# Informe 10-K de Diamondrock Hospitality Company (DRH) — 2025 ANNUAL results — DRH

> Empresa: Diamondrock Hospitality Company (DRH)
> Formulario: 10-K · Periodo: 2025 ANNUAL results — DRH
> Fecha de publicación: 2026-11-12
> Fuente oficial: [SEC EDGAR Filing](https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1298946/000129894626000013/drh-20251231.htm)
> Descargar PDF: https://cifraresearch.com/api/reports/301be89e-2c7f-45c1-9951-aa0c0b56b3d0.pdf
> URL Canónica: https://cifraresearch.com/informe/DRH/2025-10K

**Calificación Cifra:** NOTA DE RESULTADOS: 6 — Calificación puramente financiera basada en las cuentas cerradas del ejercicio, el guidance oficial y la asignación de capital ejecutada. Los ingresos cayeron ligeramente (-0,83 %) pero el Beneficio Operativo ajustado se mantuvo sólido (226,49M, -7,51 %), con un FFO reportado de 216,13M y un payout sobre FFO del 45,5 %, cubierto holgadamente por el flujo operativo de 243,65M. La venta del Westin Washington D.C. por 89,02M y la redención de las preferentes por 119,0M simplifican la estructura de capital. El guidance 2026 proyecta un FFO ajustado de 227-242M y un FFO ajustado por acción de 1,09-1,16 $, en línea con el ejercicio cerrado. Sin especulación sobre el cumplimiento futuro.

## EN TODO EL AÑO (12 MESES)

### Ventas y Cuenta de Resultados
- **BPA / EPS:** 1,08 $ -> %3,8 más (1,04 $)
- **BPA normalizado:** 0,34 $
- **Acciones en circulación:** 203,7M (al final del 2025, no el promedio) -> %1,9 menos (207,6M) -> efecto en el BPA: %1,9

| Concepto | Normalizado | Actual | Anterior | Variación |
|---|---|---|---|---|
| Ventas | 917,4M | 1120,49M | 1129,88M | -0,83 % |
| Beneficio Bruto | 815,2M | 1120,49M | 1129,88M | -0,83 % |
| Beneficio Operativo | 154,3M | 226,49M | 244,87M | -7,51 % |
| EBT | 91,5M | 100,71M | 49,79M | +102,27 % |
| Beneficio Neto | 70,4M | 101,94M | 48,25M | +111,27 % |
| FFO | — | 216,1M | 196M | +10,26 % |
| FFO ajustado | — | 227M | 221,1M | +2,65 % |

> *1: Deterioro de inmuebles: en 2025 se registró un deterioro de 1,08M y en 2024 de 34,17M. Se suman de vuelta al Beneficio Operativo en la columna Ajustado (2025: 225,41M + 1,08M = 226,49M; 2024: 210,70M + 34,17M = 244,87M). El EBT y el Beneficio Neto recalculan su importe por arrastre, sin resalte propio.
> *2: FFO reportado por la empresa: 216,1M (con su reconciliación; el sistema no lo recalcula). FFO por acción: 1,04 $. Payout sobre FFO: +45,5 % (el dividendo se juzga contra el FFO/AFFO, no contra el BPA). La empresa publica además su FFO ajustado (excluye las partidas no recurrentes: extinción anticipada de deuda, pérdidas no realizadas de inversiones, deterioros de inversiones no inmobiliarias…): 227M (frente a 221,1M en el periodo comparable). Es la cifra recurrente que debe leerse para el dividendo; el FFO NAREIT no excluye esas partidas. El Beneficio Neto GAAP incluye la depreciación de los inmuebles (un coste no-cash que no mide el valor del activo) y las ganancias/deterioros no recurrentes: el sector mide el negocio con el FFO y, para el dividendo, con el AFFO o el cash disponible. El AFFO no es un estándar y el sistema solo lo muestra si el filing lo publica; cuando el filing desglosa el capex de mantenimiento, el bloque de Cash Flow añade la fila AFFO/CAD (aprox.) = FFO − capex de mantenimiento.
> Columna Normalizado (año normal): beneficios que habría obtenido la empresa aplicando los márgenes medianos de los últimos 10 ejercicios (2016-2025) a sus ingresos normalizados de 917,4M y margen bruto mediano del 88,87 % con margen operativo mediano del 16,82 %: beneficio bruto 815,2M; beneficio operativo 154,3M; EBT 91,5M (intereses actuales de la deuda); beneficio neto 70,4M (impuestos al 23 %); BPA normalizado 0,34 $ sobre las acciones actuales. Es la referencia de un año normal de una empresa cíclica: los ingresos y márgenes de este año pueden no representar lo que la empresa generará en los próximos años. No es una predicción.

### Flujo de Caja

| Concepto | Normal | Normalizado |
|---|---|---|
| Cash Flow | 243,65 | 235,8 |
| CAPEX | 81,56 | 81,56 |
| FCF | 162,1 | 154,2 |
| FCF/Acción | 0,80 $ | 0,76 $ |
| Dividendo | 108,13 | 108,13 |
| Libre | 53,97 | 46,07 |

**Escenarios:** Normal (WC=10) · Normalizado*1 (WC=2)

> *1: WC = media de los últimos 9 ejercicios: 0,9% × 233,5M = 2,2M en el periodo. Desviación del circulante reportado (10,1M) frente al WC teórico (2,2M): __7,9M__. El Cash Flow tras el ajuste de circulante queda en: 243,7M - (__7,9M__) = 235,8M.
> *2: En REITs el capex del periodo (81,56) incluye construcción y desarrollo, que crea activos y se financia con deuda o desinversiones: el FCF tras todo el capex no mide la caja libre del negocio ni equivale al capex de mantenimiento. La métrica del sector es el AFFO/CAD, pero el filing no desglosa el capex de mantenimiento (no consta) y el sistema no lo inventa.
> *3: Refinanciación y financiación del periodo: Refinanciación ejecutada: Refinanciación y ampliación de la línea de crédito senior no garantizada de 1.200 a 1.500 M$, con extensión de vencimientos, y amortización de hipotecas.; importe refinanciado de 1500M; tipo anterior del 0,00 % y nuevo del 0,00 %. Deuda nueva del periodo: 300M (tipo publicado: 1,35%–2,25% sobre SOFR). Solo se reflejan las magnitudes y los tipos reportados por el filing; no se recalculan impactos anuales en el trimestre.

### Asignación de Capital

| Concepto | Importe |
|---|---|
| Libre | 53,97 |
| Desinversiones*1 | 178 |
| Caja*2 | 13,3 |
| Deuda*2 | 3,6 |
| En total | 248,87 |

**Verificación:** No cuadra: quedan +248,9M sin explicar entre el capital libre y los usos detectados. El desfase corresponde a partidas no mapeadas o a movimientos no monetarios y reclasificaciones de balance (efectivo restringido, efecto divisa en caja, deuda asumida en compras o reclasificaciones entre caja e inversiones) que deben revisarse en las notas de flujos y balance del informe.

> *1: Desinversiones: se ingresaron 89,02M por la venta del hotel Westin Washington D.C. City Center (410 habitaciones), cerrada el 19 de febrero de 2025, con un precio de contrato de 92,0M y un múltiplo de 11,2x EBITDA de hotel 2024 (fuente de fondos).
> *2: Deuda balance: 1095,29M -> 1098,85M (+3,56M). Deuda neta: 1013,91M -> 1030,77M (+16,86M). Caja balance: 81,38M -> 68,08M (-13,3M); la caja disminuyó: fuente de liquidez (+); fila Caja = 13,3M.

## Conclusiones

### Deuda
La deuda neta se sitúa en **1.030,77 M$** (**+16,86 M$** frente al ejercicio anterior) y la deuda normal en **1.098,85 M$** (**+3,56 M$**). El tipo de interés medio de toda la deuda es del **4,98 %**, incluyendo el efecto de los swaps. El calendario de vencimientos de los próximos 5 años se concentra en tres tramos de préstamo a plazo: **500 M$** en **2028**, **300 M$** en **2029** y **300 M$** en **2030**, todos a tipo variable (SOFR + spread). El tipo de interés medio de la deuda es del 5,0 %. El gasto por intereses del ejercicio fue de 62,8M. Los intereses pagados en efectivo ascendieron a 58,8M. El calendario muestra en cada tramo el importe y el interés anual estimado con el tipo medio (~).

### Perspectivas de la Dirección
La dirección espera que los ingresos por habitación disponible crezcan moderadamente y que el EBITDA ajustado y el FFO ajustado se mantengan o mejoren ligeramente en el próximo ejercicio, según el guidance oficial.

### Recompras de Acciones
Durante 2025 la compañía destinó 37,11M a la recompra de 4,8M de acciones propias a un precio medio de 7,72 $7,73 frente a los 25,99M de 2024 (3,1M de acciones a 8,34 $) y los 2,42M de 2023 (0,3M de acciones a 7,61 $). El ritmo de ejecución se ha acelerado de forma notable en los dos últimos ejercicios. El programa vigente, autorizado el 1 de mayo de 2024 por hasta 200,0M, tiene vencimiento el 1 de mayo de 2026.

### Operaciones corporativas
No se realizaron adquisiciones materiales durante el ejercicio.

**Desinversiones y ventas de participaciones:** Se vendió **Westin Washington D.C. City Center**, Hotel de 410 habitaciones en Washington D.C.. El importe cobrado fue de **89M$** (Precio de contrato de 92,0 M$; múltiplo de 11,2x EBITDA de hotel 2024 y cap rate del 7,5% sobre NOI de hotel 2024.). Fecha de la operación: 2025-02-19. Motivo declarado de la venta: Optimización de cartera y reducción de deuda..

### Posición en el ciclo
Cuando el porcentaje es superior al 80 %, es señal de que estamos en la parte alta del ciclo; cuando es inferior al 20 %, estamos en la parte baja del ciclo.

- **75 %** — Porcentaje de tiempo con margen operativo menor que el actual (últimos 10 años)
- **39,04 %** — Porcentaje de tiempo con precio menor que el actual (últimos 10 años)

### Lista de Seguimiento (Watchlist)
- Evolución del RevPAR y del Total RevPAR comparable frente al guidance del 1,0 %-3,0 % y 1,25 %-3,25 %.
- Ritmo y precio medio de ejecución de las recompras dentro del programa de 200M que vence en mayo de 2026.
- Refinanciación de los préstamos a plazo que vencen en 2028-2030 y coste efectivo de los nuevos intereses a tipo variable.
- Sostenibilidad del dividendo trimestral de 0,09 $ y del dividendo adicional previsto para el cuarto trimestre de 2026.

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*Análisis generado con IA por Cifra (https://cifraresearch.com) a partir de la fuente primaria en SEC EDGAR. Fines informativos, no constituye recomendación de inversión.*