# Informe 10-K de Eastgroup Properties, Inc. (EGP) — 2025 ANNUAL results — EGP

> Empresa: Eastgroup Properties, Inc. (EGP)
> Formulario: 10-K · Periodo: 2025 ANNUAL results — EGP
> Fecha de publicación: 2026-11-12
> Fuente oficial: [SEC EDGAR Filing](https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/49600/000004960026000010/egp-20251231.htm)
> Descargar PDF: https://cifraresearch.com/api/reports/25d24d62-f8d2-4779-820c-2336145f005f.pdf
> URL Canónica: https://cifraresearch.com/informe/EGP/2025-10K

**Calificación Cifra:** NOTA DE RESULTADOS: 7 — Calificación puramente financiera basada en las cuentas cerradas de 2025, el outlook oficial y la asignación de capital. El FFO creció un 16,2 % (474,3M frente a 408,2M) y el FFO por acción un 9,5 % (8,98 $ frente a 8,20 $), con ocupación del 96,5 % y same PNOI +7,0 % straight-line. El dividendo (payout del 63,8 % sobre FFO) está cubierto por el flujo operativo de 480,7M. El FCF tras todo el capex es negativo (-94,9M) por la fuerte inversión en desarrollo (575,6M), financiada con deuda (+123,7M) y emisión ATM (264,1M, +2,9 % de dilución). El guidance 2026 proyecta FFO/acción de 9,40-9,60 $ (+5,8 % en el punto medio). Sin especulación sobre el cumplimiento futuro.

## EN TODO EL AÑO (12 MESES)

### Ventas y Cuenta de Resultados
- **BPA / EPS:** 8,98 $ (FFO/acción, no BPA) -> %9,5 más (8,20 $)
- **Acciones en circulación:** 53,3M (al final del 2025, no el promedio) -> %2,9 más (51,8M) -> efecto en el BPA: %-2,8

| Concepto | Actual | Anterior | Variación |
|---|---|---|---|
| Ventas | 721,3M | 640,2M | +12,67 % |
| Beneficio Bruto | 529,1M | 466M | +13,54 % |
| Beneficio Operativo | 287,6M | 255,2M | +12,7 % |
| EBT | 257,5M | 227,8M | +13,04 % |
| Beneficio Neto | 257,5M | 227,8M | +13,04 % |
| FFO | 474,3M | 408,2M | +16,19 % |
| FFO ajustado | 472,5M | 406,5M | +16,24 % |

> *1: FFO reportado por la empresa: 474,3M (con su reconciliación; el sistema no lo recalcula). FFO por acción: 8,98 $. Payout sobre FFO: +63,8 % (el dividendo se juzga contra el FFO/AFFO, no contra el BPA). La empresa publica además su FFO ajustado (excluye las partidas no recurrentes: extinción anticipada de deuda, pérdidas no realizadas de inversiones, deterioros de inversiones no inmobiliarias…): 472,5M (frente a 406,5M en el periodo comparable), una diferencia de 1,8M frente al FFO NAREIT (474,3M) que recoge esas partidas no recurrentes excluidas. Es la cifra recurrente que debe leerse para el dividendo; el FFO NAREIT no excluye esas partidas. El Beneficio Neto GAAP incluye la depreciación de los inmuebles (un coste no-cash que no mide el valor del activo) y las ganancias/deterioros no recurrentes: el sector mide el negocio con el FFO y, para el dividendo, con el AFFO o el cash disponible. El AFFO no es un estándar y el sistema solo lo muestra si el filing lo publica; cuando el filing desglosa el capex de mantenimiento, el bloque de Cash Flow añade la fila AFFO/CAD (aprox.) = FFO − capex de mantenimiento.

### Flujo de Caja

| Concepto | Normal | Normalizado |
|---|---|---|
| Cash Flow | 480,7 | 495,3 |
| CAPEX | 575,6 | 575,6 |
| FCF | -94,9 | -80,3 |
| FCF/Acción | -1,78 $ | -1,51 $ |
| Dividendo | 302,5 | 302,5 |
| Libre | -397,4 | -382,8 |

**Escenarios:** Normal (WC=-6) · Normalizado*1 (WC=9)

> *1: WC = media de los últimos 10 ejercicios: 1,8% × 486,5M = 8,8M en el periodo. Desviación del circulante reportado (-5,8M) frente al WC teórico (8,8M): __-14,6M__. El Cash Flow tras el ajuste de circulante queda en: 480,7M - (__-14,6M__) = 495,3M.
> *2: El CAPEX de 575,6M incluye inversión en desarrollo y adquisiciones de inmuebles, no solo mantenimiento; por eso el FCF tras todo el capex es negativo. La lente del sector es el FFO (474,3M) y el AFFO/CAD, que el filing no desglosa como capex de mantenimiento separado, por lo que no se presenta fila AFFO aproximada.
> *3: Refinanciación y financiación del periodo: Refinanciación ejecutada: Refinanciación de un term loan sénior no garantizado de 100M$, reduciendo el diferencial en 30 puntos básicos y estableciendo un tipo efectivamente fijo del 4,97%, con vencimiento a tres años y dos opciones de extensión de un año; importe refinanciado de 100M; tipo anterior a tipo variable (SOFR + spread, no consta el tipo exacto) y nuevo del 4,97 %. Deuda nueva del periodo: 250M a un tipo medio reportado del 4,13 %. Emisiones de capital (ATM/DRIP/opciones): 1,5M de acciones y 264,1M netos. Solo se reflejan las magnitudes y los tipos reportados por el filing; no se recalculan impactos anuales en el trimestre.

### Asignación de Capital

| Concepto | Importe |
|---|---|
| Libre | -397,4 |
| Adquisiciones*1 | -143,1 |
| Caja*2 | 16,5 |
| Deuda*2 | 123,7 |
| En total | -400,3 |

**Verificación:** No cuadra: quedan -400,3M sin explicar entre el capital libre y los usos detectados. La tabla solo incluye movimientos de caja; los siguientes no pasan por caja: deuda no monetaria (recompras o amortizaciones anticipadas de deuda con ganancia o pérdida, efecto divisa) +124,3M. Con ellos, el resto sin explicar sería -276M, que corresponde a partidas no mapeadas o reclasificaciones pendientes de revisar en las notas del informe.

> *1: Adquisiciones: Se destinaron 143,1M$ a la compra de cuatro propiedades operativas industriales (739.000 pies cuadrados) y 300 acres de suelo para desarrollo en mercados de alto crecimiento como Las Vegas, Dallas y San Antonio, por un coste total de 143,1M$ según ASC 805 (incluye costes de cierre y capitalizados; excluye el suelo para desarrollo adquirido por 118,6M$) (uso de fondos).
> *2: Deuda balance: 1503,6M -> 1627,3M (+123,7M). Deuda neta: 1486,1M -> 1626,3M (+140,2M). Caja balance: 17,5M -> 1M (-16,5M); la caja disminuyó: fuente de liquidez (+); fila Caja = 16,5M.

## Conclusiones

### Deuda
La deuda neta se sitúa en **1.626,3M$** (**+140,2M$** frente al ejercicio anterior) y la deuda normal en **1.627,3M$** (**+123,7M$**). El calendario de vencimientos de los próximos 5 años muestra compromisos escalonados, con un tipo de interés medio de toda la deuda del **3,43 %** según la nota de deuda no garantizada. El tipo de interés medio de la deuda es del 3,4 %. El gasto por intereses del ejercicio fue de 32,1M. Los intereses pagados en efectivo ascendieron a 30,6M.

### Perspectivas de la Dirección
La dirección espera que el FFO por acción y el beneficio neto por acción crezcan en el próximo ejercicio, con una ocupación y un crecimiento de same PNOI ligeramente inferiores a los del año cerrado. El detalle cuantitativo está en la tabla.

### 1: Cambios en la dirección

El **16 de diciembre de 2025** se anunciaron transiciones de directivos en la cúpula de la compañía; el guidance de **2026** incluye aproximadamente **4,0M$** de gasto relacionado con estas transiciones. No se dispone de información pública verificada sobre los nombres, cargos y trayectorias de los directivos saliente y entrante en el filing.

**CEO** — Anuncio: 2025-12-16

*La trayectoria de los directivos combina los hechos del informe con contexto público general; verifícala con fuentes externas antes de decidir.*

### Operaciones corporativas
**Adquisiciones:** En **2025** la compañía adquirió **cuatro propiedades operativas industriales** (739.000 pies cuadrados) y **300 acres de suelo para desarrollo** en mercados de alto crecimiento como Las Vegas, Dallas y San Antonio, por un coste total de **143,1M$** según ASC 805 (incluye costes de cierre y capitalizados; excluye el suelo para desarrollo adquirido por **118,6M$**). El motivo declarado es la expansión de la cartera industrial en mercados objetivo.

**Desinversiones y ventas de participaciones:** En **2025** se vendió una **propiedad operativa de 12.000 pies cuadrados en San Francisco** por unos ingresos brutos de **3,6M$**, sin ganancia o pérdida reconocida. El importe es marginal respecto a los ingresos consolidados.

**Reestructuraciones:** El ejercicio no registró reestructuraciones materiales. El **16 de diciembre de 2025** se anunciaron transiciones de directivos, con un gasto asociado de aproximadamente **4,0M$** incluido en el guidance de 2026.

### Lista de Seguimiento (Watchlist)
- Evolución de la ocupación y del same PNOI frente al guidance del 5,6 %-6,6 % en base cash.
- Financiación del desarrollo (250M$ previstos) con deuda y emisión ATM, y su efecto dilutivo en el FFO por acción.
- Refinanciación de los vencimientos de 2026 (term loan de 100M$ y notas de 40M$) y coste efectivo de los nuevos intereses.
- Impacto de las transiciones de directivos anunciadas en diciembre de 2025 y del gasto asociado de ~4,0M$.

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*Análisis generado con IA por Cifra (https://cifraresearch.com) a partir de la fuente primaria en SEC EDGAR. Fines informativos, no constituye recomendación de inversión.*