DOC — FY 2025

PARTE I: RESUMEN DE CUENTAS

EN TODO EL AÑO (12 MESES)

1. VENTAS

ACCIONES: 695M (al final del 2025, no el promedio) -> %0,6 menos (699,5M) -> efecto en el BPA: %0,6 · BPA: 0,10 $ -> %62,2 menos (0,27 $)

• *1: En 2024 se registró un deterioro de inmuebles de 23M, que se suma de vuelta en la columna Anterior Ajustado del Beneficio Operativo (315,5M + 23M = 338,5M). En 2025 no hubo deterioros de inmuebles. El deterioro de 178M de inversiones en joint ventures no consolidados no se incluye en el Beneficio Operativo (va en la línea de equity income).
• *2: FFO reportado por la empresa: 1269M (con su reconciliación; el sistema no lo recalcula). FFO por acción: 1,82 $. Payout sobre FFO: +66,9 % (el dividendo se juzga contra el FFO/AFFO, no contra el BPA). La empresa publica además su FFO ajustado: 1292,3M (frente a 1231,9M en el periodo comparable), que excluye partidas no recurrentes por un importe neto de 23,3M respecto al FFO NAREIT (extinción anticipada de deuda, pérdidas no realizadas de inversiones, deterioros de inversiones no inmobiliarias y otros ajustes). Es la cifra recurrente que debe leerse para el dividendo; el FFO NAREIT no excluye esas partidas. El Beneficio Neto GAAP incluye la depreciación de los inmuebles (un coste no-cash que no mide el valor del activo) y las ganancias/deterioros no recurrentes: el sector mide el negocio con el FFO y, para el dividendo, con el AFFO o el cash disponible. El AFFO no es un estándar y el sistema solo lo muestra si el filing lo publica; cuando el filing desglosa el capex de mantenimiento, el bloque de Cash Flow añade la fila AFFO/CAD (aprox.) = FFO − capex de mantenimiento.

2. CASH FLOW

• *1: WC = media de los últimos 10 ejercicios: 1,9% × 1293,6M = 24,3M en el periodo. Desviación del circulante reportado (-41,6M) frente al WC teórico (24,3M): -65,9M. El Cash Flow tras el ajuste de circulante queda en: 1252M - (-65,9M) = 1317,9M. No se aplican ajustes adicionales por impuestos ni SBC: el REIT no normaliza el gasto fiscal al 23 % y el filing no desglosa un ajuste de SBC del periodo, por lo que 1317,9M es el valor final de la columna Normalizado.
• *2: AFFO reportado por la empresa: 1183,6M (puente desde un FFO reportado de 1269M; la diferencia son los ajustes propios de su definición). Definición de la empresa: Nareit FFO: beneficio neto aplicable a acciones ordinarias más depreciación y amortización de inmuebles (incluida la parte de joint ventures), menos ganancias por ventas de inmuebles depreciables, más deterioros de inmuebles y otros ajustes Nareit. FFO as Adjusted: FFO Nareit ajustado por costes de transacción, fusión y reestructuración, otros deterioros y pérdidas/ganancias, cargos por siniestros y reversión de provisiones fiscales. AFFO: FFO as Adjusted menos amortización de compensación en acciones, más amortización de costes financieros, menos rentas lineales, menos CAPEX de mantenimiento, más comisiones de entrada de life plan communities, impuestos diferidos, amortización de intangibles de arrendamiento y otros ajustes. El AFFO no es un estándar (SBC, renta linealizada, capex de mantenimiento…): el sistema muestra la cifra reportada tal cual y no la recalcula. El ajuste de circulante no le aplica: ambas columnas muestran el dato reportado.
• *3: Refinanciación y financiación del periodo: Deuda nueva del periodo: 987,3M (tipo publicado: 5,38 % (500M de notas sénior a 2035) y 4,75 % (500M de notas sénior a 2033)). Emisiones de capital (ATM/DRIP/opciones): 0,6M de acciones y 1,1M netos. Solo se reflejan las magnitudes y los tipos reportados por el filing; no se recalculan impactos anuales en el trimestre.

3. ASIGNACIÓN DE CAPITAL

No cuadra: quedan +807,1M sin explicar entre el capital libre y los usos detectados (269 + 337,7 - 486,7 - 97,1 - 347,7 + 1.131,9 = 807,1M). La tabla solo incluye movimientos de caja; los siguientes no pasan por caja: deuda no monetaria (recompras o amortizaciones anticipadas de deuda con ganancia o pérdida, efecto divisa) -203M. Con ellos, el resto sin explicar sería +604,1M, que corresponde a partidas no mapeadas o reclasificaciones pendientes de revisar en las notas del informe.

• *1: Adquisiciones: se destinaron 486,7M a la compra de inmuebles de oficinas médicas y laboratorios (incluye el 50 % restante del JV Gateway Crossing por 132M en enero de 2026). Desinversiones: se ingresaron 337,7M por la venta de carteras de edificios de oficinas médicas y laboratorios (rotación de activos y reciclaje de capital).
• *2: Deuda balance: 8716M -> 9847,9M (+1131,9M). Deuda neta: 8596,2M -> 9380,4M (+784,2M). Caja balance: 119,8M -> 467,5M (+347,7M); la caja aumentó: uso de capital (-); fila Caja = -347,7M.

PARTE II: INGRESOS POR SEGMENTO

Ingresos por negocio

El filing desglosa los ingresos en 3 partes del negocio: Outpatient Medical (45,0 %), Lab (33,5 %) y Senior Housing (21,6 %). En 2024, los ingresos de los negocios fueron 2.634,7M$ (+23,2 %); la mayor es Outpatient Medical, con 1.184,7M$ (45,0 %). El gráfico apila los ingresos de cada negocio en cada periodo; la altura suma el desglose publicado por el filing. La estructura de negocios cambió durante la serie; los años con distinto conjunto de negocios no son directamente comparables. El gráfico de márgenes compara el margen publicado de cada segmento con el margen operativo y el neto consolidados (beneficio operativo y neto del XBRL sobre los ingresos totales). El margen del segmento no es comparable al consolidado porque puede excluir I+D o costes no asignados. Serie determinista construida con los hechos XBRL del filing (segmentos reportables); no se mezclan niveles ni se extrapolan cifras. Sin desglose etiquetado, el apartado se omite.

1: Outpatient Medical

Parte reportada por el filing; las cifras son las publicadas para ese segmento, no una estimación. Evolución en la serie del informe: de 671,2M$ (2021) a 1.184,7M$ (2024), +76,5 %. Cifras publicadas por el filing (XBRL); no se recalculan ni se extrapolan.

2: Lab

Parte reportada por el filing; las cifras son las publicadas para ese segmento, no una estimación. Evolución en la serie del informe: de 715,8M$ (2021) a 881,5M$ (2024), +23,1 %. Cifras publicadas por el filing (XBRL); no se recalculan ni se extrapolan.

3: Senior Housing

Parte reportada por el filing; las cifras son las publicadas para ese segmento, no una estimación. Evolución en la serie del informe: de 527,4M$ (2023) a 568,5M$ (2024), +7,8 %. Cifras publicadas por el filing (XBRL); no se recalculan ni se extrapolan.

PARTE III: INDAGACIÓN A FONDO Y CONCLUSIÓN

Deuda y vencimientos

La deuda neta se sitúa en **9.380,4M** (**+784,2M** frente al ejercicio anterior) y la deuda normal en **9.847,9M** (**+1.131,9M**). El calendario de vencimientos de los próximos 5 años muestra compromisos escalonados, con un tipo de interés medio de toda la deuda del **4,20 %** (estimado a partir del tipo efectivo medio ponderado de la deuda a tipo fijo publicado en el MD&A). El tipo de interés medio de la deuda es del 4,2 %. El gasto por intereses del ejercicio fue de 305,2M. Los intereses pagados en efectivo ascendieron a 260,1M. El calendario muestra en cada tramo el importe y el interés anual estimado con el tipo medio (~). La nota de deuda no desglosa el cupón de cada vencimiento; estos son los tipos medios efectivos publicados por divisa o categoría: Deuda a tipo fijo 4,20 % (aproximadamente 88 % del total); deuda a tipo variable 4,18 %.

Perspectivas (Outlook)

La compañía espera completar la Oferta de Janus Living (OPI de una REIT con su cartera de 34 comunidades y 10.422 unidades de senior housing) en la primera mitad de 2026, sujeta a condiciones de mercado, aprobaciones regulatorias, finalización de financiaciones relacionadas, revisión de la SEC y otras condiciones habituales. Tras la oferta, Healthpeak seguirá siendo gestor externo a través de una filial indirecta y mantendrá una participación mayoritaria sustancial, con nuevos accionistas públicos en el resto; según la participación prevista y los términos del acuerdo de gestión, espera seguir consolidando Janus Living. No se publican cifras cuantitativas de ventas, BPA, FCF, CAPEX ni intereses.

Recompras de acciones

Durante 2025 la compañía destinó **97,1M** a la recompra de **5,235M** de acciones propias a un precio medio de **18,55 $**, dentro del programa de **500M** aprobado el **24 de julio de 2024**. El ritmo se moderó frente a los **190,7M** de 2024 (**10,592M** de acciones a **18,00 $**) y los **6,5M** de 2023 (**241.000** acciones a **27,07 $**).

Operaciones corporativas

**Adquisiciones:** En **2025** se destinaron **486,7M** a la compra de inmuebles de oficinas médicas y laboratorios en EE. UU., pagados en efectivo, con el objetivo declarado de ampliar la cartera en estos segmentos. La operación incluye la compra del **50 %** restante del joint venture **Gateway Crossing** por **132M** en **enero de 2026**. **Desinversiones y ventas de participaciones:** Se ingresaron **337,7M** netos por la venta de carteras de edificios de oficinas médicas y laboratorios, dentro de la estrategia de rotación de activos y reciclaje de capital. **Spin-offs:** La compañía anunció en **diciembre de 2025** la separación de **Janus Living, Inc.**, sociedad que agrupará la cartera de **34** comunidades de senior housing. La estructura prevista es una OPV de acciones de Janus Living, con Healthpeak aportando la cartera y reteniendo una participación mayoritaria y el papel de gestor externo. Se espera completar en el **primer semestre de 2026**, sujeta a condiciones de mercado y aprobaciones; Healthpeak mantendrá la consolidación de Janus Living.

FFO y AFFO

El Beneficio Neto GAAP de un REIT incluye la depreciación de los inmuebles (un coste no-cash que no refleja el valor del activo) y las ganancias o pérdidas por ventas, que no son resultado recurrente del alquiler. Por eso el sector mide el negocio con el FFO (Funds From Operations): Beneficio Neto + depreciación y amortización + deterioros de inmuebles − ganancias por ventas. El sistema calcula una aproximación NAREIT (sin ajustes de JVs); si el filing publica el FFO y el AFFO con su reconciliación, la fila y la nota del informe prefieren la cifra reportada. En 2025 la depreciación y amortización sumada al beneficio fue de 1058,9M, con un Beneficio Neto de 71,3M. El dividendo se juzga contra el FFO y el AFFO, no contra el BPA: la obligación de repartir al menos el 90 % del beneficio fiscal hace normal un payout sobre BPA superior al 100 %. El AFFO no es un estándar: cada empresa lo define (SBC, renta linealizada, capex de mantenimiento) y el sistema no lo recalcula; solo lo muestra si el filing lo publica. No es una predicción.

Valor contable y cotización

El valor contable por acción es coste histórico menos depreciación acumulada de los inmuebles: no es el NAV (valor de mercado de los activos) y no se calcula aquí ningún NAV. La cotización de cierre de cada ejercicio procede de Yahoo Finance (misma fuente que la ficha de empresa) y el gráfico añade la ratio precio/valor contable en el eje derecho (veces: cuánto se paga en libros por cada dólar de valor contable). Al cierre de 2025 la cotización (16,08 $) cotizaba por encima del valor contable por acción (10,79 $): un 1,49x, en prima. El descuento o la prima observados son informativos, no una recomendación: en REITs el valor contable depreciado suele diferir del valor de mercado de la cartera. No es una predicción.

Ampliaciones y financiación

Los REIT financian el crecimiento de la cartera con deuda y con emisiones de capital (programas ATM, DRIP y opciones), que son la norma del sector. Emitir por encima del valor contable por acción crea valor contable por acción y por debajo lo diluye: es un hecho, no una recomendación. En 2025 la compañía emitió 0,60 M de acciones y 13,1M netos. La emisión equivale al 0,1 % de las acciones del cierre anterior. El precio medio implícito de las acciones emitidas (21,83 $) supera el rango de 1,3-1,5× sobre el valor contable por acción de cierre (10,79 $): un 2,02x, crea valor contable por acción. En magnitudes del ejercicio, la deuda nueva del ejercicio fue de 12121,1M y las compras de inmuebles ascendieron a 618,7M; el filing solo declara la financiación concreta cuando lo indica expresamente. El filing solo publica el tipo de la deuda nueva como 5,38 % (500M de notas sénior a 2035) y 4,75 % (500M de notas sénior a 2033). Los importes de emisión son un precio medio implícito (el neto incluye comisiones y puede mezclar ATM, DRIP y opciones). No es una predicción ni una recomendación de financiación.

Ocupación de la cartera

Evolución de la ocupación de la cartera (según la definición etiquetada por la empresa) al cierre de los últimos 5 ejercicios (2020-2024), recuperada del texto de los propios 10-K con una única definición por empresa. Definición usada: ocupación al cierre de las propiedades operativas de ciencias de la vida (lab). La ocupación es un dato operativo (no una valoración): la ocupación económica mide la renta en vigor frente a la de mercado y la física, la superficie arrendada; las comparaciones same-store excluyen compras y ventas. En hoteleras la métrica equivalente es RevPAR/ADR. No se predice.

Puntos clave en seguimiento

• Ejecución de la OPV de Janus Living y su impacto en la consolidación y en la participación de Healthpeak.
• Evolución de la ocupación y de los márgenes en oficinas médicas y laboratorios.
• Refinanciación de los vencimientos de deuda de 2026 y 2027 y coste efectivo de los nuevos intereses.
• Ritmo de recompras y de rotación de activos (desinversiones y adquisiciones).

VALORACIÓN GENERAL

NOTA DE RESULTADOS: 5 — Calificación puramente financiera basada en las cuentas cerradas del ejercicio, el outlook oficial y la asignación de capital ejecutada. Las ventas crecen un 4,5 % y el FFO reportado un 6,1 %, con un payout sobre FFO del 66,9 % y un FCF de 1.118,1M que cubre el dividendo de 849,1M. El beneficio neto cae un 62,2 % por la ausencia de ganancias por ventas de inmuebles (69,5M frente a 178,7M) y por el deterioro de 178M en joint ventures, partidas no operativas que no reflejan el desempeño del alquiler. La deuda neta sube 784,2M y el calendario de vencimientos exige refinanciar 995M en 2026 y 1.350,8M en 2027. Sin especulación sobre el cumplimiento futuro del guidance.