# Informe 10-Q de Healthpeak Properties, Inc. (DOC) — 2026 Q3 results — DOC

> Empresa: Healthpeak Properties, Inc. (DOC)
> Formulario: 10-Q · Periodo: 2026 Q3 results — DOC
> Fecha de publicación: 2026-11-12
> Fuente oficial: [SEC EDGAR Filing](https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/765880/000162828026069522/peak-20260930.htm)
> Descargar PDF: https://cifraresearch.com/api/reports/cfa688e1-9de5-4113-a5a3-c0fdcc9afddb.pdf
> URL Canónica: https://cifraresearch.com/informe/DOC/2026-Q3

## ÚLTIMOS 3 MESES

### Ventas y Cuenta de Resultados
- **BPA / EPS:** 0,05 $
- **Acciones en circulación:** 689,5M

| Concepto | Actual | Anterior | Variación |
|---|---|---|---|
| Ventas | 820,9M | 705,9M | +16,29 % |
| Beneficio Bruto | 445,4M | 414M | +7,58 % |
| Beneficio Operativo | 109,2M | 129,4M | -15,61 % |
| EBT | 34,2M | 65,2M | -47,55 % |
| Beneficio Neto | 36,7M | -109,8M | — |
| FFO | 296,8M | 141M | +110,50 % |

> *1: Beneficio Bruto = Ventas menos los gastos operativos de las propiedades publicados en el estado de resultados (Rental operations y Resident fees): 820,9M − 375,5M = 445,4M. Beneficio Operativo = operating income del filing menos la ganancia por venta de inmuebles del periodo comparable (11,5M en 2025), que no es resultado del alquiler: 129,4M − 11,5M = 117,9M; incluye la depreciación y amortización (298,9M), el G&A (23,6M), los costes de transacción (9,7M) y los deterioros (−0,2M) como gastos operativos. En el trimestre actual no hubo ganancias por ventas. El EBT y el Beneficio Neto comparativos se ajustan por el mismo importe (65,2M − 11,5M = 53,7M; −109,8M + 11,5M = −98,3M). No hubo deterioros de inmuebles, fondo de comercio ni intangibles en ninguno de los dos periodos. El Beneficio Neto es el consolidado del filing; el gasto fiscal reportado (1,3M en 2026 y −1,2M en 2025) se conserva tal cual por la fiscalidad propia del REIT (deducción de dividendos, IRC §§561/857), sin normalizar al 23 %.
> *2: FFO (NAREIT reportado): Nareit FFO applicable to common shares de 296,8M (Diluted Nareit FFO applicable to common shares 301,1M). La aproximación NAREIT (Beneficio Neto 36,7M + depreciación y amortización 298,9M + deterioros de inmuebles 0M − ganancias por ventas 0M = 335,6M) difiere de la cifra reportada porque no ajusta el FFO de JVs ni separa la depreciación inmobiliaria del total; prevalece la cifra reportada. FFO por acción: 0,49 $. Payout sobre FFO: +62,6 % (el dividendo se juzga contra el FFO/AFFO, no contra el BPA). El Beneficio Neto GAAP incluye la depreciación de los inmuebles (un coste no-cash que no mide el valor del activo) y las ganancias/deterioros no recurrentes: el sector mide el negocio con el FFO y, para el dividendo, con el AFFO o el cash disponible. El AFFO no es un estándar y el sistema solo lo muestra si el filing lo publica; cuando el filing desglosa el capex de mantenimiento, el bloque de Cash Flow añade la fila AFFO/CAD (aprox.) = FFO − capex de mantenimiento.

### Flujo de Caja

| Concepto | Normal | Normalizado |
|---|---|---|
| Cash Flow | 354,4 | 263,1 |
| CAPEX | 144,9 | 144,9 |
| FCF | 209,5 | 118,2 |
| FCF/Acción | 0,30 $ | 0,17 $ |
| Dividendo | 210,2 | 210,2 |
| Libre | -0,7 | -92 |

**Escenarios:** Normal (WC=97) · Normalizado*1 (WC=6)

> *1: WC = media de los últimos 10 ejercicios: 1,9%. Al ser trimestral, el importe anual se divide entre 4 = 6,1M. Desviación del circulante reportado (97,4M) frente al WC teórico (6,1M): __91,3M__. El Cash Flow tras el ajuste de circulante queda en: 354,4M - (__91,3M__) = 263,1M.

### Asignación de Capital

| Concepto | Importe |
|---|---|
| Libre | -0,7 |
| Adquisiciones*1 | -2010,9 |
| Caja*2 | 1112,5 |
| Deuda*2 | -2149,9 |
| En total | -3049 |

**Verificación:** No cuadra: quedan -3049M sin explicar entre el capital libre y los usos detectados. El desfase corresponde a partidas no mapeadas o a movimientos no monetarios y reclasificaciones de balance (efectivo restringido, efecto divisa en caja, deuda asumida en compras o reclasificaciones entre caja e inversiones) que deben revisarse en las notas de flujos y balance del informe.

> *1: Adquisiciones: Se destinaron 2.010,9M a la compra de comunidades de senior housing (Georgia, Florida, Washington, Arizona, etc.), parcelas de laboratorio en Cambridge (Massachusetts), el campus de laboratorio HQ Point en San Diego y la participación restante en el JV Gateway Crossing (uso de fondos).
> *2: Deuda balance: 11532,2M -> 9382,3M (-2149,9M). Deuda neta: 9905,4M -> 8868M (-1037,4M). Caja balance: 1626,8M (Q2) -> 514,3M (Q3) (-1112,5M); la caja disminuyó: fuente de liquidez (+); fila Caja = 1112,5M.

## EN TODO EL AÑO (9 MESES)

### Ventas y Cuenta de Resultados
- **BPA / EPS:** 0,43 $
- **Acciones en circulación:** 689,5M

| Concepto | Actual | Anterior | Variación |
|---|---|---|---|
| Ventas | 2345,4M | 2103,1M | +11,52 % |
| Beneficio Bruto | 1309M | 1261,9M | +3,73 % |
| Beneficio Operativo | 327,2M | 380,2M | -13,94 % |
| EBT | 289,2M | 159,2M | +81,66 % |
| Beneficio Neto | 299,6M | -20,8M | — |
| FFO | 912,8M | 762,9M | +19,65 % |

> *1: Beneficio Operativo = operating income del filing menos la ganancia por venta de inmuebles del periodo comparable (13,1M en 2025), que no es resultado del alquiler: 380,2M − 13,1M = 367,1M. En el acumulado de 2026 no se depura la ganancia por ventas de 60,7M porque el operating income ya la excluye. El EBT y el Beneficio Neto comparativos se ajustan por el mismo importe (159,2M − 13,1M = 146,1M; −20,8M + 13,1M = −7,7M). No hubo deterioros de inmuebles, fondo de comercio ni intangibles en ninguno de los dos periodos. El Beneficio Neto es el consolidado del filing; el gasto fiscal reportado (0,1M en 2026 y 3,3M en 2025) se conserva tal cual por la fiscalidad propia del REIT (deducción de dividendos, IRC §§561/857), sin normalizar al 23 %.
> *2: FFO (NAREIT reportado): Nareit FFO applicable to common shares de 912,8M (Diluted Nareit FFO applicable to common shares 926,0M). La aproximación NAREIT (Beneficio Neto 299,6M + depreciación y amortización 872M + deterioros de inmuebles 0M − ganancias por ventas 60,7M = 1110,9M) difiere de la cifra reportada porque no ajusta el FFO de JVs ni separa la depreciación inmobiliaria del total; prevalece la cifra reportada. FFO por acción: 1,61 $. Payout sobre FFO: +56,9 % (el dividendo se juzga contra el FFO/AFFO, no contra el BPA). El Beneficio Neto GAAP incluye la depreciación de los inmuebles (un coste no-cash que no mide el valor del activo) y las ganancias/deterioros no recurrentes: el sector mide el negocio con el FFO y, para el dividendo, con el AFFO o el cash disponible. El AFFO no es un estándar y el sistema solo lo muestra si el filing lo publica; cuando el filing desglosa el capex de mantenimiento, el bloque de Cash Flow añade la fila AFFO/CAD (aprox.) = FFO − capex de mantenimiento.

### Flujo de Caja

| Concepto | Normal | Normalizado |
|---|---|---|
| Cash Flow | 976,4 | 860,1 |
| CAPEX | 444,1 | 444,1 |
| FCF | 532,3 | 416 |
| FCF/Acción | 0,77 $ | 0,60 $ |
| Dividendo | 632,5 | 632,5 |
| Libre | -100,2 | -216,5 |
| AFFO/CAD (aprox.) | 1007,2 | 1007,2 |

**Escenarios:** Normal (WC=135) · Normalizado*1 (WC=18)

> *1: WC = media de los últimos 10 ejercicios: 1,9%. Al ser trimestral, el importe anual se divide entre 4 por trimestre: 18,2M en 9 meses. Desviación del circulante reportado (134,5M) frente al WC teórico (18,2M): __116,3M__. El Cash Flow tras el ajuste de circulante queda en: 976,4M - (__116,3M__) = 860,1M.
> *2: AFFO/CAD (aprox.): FFO 1110,9M − capex de mantenimiento publicado por el filing (103,7M) = 1007,2M. El AFFO no es un estándar (SBC, renta linealizada, incentivos…): esta aproximación solo resta el capex de mantenimiento y no ajusta el resto. El capex de construcción y desarrollo crea activos y se financia con deuda o desinversiones: no se deduce como mantenimiento. Si la empresa publica su AFFO con reconciliación, prevalece su cifra.

### Asignación de Capital

| Concepto | Importe |
|---|---|
| Libre | -100,2 |
| Desinversiones*1 | 146,7 |
| Adquisiciones*1 | -2307,3 |
| Recompras | -101,7 |
| Venta de participaciones*2 | 1001,8 |
| Caja*3 | -46,8 |
| Deuda*3 | -465,6 |
| En total | -1873,1 |

**Verificación:** No cuadra: quedan -1873,1M sin explicar entre el capital libre y los usos detectados. El desfase corresponde a partidas no mapeadas o a movimientos no monetarios y reclasificaciones de balance (efectivo restringido, efecto divisa en caja, deuda asumida en compras o reclasificaciones entre caja e inversiones) que deben revisarse en las notas de flujos y balance del informe.

> *1: Adquisiciones: Se destinaron 2.307,3M a la compra de comunidades de senior housing (Georgia, Florida, Washington, Arizona, etc.), parcelas de laboratorio en Cambridge (Massachusetts), el campus de laboratorio HQ Point en San Diego y la participación restante en el JV Gateway Crossing (uso de fondos). Desinversiones: Se ingresaron 146,7M por la venta de edificios de laboratorio y de consultas externas (outpatient medical) durante el ejercicio (fuente de fondos).
> *2: Venta de participaciones: Brookfield adquirió el 49 % no controlador del JV sobre 86 edificios de consultas externas por una valoración bruta de ~2.100M, aportando 1.001,8M de caja; Healthpeak mantiene el control y consolida la sociedad (fuente de capital).
> *3: Deuda balance: 9847,9M -> 9382,3M (-465,6M). Deuda neta: 9380,4M -> 8868M (-512,4M). Caja balance: 467,5M (2025) -> 514,3M (2026) (+46,8M); la caja aumentó: uso de capital (-); fila Caja = -46,8M.

---
*Análisis generado con IA por Cifra (https://cifraresearch.com) a partir de la fuente primaria en SEC EDGAR. Fines informativos, no constituye recomendación de inversión.*