EGP — FY 2025

PARTE I: RESUMEN DE CUENTAS

EN TODO EL AÑO (12 MESES)

1. VENTAS

ACCIONES: 53,3M (al final del 2025, no el promedio) -> %2,9 más (51,8M) -> efecto en el BPA: %-2,8 · BPA: 8,98 $ (FFO/acción, no BPA) -> %9,5 más (8,20 $)

• *1: FFO reportado por la empresa: 474,3M (con su reconciliación; el sistema no lo recalcula). FFO por acción: 8,98 $. Payout sobre FFO: +63,8 % (el dividendo se juzga contra el FFO/AFFO, no contra el BPA). La empresa publica además su FFO ajustado (excluye las partidas no recurrentes: extinción anticipada de deuda, pérdidas no realizadas de inversiones, deterioros de inversiones no inmobiliarias…): 472,5M (frente a 406,5M en el periodo comparable), una diferencia de 1,8M frente al FFO NAREIT (474,3M) que recoge esas partidas no recurrentes excluidas. Es la cifra recurrente que debe leerse para el dividendo; el FFO NAREIT no excluye esas partidas. El Beneficio Neto GAAP incluye la depreciación de los inmuebles (un coste no-cash que no mide el valor del activo) y las ganancias/deterioros no recurrentes: el sector mide el negocio con el FFO y, para el dividendo, con el AFFO o el cash disponible. El AFFO no es un estándar y el sistema solo lo muestra si el filing lo publica; cuando el filing desglosa el capex de mantenimiento, el bloque de Cash Flow añade la fila AFFO/CAD (aprox.) = FFO − capex de mantenimiento.

2. CASH FLOW

• *1: WC = media de los últimos 10 ejercicios: 1,8% × 486,5M = 8,8M en el periodo. Desviación del circulante reportado (-5,8M) frente al WC teórico (8,8M): -14,6M. El Cash Flow tras el ajuste de circulante queda en: 480,7M - (-14,6M) = 495,3M.
• *2: El CAPEX de 575,6M incluye inversión en desarrollo y adquisiciones de inmuebles, no solo mantenimiento; por eso el FCF tras todo el capex es negativo. La lente del sector es el FFO (474,3M) y el AFFO/CAD, que el filing no desglosa como capex de mantenimiento separado, por lo que no se presenta fila AFFO aproximada.
• *3: Refinanciación y financiación del periodo: Refinanciación ejecutada: Refinanciación de un term loan sénior no garantizado de 100M$, reduciendo el diferencial en 30 puntos básicos y estableciendo un tipo efectivamente fijo del 4,97%, con vencimiento a tres años y dos opciones de extensión de un año; importe refinanciado de 100M; tipo anterior a tipo variable (SOFR + spread, no consta el tipo exacto) y nuevo del 4,97 %. Deuda nueva del periodo: 250M a un tipo medio reportado del 4,13 %. Emisiones de capital (ATM/DRIP/opciones): 1,5M de acciones y 264,1M netos. Solo se reflejan las magnitudes y los tipos reportados por el filing; no se recalculan impactos anuales en el trimestre.

3. ASIGNACIÓN DE CAPITAL

No cuadra: quedan -400,3M sin explicar entre el capital libre y los usos detectados. La tabla solo incluye movimientos de caja; los siguientes no pasan por caja: deuda no monetaria (recompras o amortizaciones anticipadas de deuda con ganancia o pérdida, efecto divisa) +124,3M. Con ellos, el resto sin explicar sería -276M, que corresponde a partidas no mapeadas o reclasificaciones pendientes de revisar en las notas del informe.

• *1: Adquisiciones: Se destinaron 143,1M$ a la compra de cuatro propiedades operativas industriales (739.000 pies cuadrados) y 300 acres de suelo para desarrollo en mercados de alto crecimiento como Las Vegas, Dallas y San Antonio, por un coste total de 143,1M$ según ASC 805 (incluye costes de cierre y capitalizados; excluye el suelo para desarrollo adquirido por 118,6M$) (uso de fondos).
• *2: Deuda balance: 1503,6M -> 1627,3M (+123,7M). Deuda neta: 1486,1M -> 1626,3M (+140,2M). Caja balance: 17,5M -> 1M (-16,5M); la caja disminuyó: fuente de liquidez (+); fila Caja = 16,5M.

PARTE II: EVOLUCIÓN DE INGRESOS

Evolución de ingresos

El filing no publica un desglose de ingresos por segmento; se muestra la evolución de los ingresos consolidados de los últimos 10 ejercicios. En 2025, los ingresos totales fueron 721,3M$ (+12,7 %). El gráfico muestra la evolución de los ingresos totales; no se añaden partes del negocio ni estimaciones. Serie determinista construida con los hechos XBRL del filing.

PARTE III: INDAGACIÓN A FONDO Y CONCLUSIÓN

Deuda y vencimientos

La deuda neta se sitúa en **1.626,3M$** (**+140,2M$** frente al ejercicio anterior) y la deuda normal en **1.627,3M$** (**+123,7M$**). El calendario de vencimientos de los próximos 5 años muestra compromisos escalonados, con un tipo de interés medio de toda la deuda del **3,43 %** según la nota de deuda no garantizada. El tipo de interés medio de la deuda es del 3,4 %. El gasto por intereses del ejercicio fue de 32,1M. Los intereses pagados en efectivo ascendieron a 30,6M.

Perspectivas (Outlook)

La dirección espera que el FFO por acción y el beneficio neto por acción crezcan en el próximo ejercicio, con una ocupación y un crecimiento de same PNOI ligeramente inferiores a los del año cerrado. El detalle cuantitativo está en la tabla.

Operaciones corporativas

**Adquisiciones:** En **2025** la compañía adquirió **cuatro propiedades operativas industriales** (739.000 pies cuadrados) y **300 acres de suelo para desarrollo** en mercados de alto crecimiento como Las Vegas, Dallas y San Antonio, por un coste total de **143,1M$** según ASC 805 (incluye costes de cierre y capitalizados; excluye el suelo para desarrollo adquirido por **118,6M$**). El motivo declarado es la expansión de la cartera industrial en mercados objetivo. **Desinversiones y ventas de participaciones:** En **2025** se vendió una **propiedad operativa de 12.000 pies cuadrados en San Francisco** por unos ingresos brutos de **3,6M$**, sin ganancia o pérdida reconocida. El importe es marginal respecto a los ingresos consolidados. **Reestructuraciones:** El ejercicio no registró reestructuraciones materiales. El **16 de diciembre de 2025** se anunciaron transiciones de directivos, con un gasto asociado de aproximadamente **4,0M$** incluido en el guidance de 2026.

FFO y AFFO

El Beneficio Neto GAAP de un REIT incluye la depreciación de los inmuebles (un coste no-cash que no refleja el valor del activo) y las ganancias o pérdidas por ventas, que no son resultado recurrente del alquiler. Por eso el sector mide el negocio con el FFO (Funds From Operations): Beneficio Neto + depreciación y amortización + deterioros de inmuebles − ganancias por ventas. El sistema calcula una aproximación NAREIT (sin ajustes de JVs); si el filing publica el FFO y el AFFO con su reconciliación, la fila y la nota del informe prefieren la cifra reportada. En 2025 la depreciación y amortización sumada al beneficio fue de 216,7M, con un Beneficio Neto de 257,5M. El dividendo se juzga contra el FFO y el AFFO, no contra el BPA: la obligación de repartir al menos el 90 % del beneficio fiscal hace normal un payout sobre BPA superior al 100 %. El AFFO no es un estándar: cada empresa lo define (SBC, renta linealizada, capex de mantenimiento) y el sistema no lo recalcula; solo lo muestra si el filing lo publica. No es una predicción.

Valor contable y cotización

El valor contable por acción es coste histórico menos depreciación acumulada de los inmuebles: no es el NAV (valor de mercado de los activos) y no se calcula aquí ningún NAV. La cotización de cierre de cada ejercicio procede de Yahoo Finance (misma fuente que la ficha de empresa) y el gráfico añade la ratio precio/valor contable en el eje derecho (veces: cuánto se paga en libros por cada dólar de valor contable). Al cierre de 2025 la cotización (178,14 $) cotizaba por encima del valor contable por acción (65,55 $): un 2,72x, en prima. El descuento o la prima observados son informativos, no una recomendación: en REITs el valor contable depreciado suele diferir del valor de mercado de la cartera. No es una predicción.

Ampliaciones y financiación

Los REIT financian el crecimiento de la cartera con deuda y con emisiones de capital (programas ATM, DRIP y opciones), que son la norma del sector. Emitir por encima del valor contable por acción crea valor contable por acción y por debajo lo diluye: es un hecho, no una recomendación. En 2025 la compañía emitió 1,50 M de acciones y 264,1M netos. La emisión equivale al 2,9 % de las acciones del cierre anterior. El precio medio implícito de las acciones emitidas (176,07 $) supera el rango de 1,3-1,5× sobre el valor contable por acción de cierre (65,55 $): un 2,69x, crea valor contable por acción. Refinanciación del ejercicio: Refinanciación de un term loan sénior no garantizado de 100M$, reduciendo el diferencial en 30 puntos básicos y estableciendo un tipo efectivamente fijo del 4,97%, con vencimiento a tres años y dos opciones de extensión de un año; importe refinanciado de 100M; tipo anterior a tipo variable (SOFR + spread, no consta el tipo exacto) y nuevo del 4,97 %. En magnitudes del ejercicio, la deuda nueva del ejercicio fue de 250M y las compras de inmuebles ascendieron a 139,9M; el filing solo declara la financiación concreta cuando lo indica expresamente. El tipo medio de la deuda nueva según lo reportado es del 4,1 %. Los importes de emisión son un precio medio implícito (el neto incluye comisiones y puede mezclar ATM, DRIP y opciones). No es una predicción ni una recomendación de financiación.

Ocupación de la cartera

Evolución de la ocupación física (porcentaje de la superficie arrendada sobre el total) al cierre de los últimos 10 ejercicios (2016-2025), recuperada del texto de los propios 10-K con una única definición por empresa. Definición usada: ocupación de la cartera operativa al cierre (porcentaje de pies cuadrados arrendados con plazo iniciado). La ocupación es un dato operativo (no una valoración): la ocupación económica mide la renta en vigor frente a la de mercado y la física, la superficie arrendada; las comparaciones same-store excluyen compras y ventas. En hoteleras la métrica equivalente es RevPAR/ADR. No se predice.

1: Cambios en la dirección

El **16 de diciembre de 2025** se anunciaron transiciones de directivos en la cúpula de la compañía; el guidance de **2026** incluye aproximadamente **4,0M$** de gasto relacionado con estas transiciones. No se dispone de información pública verificada sobre los nombres, cargos y trayectorias de los directivos saliente y entrante en el filing.

CEO · Anuncio: 2025-12-16

La trayectoria de los directivos combina los hechos del informe con contexto público general; verifícala con fuentes externas antes de decidir.

Puntos clave en seguimiento

• Evolución de la ocupación y del same PNOI frente al guidance del 5,6 %-6,6 % en base cash.
• Financiación del desarrollo (250M$ previstos) con deuda y emisión ATM, y su efecto dilutivo en el FFO por acción.
• Refinanciación de los vencimientos de 2026 (term loan de 100M$ y notas de 40M$) y coste efectivo de los nuevos intereses.
• Impacto de las transiciones de directivos anunciadas en diciembre de 2025 y del gasto asociado de ~4,0M$.

VALORACIÓN GENERAL

NOTA DE RESULTADOS: 7 — Calificación puramente financiera basada en las cuentas cerradas de 2025, el outlook oficial y la asignación de capital. El FFO creció un 16,2 % (474,3M frente a 408,2M) y el FFO por acción un 9,5 % (8,98 $ frente a 8,20 $), con ocupación del 96,5 % y same PNOI +7,0 % straight-line. El dividendo (payout del 63,8 % sobre FFO) está cubierto por el flujo operativo de 480,7M. El FCF tras todo el capex es negativo (-94,9M) por la fuerte inversión en desarrollo (575,6M), financiada con deuda (+123,7M) y emisión ATM (264,1M, +2,9 % de dilución). El guidance 2026 proyecta FFO/acción de 9,40-9,60 $ (+5,8 % en el punto medio). Sin especulación sobre el cumplimiento futuro.