DRH — FY 2025

PARTE I: RESUMEN DE CUENTAS

EN TODO EL AÑO (12 MESES)

1. VENTAS

ACCIONES: 203,7M (al final del 2025, no el promedio) -> %1,9 menos (207,6M) -> efecto en el BPA: %1,9 · BPA: 1,08 $ -> %3,8 más (1,04 $) · BPA normalizado: 0,34 $

• *1: Deterioro de inmuebles: en 2025 se registró un deterioro de 1,08M y en 2024 de 34,17M. Se suman de vuelta al Beneficio Operativo en la columna Ajustado (2025: 225,41M + 1,08M = 226,49M; 2024: 210,70M + 34,17M = 244,87M). El EBT y el Beneficio Neto recalculan su importe por arrastre, sin resalte propio.
• *2: FFO reportado por la empresa: 216,1M (con su reconciliación; el sistema no lo recalcula). FFO por acción: 1,04 $. Payout sobre FFO: +45,5 % (el dividendo se juzga contra el FFO/AFFO, no contra el BPA). La empresa publica además su FFO ajustado (excluye las partidas no recurrentes: extinción anticipada de deuda, pérdidas no realizadas de inversiones, deterioros de inversiones no inmobiliarias…): 227M (frente a 221,1M en el periodo comparable). Es la cifra recurrente que debe leerse para el dividendo; el FFO NAREIT no excluye esas partidas. El Beneficio Neto GAAP incluye la depreciación de los inmuebles (un coste no-cash que no mide el valor del activo) y las ganancias/deterioros no recurrentes: el sector mide el negocio con el FFO y, para el dividendo, con el AFFO o el cash disponible. El AFFO no es un estándar y el sistema solo lo muestra si el filing lo publica; cuando el filing desglosa el capex de mantenimiento, el bloque de Cash Flow añade la fila AFFO/CAD (aprox.) = FFO − capex de mantenimiento.
• Columna Normalizado (año normal): beneficios que habría obtenido la empresa aplicando los márgenes medianos de los últimos 10 ejercicios (2016-2025) a sus ingresos normalizados de 917,4M y margen bruto mediano del 88,87 % con margen operativo mediano del 16,82 %: beneficio bruto 815,2M; beneficio operativo 154,3M; EBT 91,5M (intereses actuales de la deuda); beneficio neto 70,4M (impuestos al 23 %); BPA normalizado 0,34 $ sobre las acciones actuales. Es la referencia de un año normal de una empresa cíclica: los ingresos y márgenes de este año pueden no representar lo que la empresa generará en los próximos años. No es una predicción.

2. CASH FLOW

• *1: WC = media de los últimos 9 ejercicios: 0,9% × 233,5M = 2,2M en el periodo. Desviación del circulante reportado (10,1M) frente al WC teórico (2,2M): 7,9M. El Cash Flow tras el ajuste de circulante queda en: 243,7M - (7,9M) = 235,8M.
• *2: En REITs el capex del periodo (81,56) incluye construcción y desarrollo, que crea activos y se financia con deuda o desinversiones: el FCF tras todo el capex no mide la caja libre del negocio ni equivale al capex de mantenimiento. La métrica del sector es el AFFO/CAD, pero el filing no desglosa el capex de mantenimiento (no consta) y el sistema no lo inventa.
• *3: Refinanciación y financiación del periodo: Refinanciación ejecutada: Refinanciación y ampliación de la línea de crédito senior no garantizada de 1.200 a 1.500 M$, con extensión de vencimientos, y amortización de hipotecas.; importe refinanciado de 1500M; tipo anterior del 0,00 % y nuevo del 0,00 %. Deuda nueva del periodo: 300M (tipo publicado: 1,35%–2,25% sobre SOFR). Solo se reflejan las magnitudes y los tipos reportados por el filing; no se recalculan impactos anuales en el trimestre.

3. ASIGNACIÓN DE CAPITAL

No cuadra: quedan +248,9M sin explicar entre el capital libre y los usos detectados. El desfase corresponde a partidas no mapeadas o a movimientos no monetarios y reclasificaciones de balance (efectivo restringido, efecto divisa en caja, deuda asumida en compras o reclasificaciones entre caja e inversiones) que deben revisarse en las notas de flujos y balance del informe.

• *1: Desinversiones: se ingresaron 89,02M por la venta del hotel Westin Washington D.C. City Center (410 habitaciones), cerrada el 19 de febrero de 2025, con un precio de contrato de 92,0M y un múltiplo de 11,2x EBITDA de hotel 2024 (fuente de fondos).
• *2: Deuda balance: 1095,29M -> 1098,85M (+3,56M). Deuda neta: 1013,91M -> 1030,77M (+16,86M). Caja balance: 81,38M -> 68,08M (-13,3M); la caja disminuyó: fuente de liquidez (+); fila Caja = 13,3M.

PARTE II: INGRESOS POR SEGMENTO

Ingresos por negocio

El filing desglosa los ingresos en 3 partes del negocio: Occupancy (65,0 %), Food & Beverage (25,1 %) y Hotel Owned (9,8 %). En 2025, los ingresos de los negocios fueron 1.120,5M$ (-0,8 %); la mayor es Occupancy, con 728,6M$ (65,0 %). El gráfico apila los ingresos de cada negocio en cada periodo; la altura suma el desglose publicado por el filing. El filing no publica un desglose de segmentos de negocio; se usa el desglose de plataformas o productos que sí publica. Serie determinista construida con los hechos XBRL del filing (segmentos reportables); no se mezclan niveles ni se extrapolan cifras. Sin desglose etiquetado, el apartado se omite.

1: Occupancy

Parte reportada por el filing; las cifras son las publicadas para ese segmento, no una estimación. Evolución en la serie del informe: de 635,9M$ (2017) a 728,6M$ (2025), +14,6 %. Cifras publicadas por el filing (XBRL); no se recalculan ni se extrapolan.

2: Food & Beverage

Parte reportada por el filing; las cifras son las publicadas para ese segmento, no una estimación. Evolución en la serie del informe: de 183M$ (2017) a 281,8M$ (2025), +54,0 %. Cifras publicadas por el filing (XBRL); no se recalculan ni se extrapolan.

3: Hotel Owned

Parte reportada por el filing; las cifras son las publicadas para ese segmento, no una estimación. Evolución en la serie del informe: de 51M$ (2017) a 110,1M$ (2025), +115,9 %. Cifras publicadas por el filing (XBRL); no se recalculan ni se extrapolan.

PARTE III: INDAGACIÓN A FONDO Y CONCLUSIÓN

Deuda y vencimientos

La deuda neta se sitúa en **1.030,77 M$** (**+16,86 M$** frente al ejercicio anterior) y la deuda normal en **1.098,85 M$** (**+3,56 M$**). El tipo de interés medio de toda la deuda es del **4,98 %**, incluyendo el efecto de los swaps. El calendario de vencimientos de los próximos 5 años se concentra en tres tramos de préstamo a plazo: **500 M$** en **2028**, **300 M$** en **2029** y **300 M$** en **2030**, todos a tipo variable (SOFR + spread). El tipo de interés medio de la deuda es del 5,0 %. El gasto por intereses del ejercicio fue de 62,8M. Los intereses pagados en efectivo ascendieron a 58,8M. El calendario muestra en cada tramo el importe y el interés anual estimado con el tipo medio (~).

Perspectivas (Outlook)

La dirección espera que los ingresos por habitación disponible crezcan moderadamente y que el EBITDA ajustado y el FFO ajustado se mantengan o mejoren ligeramente en el próximo ejercicio, según el guidance oficial.

Recompras de acciones

Durante 2025 la compañía destinó 37,11M a la recompra de 4,8M de acciones propias a un precio medio de 7,72 $7,73 frente a los 25,99M de 2024 (3,1M de acciones a 8,34 $) y los 2,42M de 2023 (0,3M de acciones a 7,61 $). El ritmo de ejecución se ha acelerado de forma notable en los dos últimos ejercicios. El programa vigente, autorizado el 1 de mayo de 2024 por hasta 200,0M, tiene vencimiento el 1 de mayo de 2026.

Operaciones corporativas

No se realizaron adquisiciones materiales durante el ejercicio. **Desinversiones y ventas de participaciones:** Se vendió **Westin Washington D.C. City Center**, Hotel de 410 habitaciones en Washington D.C.. El importe cobrado fue de **89M$** (Precio de contrato de 92,0 M$; múltiplo de 11,2x EBITDA de hotel 2024 y cap rate del 7,5% sobre NOI de hotel 2024.). Fecha de la operación: 2025-02-19. Motivo declarado de la venta: Optimización de cartera y reducción de deuda..

FFO y AFFO

El Beneficio Neto GAAP de un REIT incluye la depreciación de los inmuebles (un coste no-cash que no refleja el valor del activo) y las ganancias o pérdidas por ventas, que no son resultado recurrente del alquiler. Por eso el sector mide el negocio con el FFO (Funds From Operations): Beneficio Neto + depreciación y amortización + deterioros de inmuebles − ganancias por ventas. El sistema calcula una aproximación NAREIT (sin ajustes de JVs); si el filing publica el FFO y el AFFO con su reconciliación, la fila y la nota del informe prefieren la cifra reportada. En 2025 la depreciación y amortización sumada al beneficio fue de 0,2M, con un Beneficio Neto de 101,4M. El dividendo se juzga contra el FFO y el AFFO, no contra el BPA: la obligación de repartir al menos el 90 % del beneficio fiscal hace normal un payout sobre BPA superior al 100 %. El AFFO no es un estándar: cada empresa lo define (SBC, renta linealizada, capex de mantenimiento) y el sistema no lo recalcula; solo lo muestra si el filing lo publica. No es una predicción.

Valor contable y cotización

El valor contable por acción es coste histórico menos depreciación acumulada de los inmuebles: no es el NAV (valor de mercado de los activos) y no se calcula aquí ningún NAV. La cotización de cierre de cada ejercicio procede de Yahoo Finance (misma fuente que la ficha de empresa) y el gráfico añade la ratio precio/valor contable en el eje derecho (veces: cuánto se paga en libros por cada dólar de valor contable). Al cierre de 2025 la cotización (8,96 $) cotizaba por encima del valor contable por acción (7,11 $): un 1,26x, en prima. El descuento o la prima observados son informativos, no una recomendación: en REITs el valor contable depreciado suele diferir del valor de mercado de la cartera. No es una predicción.

Ampliaciones y financiación

Los REIT financian el crecimiento de la cartera con deuda y con emisiones de capital (programas ATM, DRIP y opciones), que son la norma del sector. Emitir por encima del valor contable por acción crea valor contable por acción y por debajo lo diluye: es un hecho, no una recomendación. El filing no desglosa acciones emitidas en el ejercicio. Refinanciación del ejercicio: Refinanciación y ampliación de la línea de crédito senior no garantizada de 1.200 a 1.500 M$, con extensión de vencimientos, y amortización de hipotecas.; importe refinanciado de 1500M; tipo anterior del 0,00 % y nuevo del 0,00 %. En magnitudes del ejercicio, la deuda nueva del ejercicio fue de 300M y las compras de inmuebles ascendieron a 158M; el filing solo declara la financiación concreta cuando lo indica expresamente. El filing solo publica el tipo de la deuda nueva como 1,35%–2,25% sobre SOFR. Los importes de emisión son un precio medio implícito (el neto incluye comisiones y puede mezclar ATM, DRIP y opciones). No es una predicción ni una recomendación de financiación.

Ocupación de la cartera

Evolución de la ocupación de la cartera (según la definición etiquetada por la empresa) al cierre de los últimos 10 ejercicios (2016-2025), recuperada del texto de los propios 10-K con una única definición por empresa. Definición usada: ocupación de la cartera hotelera comparable en el año. La ocupación es un dato operativo (no una valoración): la ocupación económica mide la renta en vigor frente a la de mercado y la física, la superficie arrendada; las comparaciones same-store excluyen compras y ventas. En hoteleras la métrica equivalente es RevPAR/ADR. No se predice.

Posición en el ciclo

Cuando el porcentaje es superior al 80 %, es señal de que estamos en la parte alta del ciclo; cuando es inferior al 20 %, estamos en la parte baja del ciclo.

Puntos clave en seguimiento

• Evolución del RevPAR y del Total RevPAR comparable frente al guidance del 1,0 %-3,0 % y 1,25 %-3,25 %.
• Ritmo y precio medio de ejecución de las recompras dentro del programa de 200M que vence en mayo de 2026.
• Refinanciación de los préstamos a plazo que vencen en 2028-2030 y coste efectivo de los nuevos intereses a tipo variable.
• Sostenibilidad del dividendo trimestral de 0,09 $ y del dividendo adicional previsto para el cuarto trimestre de 2026.

VALORACIÓN GENERAL

NOTA DE RESULTADOS: 6 — Calificación puramente financiera basada en las cuentas cerradas del ejercicio, el guidance oficial y la asignación de capital ejecutada. Los ingresos cayeron ligeramente (-0,83 %) pero el Beneficio Operativo ajustado se mantuvo sólido (226,49M, -7,51 %), con un FFO reportado de 216,13M y un payout sobre FFO del 45,5 %, cubierto holgadamente por el flujo operativo de 243,65M. La venta del Westin Washington D.C. por 89,02M y la redención de las preferentes por 119,0M simplifican la estructura de capital. El guidance 2026 proyecta un FFO ajustado de 227-242M y un FFO ajustado por acción de 1,09-1,16 $, en línea con el ejercicio cerrado. Sin especulación sobre el cumplimiento futuro.