# Informe 10-Q de Eastgroup Properties, Inc. (EGP) — 2026 Q3 results — EGP

> Empresa: Eastgroup Properties, Inc. (EGP)
> Formulario: 10-Q · Periodo: 2026 Q3 results — EGP
> Fecha de publicación: 2026-11-12
> Fuente oficial: [SEC EDGAR Filing](https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/49600/000004960026000048/egp-20260930.htm)
> Descargar PDF: https://cifraresearch.com/api/reports/b43b51e5-2a95-48a8-9957-b2ab90f43934.pdf
> URL Canónica: https://cifraresearch.com/informe/EGP/2026-Q3

## ÚLTIMOS 3 MESES

### Ventas y Cuenta de Resultados
- **BPA / EPS:** 1,52 $
- **Acciones en circulación:** 53,8M

| Concepto | Actual | Anterior | Variación |
|---|---|---|---|
| Ventas | 199,44M | 182,14M | +9,5 % |
| Beneficio Bruto | 147,62M | 134,13M | +10,06 % |
| Beneficio Operativo | 86,23M | 74,20M | +16,21 % |
| EBT | 78,38M | 66,96M | +17,05 % |
| Beneficio Neto | 78,38M | 66,96M | +17,05 % |
| FFO | 136,6M | 121,1M | +12,8 % |

> *1: Se suman de vuelta 3,32M de amortización de intangibles del trimestre para reflejar el beneficio operativo recurrente del alquiler. No hubo deterioros de fondo de comercio, intangibles ni inmuebles en el trimestre ni en el periodo comparable. El Beneficio Operativo coincide con el operating income GAAP porque no hubo ganancias por venta de inmuebles en el trimestre (las ganancias del año, 30,07M, se concentran en el acumulado).
> *2: FFO (aprox. NAREIT): Beneficio Neto de 78,4M + depreciación y amortización de 58,2M + deterioros de inmuebles de 0M − ganancias por ventas de 0M = 136,6M. FFO por acción: 2,54 $. Payout sobre FFO: +60,9 % (el dividendo se juzga contra el FFO/AFFO, no contra el BPA). El Beneficio Neto GAAP incluye la depreciación de los inmuebles (un coste no-cash que no mide el valor del activo) y las ganancias/deterioros no recurrentes: el sector mide el negocio con el FFO y, para el dividendo, con el AFFO o el cash disponible. El AFFO no es un estándar y el sistema solo lo muestra si el filing lo publica; cuando el filing desglosa el capex de mantenimiento, el bloque de Cash Flow añade la fila AFFO/CAD (aprox.) = FFO − capex de mantenimiento.

### Flujo de Caja

| Concepto | Normal | Normalizado |
|---|---|---|
| Cash Flow | 176,2 | 123,6 |
| CAPEX | 231,4 | 231,4 |
| FCF | -55,2 | -107,8 |
| FCF/Acción | -1,03 $ | -2,00 $ |
| Dividendo | 83,2 | 83,2 |
| Libre | -138,4 | -191 |

**Escenarios:** Normal (WC=55) · Normalizado*1 (WC=2)

> *1: WC = media de los últimos 10 ejercicios: 1,8%. Al ser trimestral, el importe anual se divide entre 4 = 2,1M. Desviación del circulante reportado (54,7M) frente al WC teórico (2,1M): __52,6M__. El Cash Flow tras el ajuste de circulante queda en: 176,2M - (__52,6M__) = 123,6M.

### Asignación de Capital

| Concepto | Importe |
|---|---|
| Libre | -138,4 |
| Adquisiciones*1 | -148,1 |
| Caja*2 | 33,1 |
| Deuda*2 | 191,6 |
| En total | -61,8 |

**Verificación:** No cuadra: quedan -61,8M sin explicar entre el capital libre y los usos detectados. El desfase corresponde a partidas no mapeadas o a movimientos no monetarios y reclasificaciones de balance (efectivo restringido, efecto divisa en caja, deuda asumida en compras o reclasificaciones entre caja e inversiones) que deben revisarse en las notas de flujos y balance del informe.

> *1: Adquisiciones: Se destinaron 148,1M a la compra de tres propiedades operativas (Legend Point Logistics Crossing 2 & 3 en Jacksonville, Airgate Mesa Corporate Center en Phoenix y Harris Ridge Business Center en Austin), 708.000 pies cuadrados; además se adquirieron 107,3 acres de terreno para desarrollo por 54,1M (uso de fondos).
> *2: Deuda balance: 1.615M -> 1.806,6M (+191,6M). Deuda neta: 1.581,6M -> 1.806,3M (+224,7M). Caja balance: 33,4M -> 0,3M (-33,1M); la caja disminuyó: fuente de liquidez (+); fila Caja = 33,1M.

## EN TODO EL AÑO (9 MESES)

### Ventas y Cuenta de Resultados
- **BPA / EPS:** 4,79 $
- **Acciones en circulación:** 53,8M

| Concepto | Actual | Anterior | Variación |
|---|---|---|---|
| Ventas | 583,02M | 533,87M | +9,21 % |
| Beneficio Bruto | 430,00M | 390,74M | +10,05 % |
| Beneficio Operativo | 247,45M | 211,60M | +16,94 % |
| EBT | 248,53M | 189,71M | +31,01 % |
| Beneficio Neto | 248,53M | 189,71M | +31,01 % |
| FFO | 388,6M | 349,4M | +11,22 % |

> *1: Se suman de vuelta 9,34M de amortización de intangibles acumulada. No hubo deterioros en el periodo ni en el comparable. El Beneficio Operativo Normal (238,11M) ya excluye la ganancia por venta de inmuebles de 30,07M registrada en el acumulado, que no forma parte del resultado del alquiler; la columna Ajustado añade la amortización de intangibles sobre esa misma base.
> *2: FFO (aprox. NAREIT): Beneficio Neto de 248,5M + depreciación y amortización de 170,1M + deterioros de inmuebles de 0M − ganancias por ventas de 30,1M = 388,6M. FFO por acción: 7,22 $. Payout sobre FFO: +64,4 % (el dividendo se juzga contra el FFO/AFFO, no contra el BPA). El Beneficio Neto GAAP incluye la depreciación de los inmuebles (un coste no-cash que no mide el valor del activo) y las ganancias/deterioros no recurrentes: el sector mide el negocio con el FFO y, para el dividendo, con el AFFO o el cash disponible. El AFFO no es un estándar y el sistema solo lo muestra si el filing lo publica; cuando el filing desglosa el capex de mantenimiento, el bloque de Cash Flow añade la fila AFFO/CAD (aprox.) = FFO − capex de mantenimiento.

### Flujo de Caja

| Concepto | Normal | Normalizado |
|---|---|---|
| Cash Flow | 478,05 | 400,5 |
| CAPEX | 260,4 | 260,4 |
| FCF | 217,7 | 140,1 |
| FCF/Acción | 4,05 $ | 2,60 $ |
| Dividendo | 250,1 | 250,1 |
| Libre | -32,4 | -110 |

**Escenarios:** Normal (WC=84) · Normalizado*1 (WC=6)

> *1: WC = media de los últimos 10 ejercicios: 1,8%. Al ser trimestral, el importe anual se divide entre 4 por trimestre: 6,4M en 9 meses. Desviación del circulante reportado (84M) frente al WC teórico (6,4M): __77,6M__. El Cash Flow tras el ajuste de circulante queda en: 478,1M - (__77,6M__) = 400,5M.
> *2: En REITs el capex del periodo (260,4) incluye construcción y desarrollo, que crea activos y se financia con deuda o desinversiones: el FCF tras todo el capex no mide la caja libre del negocio ni equivale al capex de mantenimiento. La métrica del sector es el AFFO/CAD, pero el filing no desglosa el capex de mantenimiento (no consta) y el sistema no lo inventa.
> *3: Refinanciación y financiación del periodo: Emisiones de capital (ATM/DRIP/opciones): 0,4M de acciones y 69,3M netos. Solo se reflejan las magnitudes y los tipos reportados por el filing; no se recalculan impactos anuales en el trimestre.

### Asignación de Capital

| Concepto | Importe |
|---|---|
| Libre | -32,4 |
| Desinversiones*1 | 56,3 |
| Adquisiciones*1 | -148,09 |
| Caja*2 | 0,7 |
| Deuda*2 | 179,3 |
| En total | 55,81 |

**Verificación:** Más o menos cuadra. Aun así, puede ser que no haya visto algún detalle. La tabla solo incluye movimientos de caja; los siguientes no pasan por caja: efectivo restringido (consignaciones o liberaciones) -83M. Con ellos, el resto sin explicar sería -27,2M, dentro del margen razonable.

> *1: Desinversiones: Se ingresaron 56,3M por la venta de Shaw Commerce Center (Fresno, CA) y Beach Commerce Center (Jacksonville, FL), 444.000 pies cuadrados, con 42,9M netos y una ganancia de 30,07M, más 6,9 acres de terreno en Miami por 14,25M (fuente de fondos). Adquisiciones: Se destinaron 148,1M a tres propiedades operativas (Legend Point Logistics Crossing 2 & 3, Airgate Mesa Corporate Center y Harris Ridge Business Center), 708.000 pies cuadrados, más 107,3 acres de terreno para desarrollo por 54,1M (uso de fondos).
> *2: Deuda balance: 1.627,3M -> 1.806,6M (+179,3M). Deuda neta: 1.626,3M -> 1.806,3M (+180M). Caja balance: 1M -> 0,3M (-0,7M); la caja disminuyó: fuente de liquidez (+); fila Caja = 0,7M.

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*Análisis generado con IA por Cifra (https://cifraresearch.com) a partir de la fuente primaria en SEC EDGAR. Fines informativos, no constituye recomendación de inversión.*