EGP — Q3 2026

ÚLTIMOS 3 MESES

1. VENTAS

ACCIONES: 53,8M · BPA: 1,52 $

• *1: Se suman de vuelta 3,32M de amortización de intangibles del trimestre para reflejar el beneficio operativo recurrente del alquiler. No hubo deterioros de fondo de comercio, intangibles ni inmuebles en el trimestre ni en el periodo comparable. El Beneficio Operativo coincide con el operating income GAAP porque no hubo ganancias por venta de inmuebles en el trimestre (las ganancias del año, 30,07M, se concentran en el acumulado).
• *2: FFO (aprox. NAREIT): Beneficio Neto de 78,4M + depreciación y amortización de 58,2M + deterioros de inmuebles de 0M − ganancias por ventas de 0M = 136,6M. FFO por acción: 2,54 $. Payout sobre FFO: +60,9 % (el dividendo se juzga contra el FFO/AFFO, no contra el BPA). El Beneficio Neto GAAP incluye la depreciación de los inmuebles (un coste no-cash que no mide el valor del activo) y las ganancias/deterioros no recurrentes: el sector mide el negocio con el FFO y, para el dividendo, con el AFFO o el cash disponible. El AFFO no es un estándar y el sistema solo lo muestra si el filing lo publica; cuando el filing desglosa el capex de mantenimiento, el bloque de Cash Flow añade la fila AFFO/CAD (aprox.) = FFO − capex de mantenimiento.

2. CASH FLOW

• *1: WC = media de los últimos 10 ejercicios: 1,8%. Al ser trimestral, el importe anual se divide entre 4 = 2,1M. Desviación del circulante reportado (54,7M) frente al WC teórico (2,1M): 52,6M. El Cash Flow tras el ajuste de circulante queda en: 176,2M - (52,6M) = 123,6M.

3. ASIGNACIÓN DE CAPITAL

No cuadra: quedan -61,8M sin explicar entre el capital libre y los usos detectados. El desfase corresponde a partidas no mapeadas o a movimientos no monetarios y reclasificaciones de balance (efectivo restringido, efecto divisa en caja, deuda asumida en compras o reclasificaciones entre caja e inversiones) que deben revisarse en las notas de flujos y balance del informe.

• *1: Adquisiciones: Se destinaron 148,1M a la compra de tres propiedades operativas (Legend Point Logistics Crossing 2 & 3 en Jacksonville, Airgate Mesa Corporate Center en Phoenix y Harris Ridge Business Center en Austin), 708.000 pies cuadrados; además se adquirieron 107,3 acres de terreno para desarrollo por 54,1M (uso de fondos).
• *2: Deuda balance: 1.615M -> 1.806,6M (+191,6M). Deuda neta: 1.581,6M -> 1.806,3M (+224,7M). Caja balance: 33,4M -> 0,3M (-33,1M); la caja disminuyó: fuente de liquidez (+); fila Caja = 33,1M.

EN TODO EL AÑO (9 MESES)

1. VENTAS

ACCIONES: 53,8M · BPA: 4,79 $

• *1: Se suman de vuelta 9,34M de amortización de intangibles acumulada. No hubo deterioros en el periodo ni en el comparable. El Beneficio Operativo Normal (238,11M) ya excluye la ganancia por venta de inmuebles de 30,07M registrada en el acumulado, que no forma parte del resultado del alquiler; la columna Ajustado añade la amortización de intangibles sobre esa misma base.
• *2: FFO (aprox. NAREIT): Beneficio Neto de 248,5M + depreciación y amortización de 170,1M + deterioros de inmuebles de 0M − ganancias por ventas de 30,1M = 388,6M. FFO por acción: 7,22 $. Payout sobre FFO: +64,4 % (el dividendo se juzga contra el FFO/AFFO, no contra el BPA). El Beneficio Neto GAAP incluye la depreciación de los inmuebles (un coste no-cash que no mide el valor del activo) y las ganancias/deterioros no recurrentes: el sector mide el negocio con el FFO y, para el dividendo, con el AFFO o el cash disponible. El AFFO no es un estándar y el sistema solo lo muestra si el filing lo publica; cuando el filing desglosa el capex de mantenimiento, el bloque de Cash Flow añade la fila AFFO/CAD (aprox.) = FFO − capex de mantenimiento.

2. CASH FLOW

• *1: WC = media de los últimos 10 ejercicios: 1,8%. Al ser trimestral, el importe anual se divide entre 4 por trimestre: 6,4M en 9 meses. Desviación del circulante reportado (84M) frente al WC teórico (6,4M): 77,6M. El Cash Flow tras el ajuste de circulante queda en: 478,1M - (77,6M) = 400,5M.
• *2: En REITs el capex del periodo (260,4) incluye construcción y desarrollo, que crea activos y se financia con deuda o desinversiones: el FCF tras todo el capex no mide la caja libre del negocio ni equivale al capex de mantenimiento. La métrica del sector es el AFFO/CAD, pero el filing no desglosa el capex de mantenimiento (no consta) y el sistema no lo inventa.
• *3: Refinanciación y financiación del periodo: Emisiones de capital (ATM/DRIP/opciones): 0,4M de acciones y 69,3M netos. Solo se reflejan las magnitudes y los tipos reportados por el filing; no se recalculan impactos anuales en el trimestre.

3. ASIGNACIÓN DE CAPITAL

Más o menos cuadra. Aun así, puede ser que no haya visto algún detalle. La tabla solo incluye movimientos de caja; los siguientes no pasan por caja: efectivo restringido (consignaciones o liberaciones) -83M. Con ellos, el resto sin explicar sería -27,2M, dentro del margen razonable.

• *1: Desinversiones: Se ingresaron 56,3M por la venta de Shaw Commerce Center (Fresno, CA) y Beach Commerce Center (Jacksonville, FL), 444.000 pies cuadrados, con 42,9M netos y una ganancia de 30,07M, más 6,9 acres de terreno en Miami por 14,25M (fuente de fondos). Adquisiciones: Se destinaron 148,1M a tres propiedades operativas (Legend Point Logistics Crossing 2 & 3, Airgate Mesa Corporate Center y Harris Ridge Business Center), 708.000 pies cuadrados, más 107,3 acres de terreno para desarrollo por 54,1M (uso de fondos).
• *2: Deuda balance: 1.627,3M -> 1.806,6M (+179,3M). Deuda neta: 1.626,3M -> 1.806,3M (+180M). Caja balance: 1M -> 0,3M (-0,7M); la caja disminuyó: fuente de liquidez (+); fila Caja = 0,7M.

NOTAS DEL TRIMESTRE E INFORMACIÓN RELEVANTE

Guidance · Guidance revisado al alza

La compañía revisó al alza el guidance de 2026: FFO por acción de 9,62 a 9,68 $ (frente a 9,52-9,66 $ anterior) y FFO por acción excluyendo la ganancia por conversión involuntaria de 9,58 a 9,64 $ (antes 9,48-9,62 $). También elevó el crecimiento de Same Property NOI (cash basis) al 7,2-7,8 % (antes 6,3-7,3 %), la inversión en desarrollo a 390M (antes 325M) y las adquisiciones de propiedades operativas a 360M (antes 215M), mientras recorta las desinversiones previstas a 44M (antes 75M).

• Aumento del dividendo trimestral: El consejo declaró el 187º dividendo trimestral consecutivo en efectivo de 1,75 $ por acción, un 12,9 % más que el anterior de 1,55 $ por acción.
• Venta forward de acciones: La compañía firmó acuerdos de venta forward de acciones por aproximadamente 486M a un precio medio ponderado inicial de 202,06 $ por acción, una ampliación de capital relevante que reforzará la liquidez para el plan de desarrollo y adquisiciones.
• Adquisiciones y desinversiones: En el trimestre se adquirieron dos propiedades operativas (531.000 pies cuadrados) y 107 acres de terreno para desarrollo por unos 164M; con posterioridad al cierre se compraron tres propiedades (1.031.000 pies cuadrados) y 25 acres por unos 262M. Se vendieron Shaw Commerce Center y Beach Commerce Center por 42,9M, con una ganancia de 30,1M.

Ocupación de la cartera

Evolución de la ocupación de la cartera (según la definición etiquetada por la empresa) al cierre de los últimos 12 trimestres (Q4 2023-Q3 2026), recuperada del texto de los propios 10-Q y 10-K con una única definición por empresa. Definición usada: ocupación de la cartera operativa al cierre. La ocupación es un dato operativo (no una valoración): la ocupación económica mide la renta en vigor frente a la de mercado y la física, la superficie arrendada; las comparaciones same-store excluyen compras y ventas. En hoteleras la métrica equivalente es RevPAR/ADR. No se predice.