hace normal un payout sobre BPA superior al 100 %. El AFFO no es un estándar: cada empresa lo define (SBC, renta linealizada, capex de mantenimiento) y el sistema no lo recalcula; solo lo muestra si el filing lo publica. No es una predicción.

Valor contable y cotización

El valor contable por acción es coste histórico menos depreciación acumulada de los inmuebles: no es el NAV (valor de mercado de los activos) y no se calcula aquí ningún NAV. La cotización de cierre de cada ejercicio procede de Yahoo Finance (misma fuente que la ficha de empresa) y el gráfico añade la ratio precio/valor contable en el eje derecho (veces: cuánto se paga en libros por cada dólar de valor contable). Al cierre de 2025 la cotización (60,61 $) cotizaba por encima del valor contable por acción (9,06 $): un 6,69x, en prima. El descuento o la prima observados son informativos, no una recomendación: en REITs el valor contable depreciado suele diferir del valor de mercado de la cartera. No es una predicción.

Ampliaciones y financiación

Los REIT financian el crecimiento de la cartera con deuda y con emisiones de capital (programas ATM, DRIP y opciones), que son la norma del sector. Emitir por encima del valor contable por acción crea valor contable por acción y por debajo lo diluye: es un hecho, no una recomendación. En 2025 la compañía emitió 41500,00 M de acciones y 1,5M netos. La emisión equivale al 21151,9 % de las acciones del cierre anterior. El precio medio implícito de las acciones emitidas (0,00 $) queda por debajo del rango de 1,3-1,5× sobre el valor contable por acción de cierre (9,06 $) que el sector considera mínimo para no diluir: con un 0,00x, se considera una emisión dilutiva. En magnitudes del ejercicio, las compras de inmuebles ascendieron a 9,7M; el filing solo declara la financiación concreta cuando lo indica expresamente. El filing solo publica el tipo de la deuda nueva como SOFR + 1,20%-1,70%. Los importes de emisión son un precio medio implícito (el neto incluye comisiones y puede mezclar ATM, DRIP y opciones). No es una predicción ni una recomendación de financiación.

Ocupación de la cartera

Evolución de la ocupación de la cartera (según la definición etiquetada por la empresa) al cierre de los últimos 4 ejercicios (2016-2019), recuperada del texto de los propios 10-K con una única definición por empresa. Definición usada: ocupación de sitios MH en la cartera Core al cierre. La ocupación es un dato operativo (no una valoración): la ocupación económica mide la renta en vigor frente a la de mercado y la física, la superficie arrendada; las comparaciones same-store excluyen compras y ventas. En hoteleras la métrica equivalente es RevPAR/ADR. No se predice.

Puntos clave en seguimiento

• Evolución de la ocupación y de los ingresos operativos de las propiedades frente al guidance del 4,1 % al 5,1 %.
• Crecimiento del FFO por acción y unidad OP y del FFO normalizado (3,12 a 3,22 $) y su cobertura del dividendo.
• Refinanciación de los vencimientos de deuda de 2026 y 2027 y coste efectivo de los nuevos intereses.
• Ritmo de ejecución de las recompras y mantenimiento de la política de dividendo creciente.

VALORACIÓN GENERAL

NOTA DE RESULTADOS: 7 — Calificación puramente financiera basada en las cuentas cerradas del ejercicio, el guidance oficial y la asignación de capital ejecutada. Ventas prácticamente planas (+0,34 %), con Beneficio Bruto ligeramente a la baja (-0,75 %) pero Beneficio Operativo y Beneficio Neto al alza (+2,79 % y +4,50 % en la columna Normal). El FFO reportado crece hasta 615,8M y el dividendo se cubre con holgura (payout sobre FFO del 63 %). La deuda neta aumenta moderadamente (+114,7M) y el calendario de vencimientos está escalonado. Las recompras son marginales y el retorno se canaliza vía dividendo creciente. Sin especulación sobre el cumplimiento futuro del guidance.