# Informe 10-Q de Digital Realty Trust, Inc. (DLR) — 2026 Q3 results — DLR

> Empresa: Digital Realty Trust, Inc. (DLR)
> Formulario: 10-Q · Periodo: 2026 Q3 results — DLR
> Fecha de publicación: 2026-11-12
> Fuente oficial: [SEC EDGAR Filing](https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1297996/000110465926120710/dlr-20260930x10q.htm)
> Descargar PDF: https://cifraresearch.com/api/reports/60d1c188-f88c-45c5-bf90-1554d2eae302.pdf
> URL Canónica: https://cifraresearch.com/informe/DLR/2026-Q3

## ÚLTIMOS 3 MESES

### Ventas y Cuenta de Resultados
- **BPA / EPS:** 0,69 $
- **Acciones en circulación:** 374,888M

| Concepto | Actual | Anterior | Variación |
|---|---|---|---|
| Ventas | 1902,42M | 1577,23M | +20,62 % |
| Beneficio Bruto | 1055,63M | 866,98M | +21,76 % |
| Beneficio Operativo | 359,03M | 138,42M | +159,38 % |
| EBT | 202,36M | 75,41M | +168,35 % |
| Beneficio Neto | 193,61M | 75,41M | +156,74 % |
| FFO | 724,7M | 552,6M | +31,14 % |

> *1: Se suman de vuelta 65,3M de amortización de intangibles en la columna Ajustado (Beneficio Operativo 293,73M + 65,3M = 359,03M). No hubo deterioros de fondo de comercio ni de intangibles en el trimestre ni en el periodo comparable. El Beneficio Operativo Normal incluye 8,4M de ganancias por venta de inmuebles; el EBT y el Beneficio Neto Ajustado arrastran el ajuste sin resalte propio. El gasto fiscal reportado (8,75M) se conserva tal cual: como REIT, DLR reparte al menos el 90 % de su beneficio fiscal y deduce los dividendos, por lo que no se normaliza al 23 %.
> *2: FFO (aprox. NAREIT): Beneficio Neto de 193,6M + depreciación y amortización de 539,5M + deterioros de inmuebles de 0M − ganancias por ventas de 8,4M = 724,7M. FFO por acción: 1,93 $. Payout sobre FFO: +128,4 % (el dividendo se juzga contra el FFO/AFFO, no contra el BPA). El Beneficio Neto GAAP incluye la depreciación de los inmuebles (un coste no-cash que no mide el valor del activo) y las ganancias/deterioros no recurrentes: el sector mide el negocio con el FFO y, para el dividendo, con el AFFO o el cash disponible. El AFFO no es un estándar y el sistema solo lo muestra si el filing lo publica; cuando el filing desglosa el capex de mantenimiento, el bloque de Cash Flow añade la fila AFFO/CAD (aprox.) = FFO − capex de mantenimiento.

### Flujo de Caja

| Concepto | Normal | Normalizado |
|---|---|---|
| Cash Flow | 1445,1 | 1758,4 |
| CAPEX | 2296,2 | 2296,2 |
| FCF | -851,1 | -537,8 |
| FCF/Acción | -2,27 $ | -1,43 $ |
| Dividendo | 930,8 | 930,8 |
| Libre | -1781,9 | -1468,6 |

**Escenarios:** Normal (WC=-289) · Normalizado*1 (WC=24)

> *1: WC = media de los últimos 10 ejercicios: 4,7%. Al ser trimestral, el importe anual se divide entre 4 = 24M. Desviación del circulante reportado (-289,3M) frente al WC teórico (24M): __-313,3M__. El Cash Flow tras el ajuste de circulante queda en: 1445,1M - (__-313,3M__) = 1758,4M.

### Asignación de Capital

| Concepto | Importe |
|---|---|
| Libre | -1781,9 |
| Adquisiciones*1 | -2664 |
| Caja*2 | 1623,7 |
| Deuda*2 | 3480,6 |
| En total | 658,4 |

**Verificación:** Más o menos cuadra. Aun así, puede ser que no haya visto algún detalle.

> *1: Adquisiciones: Se destinaron 2.664M en efectivo a la compra de Columbia Capital (plataforma de gestión de inversiones en comunicaciones, tecnología e infraestructura digital) por 690,1M, del 64 % de los JVs Digital Carver Dulles 9 y Digital Carver Brickyard por 3.500M y a terrenos en Charlotte, Chicago, Indianápolis y otras inversiones inmobiliarias por 802,8M (uso de fondos).
> *2: Deuda balance: 16014M -> 19494,6M (+3480,6M). Deuda neta: 13587,4M -> 18691,7M (+5104,3M). Caja balance: 2426,6M -> 802,9M (-1623,7M); la caja disminuyó: fuente de liquidez (+); fila Caja = 1623,7M.

## EN TODO EL AÑO (9 MESES)

### Ventas y Cuenta de Resultados
- **BPA / EPS:** 2,70 $
- **Acciones en circulación:** 374,888M

| Concepto | Actual | Anterior | Variación |
|---|---|---|---|
| Ventas | 5461,63M | 4478,02M | +21,97 % |
| Beneficio Bruto | 3168,81M | 2500,92M | +26,71 % |
| Beneficio Operativo | 1205,42M | 545,87M | +120,83 % |
| EBT | 884,46M | 1258,71M | -29,73 % |
| Beneficio Neto | 826,02M | 1217,05M | -32,13 % |
| FFO | 2354,8M | 1665,5M | +41,39 % |

> *1: Se suman de vuelta 185,5M de amortización de intangibles en la columna Ajustado (Beneficio Operativo 1019,92M + 185,5M = 1205,42M). No hubo deterioros de fondo de comercio ni de intangibles en el acumulado ni en el periodo comparable. El Beneficio Operativo Normal incluye 17,3M de ganancias por venta de inmuebles; el comparativo de 2025 incorporaba 952,7M de ganancias por venta de inmuebles que explican la caída del EBT y del Beneficio Neto pese al crecimiento de ventas. El gasto fiscal reportado (58,43M) se conserva tal cual: como REIT, DLR no paga impuesto corporativo federal sobre las rentas distribuidas y no se normaliza al 23 %.
> *2: FFO (aprox. NAREIT): Beneficio Neto de 826M + depreciación y amortización de 1546,1M + deterioros de inmuebles de 0M − ganancias por ventas de 17,3M = 2354,8M. FFO por acción: 6,28 $. Payout sobre FFO: +76,5 % (el dividendo se juzga contra el FFO/AFFO, no contra el BPA). El Beneficio Neto GAAP incluye la depreciación de los inmuebles (un coste no-cash que no mide el valor del activo) y las ganancias/deterioros no recurrentes: el sector mide el negocio con el FFO y, para el dividendo, con el AFFO o el cash disponible. El AFFO no es un estándar y el sistema solo lo muestra si el filing lo publica; cuando el filing desglosa el capex de mantenimiento, el bloque de Cash Flow añade la fila AFFO/CAD (aprox.) = FFO − capex de mantenimiento.

### Flujo de Caja

| Concepto | Normal | Normalizado |
|---|---|---|
| Cash Flow | 1977,49 | 2508,8 |
| CAPEX | 3166,21 | 3166,21 |
| FCF | -1188,7 | -657,4 |
| FCF/Acción | -3,17 $ | -1,75 $ |
| Dividendo | 1802,17 | 1802,17 |
| Libre | -2990,87 | -2459,57 |

**Escenarios:** Normal (WC=-459) · Normalizado*1 (WC=72)

> *1: WC = media de los últimos 10 ejercicios: 4,7%. Al ser trimestral, el importe anual se divide entre 4 por trimestre: 72,1M en 9 meses. Desviación del circulante reportado (-459,2M) frente al WC teórico (72,1M): __-531,3M__. El Cash Flow tras el ajuste de circulante queda en: 1977,5M - (__-531,3M__) = 2508,8M.
> *2: En REITs el capex del periodo (3166,21) incluye construcción y desarrollo, que crea activos y se financia con deuda o desinversiones: el FCF tras todo el capex no mide la caja libre del negocio ni equivale al capex de mantenimiento. La métrica del sector es el AFFO/CAD, pero el filing no desglosa el capex de mantenimiento (no consta) y el sistema no lo inventa.
> *3: Refinanciación y financiación del periodo: Emisiones de capital (ATM/DRIP/opciones): 15,9M de acciones y 2952,9M netos. Solo se reflejan las magnitudes y los tipos reportados por el filing; no se recalculan impactos anuales en el trimestre.

### Asignación de Capital

| Concepto | Importe |
|---|---|
| Libre | -2990,87 |
| Desinversiones*1 | 180,2 |
| Adquisiciones*2 | -2943,95 |
| Caja*3 | 2648,7 |
| Deuda*3 | 1092,5 |
| En total | -2013,42 |

**Verificación:** No cuadra: quedan -2013,4M sin explicar entre el capital libre y los usos detectados. El desfase corresponde a partidas no mapeadas o a movimientos no monetarios y reclasificaciones de balance (efectivo restringido, efecto divisa en caja, deuda asumida en compras o reclasificaciones entre caja e inversiones) que deben revisarse en las notas de flujos y balance del informe.

> *1: Desinversiones: Se ingresaron 180,24M por la venta de un activo no core en el área de Dallas (0,8M, ganancia de 0,6M), una servidumbre en el norte de Virginia (ganancia de 8,2M) y la contribución de dos proyectos de desarrollo al Digital Realty DC Partners NA Fund por 447M (ganancia de 8M) (fuente de fondos).
> *2: Adquisiciones: Se destinaron 2.943,95M en efectivo a la compra de Columbia Capital (690,1M), del 64 % de los JVs Digital Carver Dulles 9 y Digital Carver Brickyard (3.500M) y a terrenos en Charlotte, Chicago, Indianápolis y otras inversiones inmobiliarias (802,8M) (uso de fondos).
> *3: Deuda balance: 18402,1M -> 19494,6M (+1092,5M). Deuda neta: 14950,5M -> 18691,7M (+3741,2M). Caja balance: 3451,6M -> 802,9M (-2648,7M); la caja disminuyó: fuente de liquidez (+); fila Caja = 2648,7M.

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*Análisis generado con IA por Cifra (https://cifraresearch.com) a partir de la fuente primaria en SEC EDGAR. Fines informativos, no constituye recomendación de inversión.*