DLR — Q3 2026

ÚLTIMOS 3 MESES

1. VENTAS

ACCIONES: 374,888M · BPA: 0,69 $

• *1: Se suman de vuelta 65,3M de amortización de intangibles en la columna Ajustado (Beneficio Operativo 293,73M + 65,3M = 359,03M). No hubo deterioros de fondo de comercio ni de intangibles en el trimestre ni en el periodo comparable. El Beneficio Operativo Normal incluye 8,4M de ganancias por venta de inmuebles; el EBT y el Beneficio Neto Ajustado arrastran el ajuste sin resalte propio. El gasto fiscal reportado (8,75M) se conserva tal cual: como REIT, DLR reparte al menos el 90 % de su beneficio fiscal y deduce los dividendos, por lo que no se normaliza al 23 %.
• *2: FFO (aprox. NAREIT): Beneficio Neto de 193,6M + depreciación y amortización de 539,5M + deterioros de inmuebles de 0M − ganancias por ventas de 8,4M = 724,7M. FFO por acción: 1,93 $. Payout sobre FFO: +128,4 % (el dividendo se juzga contra el FFO/AFFO, no contra el BPA). El Beneficio Neto GAAP incluye la depreciación de los inmuebles (un coste no-cash que no mide el valor del activo) y las ganancias/deterioros no recurrentes: el sector mide el negocio con el FFO y, para el dividendo, con el AFFO o el cash disponible. El AFFO no es un estándar y el sistema solo lo muestra si el filing lo publica; cuando el filing desglosa el capex de mantenimiento, el bloque de Cash Flow añade la fila AFFO/CAD (aprox.) = FFO − capex de mantenimiento.

2. CASH FLOW

• *1: WC = media de los últimos 10 ejercicios: 4,7%. Al ser trimestral, el importe anual se divide entre 4 = 24M. Desviación del circulante reportado (-289,3M) frente al WC teórico (24M): -313,3M. El Cash Flow tras el ajuste de circulante queda en: 1445,1M - (-313,3M) = 1758,4M.

3. ASIGNACIÓN DE CAPITAL

Más o menos cuadra. Aun así, puede ser que no haya visto algún detalle.

• *1: Adquisiciones: Se destinaron 2.664M en efectivo a la compra de Columbia Capital (plataforma de gestión de inversiones en comunicaciones, tecnología e infraestructura digital) por 690,1M, del 64 % de los JVs Digital Carver Dulles 9 y Digital Carver Brickyard por 3.500M y a terrenos en Charlotte, Chicago, Indianápolis y otras inversiones inmobiliarias por 802,8M (uso de fondos).
• *2: Deuda balance: 16014M -> 19494,6M (+3480,6M). Deuda neta: 13587,4M -> 18691,7M (+5104,3M). Caja balance: 2426,6M -> 802,9M (-1623,7M); la caja disminuyó: fuente de liquidez (+); fila Caja = 1623,7M.

EN TODO EL AÑO (9 MESES)

1. VENTAS

ACCIONES: 374,888M · BPA: 2,70 $

• *1: Se suman de vuelta 185,5M de amortización de intangibles en la columna Ajustado (Beneficio Operativo 1019,92M + 185,5M = 1205,42M). No hubo deterioros de fondo de comercio ni de intangibles en el acumulado ni en el periodo comparable. El Beneficio Operativo Normal incluye 17,3M de ganancias por venta de inmuebles; el comparativo de 2025 incorporaba 952,7M de ganancias por venta de inmuebles que explican la caída del EBT y del Beneficio Neto pese al crecimiento de ventas. El gasto fiscal reportado (58,43M) se conserva tal cual: como REIT, DLR no paga impuesto corporativo federal sobre las rentas distribuidas y no se normaliza al 23 %.
• *2: FFO (aprox. NAREIT): Beneficio Neto de 826M + depreciación y amortización de 1546,1M + deterioros de inmuebles de 0M − ganancias por ventas de 17,3M = 2354,8M. FFO por acción: 6,28 $. Payout sobre FFO: +76,5 % (el dividendo se juzga contra el FFO/AFFO, no contra el BPA). El Beneficio Neto GAAP incluye la depreciación de los inmuebles (un coste no-cash que no mide el valor del activo) y las ganancias/deterioros no recurrentes: el sector mide el negocio con el FFO y, para el dividendo, con el AFFO o el cash disponible. El AFFO no es un estándar y el sistema solo lo muestra si el filing lo publica; cuando el filing desglosa el capex de mantenimiento, el bloque de Cash Flow añade la fila AFFO/CAD (aprox.) = FFO − capex de mantenimiento.

2. CASH FLOW

• *1: WC = media de los últimos 10 ejercicios: 4,7%. Al ser trimestral, el importe anual se divide entre 4 por trimestre: 72,1M en 9 meses. Desviación del circulante reportado (-459,2M) frente al WC teórico (72,1M): -531,3M. El Cash Flow tras el ajuste de circulante queda en: 1977,5M - (-531,3M) = 2508,8M.
• *2: En REITs el capex del periodo (3166,21) incluye construcción y desarrollo, que crea activos y se financia con deuda o desinversiones: el FCF tras todo el capex no mide la caja libre del negocio ni equivale al capex de mantenimiento. La métrica del sector es el AFFO/CAD, pero el filing no desglosa el capex de mantenimiento (no consta) y el sistema no lo inventa.
• *3: Refinanciación y financiación del periodo: Emisiones de capital (ATM/DRIP/opciones): 15,9M de acciones y 2952,9M netos. Solo se reflejan las magnitudes y los tipos reportados por el filing; no se recalculan impactos anuales en el trimestre.

3. ASIGNACIÓN DE CAPITAL

No cuadra: quedan -2013,4M sin explicar entre el capital libre y los usos detectados. El desfase corresponde a partidas no mapeadas o a movimientos no monetarios y reclasificaciones de balance (efectivo restringido, efecto divisa en caja, deuda asumida en compras o reclasificaciones entre caja e inversiones) que deben revisarse en las notas de flujos y balance del informe.

• *1: Desinversiones: Se ingresaron 180,24M por la venta de un activo no core en el área de Dallas (0,8M, ganancia de 0,6M), una servidumbre en el norte de Virginia (ganancia de 8,2M) y la contribución de dos proyectos de desarrollo al Digital Realty DC Partners NA Fund por 447M (ganancia de 8M) (fuente de fondos).
• *2: Adquisiciones: Se destinaron 2.943,95M en efectivo a la compra de Columbia Capital (690,1M), del 64 % de los JVs Digital Carver Dulles 9 y Digital Carver Brickyard (3.500M) y a terrenos en Charlotte, Chicago, Indianápolis y otras inversiones inmobiliarias (802,8M) (uso de fondos).
• *3: Deuda balance: 18402,1M -> 19494,6M (+1092,5M). Deuda neta: 14950,5M -> 18691,7M (+3741,2M). Caja balance: 3451,6M -> 802,9M (-2648,7M); la caja disminuyó: fuente de liquidez (+); fila Caja = 2648,7M.

NOTAS DEL TRIMESTRE E INFORMACIÓN RELEVANTE

Guidance · Guidance revisado al alza

La compañía eleva el guidance de Core FFO por acción (excluyendo net promote) para 2026 a 8,30-8,35 $ desde 8,15-8,20 $ y el de moneda constante a 8,25-8,30 $ desde 8,10-8,15 $. También revisa al alza los ingresos totales (excluyendo promote) a 7.050-7.125M $ desde 6.850-6.950M $, el EBITDA ajustado a 3.800-3.850M $ desde 3.750-3.850M $, los alquileres de renovación en efectivo a 10,0 %-12,0 % desde 9,0 %-11,0 % y el crecimiento de NOI cash same-capital a 5,25 %-5,75 % desde 4,25 %-5,25 %; mantiene la ocupación de fin de año en +75-125 pb.

• Elevación del guidance 2026: La compañía eleva el guidance de Core FFO por acción (excluyendo net promote) para 2026 a 8,30-8,35 $ desde 8,15-8,20 $ y el de moneda constante a 8,25-8,30 $ desde 8,10-8,15 $, impulsado por el fuerte rendimiento operativo y la mejora del NOI cash same-capital.
• Adquisición de Columbia Capital: El 18 de agosto de 2026 se completó la adquisición de Columbia Capital, plataforma de gestión de inversiones en comunicaciones, tecnología e infraestructura digital, por 690,1M $ (2,3M de acciones valoradas en 453,0M $, 17,1M $ en efectivo y 220,0M $ de contraprestación contingente).
• Emisión de deuda sénior en octubre: En octubre de 2026, tras el cierre del trimestre, se emitieron 225M de CHF en notas garantizadas al 1,6803 % con vencimiento en 2029, 185M de CHF al 2,0600 % con vencimiento en 2032 y 100M de CHF al 2,4150 % con vencimiento en 2036, con unos ingresos netos de 508,4M de CHF (~611M $). Además, el 9 de octubre se emitieron 1.000M de euros en notas garantizadas al 5,125 % con vencimiento en 2036, con unos ingresos netos de ~985,8M de euros (~1.100M $).

Ocupación de la cartera

Evolución de la ocupación de la cartera (según la definición etiquetada por la empresa) al cierre de los últimos 12 trimestres (Q4 2023-Q3 2026), recuperada del texto de los propios 10-Q y 10-K con una única definición por empresa. Definición usada: ocupación de la cartera consolidada de centros de datos al cierre. La ocupación es un dato operativo (no una valoración): la ocupación económica mide la renta en vigor frente a la de mercado y la física, la superficie arrendada; las comparaciones same-store excluyen compras y ventas. En hoteleras la métrica equivalente es RevPAR/ADR. No se predice.

Ingresos por negocio

El filing reporta una parte del negocio: Rental & Other Services (100,0 %). En Q1 2026, los ingresos de los negocios fueron 1.600,2M$ (+15,4 % i/a); la mayor es Rental & Other Services, con 1.600,2M$ (100,0 %). El gráfico apila los ingresos de cada negocio en cada periodo; la altura suma el desglose publicado por el filing. El filing no publica un desglose de segmentos de negocio; se usa el desglose de plataformas o productos que sí publica. Serie determinista construida con los hechos XBRL del filing (segmentos reportables); no se mezclan niveles ni se extrapolan cifras. Sin desglose etiquetado, el apartado se omite.

Rental & Other Services

Parte reportada por el filing; las cifras son las publicadas para ese segmento, no una estimación. Evolución en la serie del informe: de 1.394,6M$ (Q3 23) a 1.600,2M$ (Q1 26), +14,7 %. Cifras publicadas por el filing (XBRL); no se recalculan ni se extrapolan.