# Informe 10-K de Digital Realty Trust, Inc. (DLR) — Resultados del ejercicio 2025 — DLR

> Empresa: Digital Realty Trust, Inc. (DLR)
> Formulario: 10-K · Periodo: Resultados del ejercicio 2025 — DLR
> Fecha de publicación: 2026-11-12
> Fuente oficial: [SEC EDGAR Filing](https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1297996/000110465926015365/dlr-20251231x10k.htm)
> Descargar PDF: https://cifraresearch.com/api/reports/84920a7b-0c29-494b-8993-2068a47bef3f.pdf
> URL Canónica: https://cifraresearch.com/informe/DLR/2025-10K

**Calificación Cifra:** NOTA DE RESULTADOS: 6 — Cuentas sólidas en el ejercicio: ventas +10,04 % hasta 6.112,7M, Beneficio Bruto +11,53 % y Beneficio Operativo ajustado +11,16 % (737,1M), con un EBT ajustado de 1.423,8M impulsado en parte por la ganancia neta por disposición de propiedades de 995,6M, partida no recurrente que no debe leerse como desempeño operativo. El FCF es negativo (-769,1M normal, -1.049,4M ajustado) por el fuerte CAPEX de desarrollo (3.181,2M), y el Libre queda en -2.497,6M, cubierto con desinversiones (1.619,6M) y deuda (+1.687,7M). El dividendo (1.728,5M) no está cubierto por el FCF del año. El guidance 2026 apunta a crecimiento de ingresos (6.600-6.700M) y Core FFO/acción de 7,90-8,00 $, con CAPEX de desarrollo elevado. La asignación de capital prioriza el crecimiento sobre el retorno inmediato al accionista.

## EN TODO EL AÑO (12 MESES)

### Ventas y Cuenta de Resultados
- **BPA / EPS:** 3,58 $ -> %0,0 (3,58 $)
- **Acciones en circulación:** 343,6M (al final del 2025, no el promedio) -> %2,1 más (336,6M) -> efecto en el BPA: %2,0 menos

| Concepto | Actual | Anterior | Variación |
|---|---|---|---|
| Ventas | 6112,7M | 5555M | +10,04 % |
| Beneficio Bruto | 3386M | 3035,9M | +11,53 % |
| Beneficio Operativo | 737,1M | 663,1M | +11,16 % |
| EBT | 1345,2M | 643,1M | +109,17 % |
| Beneficio Neto | 1313,2M | 588,3M | +123,22 % |
| FFO | 3286,4M | 2551,3M | +28,81 % |

> *1: Deterioros sumados de vuelta en el Beneficio Operativo: 78,6M en 2025 y 191,2M en 2024 (el 10-K no desglosa entre fondo de comercio e intangibles). Beneficio Operativo Ajustado 2025 = 658,5M + 78,6M = 737,1M; Anterior Ajustado 2024 = 471,9M + 191,2M = 663,1M. El EBT y el Beneficio Neto recalculan en cascada sin resalte propio.
> *2: FFO (aprox. NAREIT): Beneficio Neto de 1313,2M + depreciación y amortización de 1894,6M + deterioros de inmuebles de 78,6M − ganancias por ventas de 0M = 3286,4M. FFO por acción: 9,45 $. Payout sobre FFO: +52,6 % (el dividendo se juzga contra el FFO/AFFO, no contra el BPA). El Beneficio Neto GAAP incluye la depreciación de los inmuebles (un coste no-cash que no mide el valor del activo) y las ganancias/deterioros no recurrentes: el sector mide el negocio con el FFO y, para el dividendo, con el AFFO o el cash disponible. El AFFO no es un estándar y el sistema solo lo muestra si el filing lo publica; cuando el filing desglosa el capex de mantenimiento, el bloque de Cash Flow añade la fila AFFO/CAD (aprox.) = FFO − capex de mantenimiento.

### Flujo de Caja

| Concepto | Normal | Normalizado |
|---|---|---|
| Cash Flow | 2412,1 | 2131,8 |
| CAPEX | 3181,2 | 3181,2 |
| FCF | -769,1 | -1049,4 |
| FCF/Acción | -2,24 $ | -3,05 $ |
| Dividendo | 1728,5 | 1728,5 |
| Libre | -2497,6 | -2777,9 |

**Escenarios:** Normal (WC=376) · Normalizado*1 (WC=96)

> *1: WC = media de los últimos 10 ejercicios: 4,7% × 2035,7M = 96,1M en el periodo. Desviación del circulante reportado (376,4M) frente al WC teórico (96,1M): __280,3M__. El Cash Flow tras el ajuste de circulante queda en: 2412,1M - (__280,3M__) = 2131,8M.
> *2: En REITs el capex del periodo (3181,2) incluye construcción y desarrollo, que crea activos y se financia con deuda o desinversiones: el FCF tras todo el capex no mide la caja libre del negocio ni equivale al capex de mantenimiento. La métrica del sector es el AFFO/CAD, pero el filing no desglosa el capex de mantenimiento (no consta) y el sistema no lo inventa.
> *3: Refinanciación y financiación del periodo: Deuda nueva del periodo: 3488,9M (el filing no publica su tipo: no consta). Emisiones de capital (ATM/DRIP/opciones): 6,4M de acciones y 1106M netos. Solo se reflejan las magnitudes y los tipos reportados por el filing; no se recalculan impactos anuales en el trimestre.

### Asignación de Capital

| Concepto | Importe |
|---|---|
| Libre | -2497,6 |
| Desinversiones*1 | 3239,2 |
| Adquisiciones*1 | -321,2 |
| Caja*2 | 419,3 |
| Deuda*2 | 1687,7 |
| En total | 2527,4 |

**Verificación:** No cuadra: quedan +2527,4M sin explicar entre el capital libre y los usos detectados. La tabla solo incluye movimientos de caja; los siguientes no pasan por caja: deuda no monetaria (recompras o amortizaciones anticipadas de deuda con ganancia o pérdida, efecto divisa) -713,2M. Con ellos, el resto sin explicar sería +1814,2M, que corresponde a partidas no mapeadas o reclasificaciones pendientes de revisar en las notas del informe.

> *1: Adquisiciones: se destinaron 321,2M (netos de caja adquirida) a combinaciones de negocios y compras de activos de data centers (uso de fondos). Desinversiones: se ingresaron 1619,6M por la venta de activos inmobiliarios (data centers), con una ganancia neta por disposición de propiedades de 995,6M (fuente de fondos).
> *2: Deuda balance: 16714,4M -> 18402,1M (+1687,7M). Deuda neta: 12843,5M -> 14950,5M (+2107M). Caja balance: 3870,9M -> 3451,6M (-419,3M); la caja disminuyó: fuente de liquidez (+); fila Caja = 419,3M. La deuda neta sube más que la bruta porque la caja se redujo en 419,3M.

## Conclusiones

### Deuda
La deuda bruta se sitúa en **18.402,1M$** (**+1.687,7M$** frente al ejercicio anterior) y la deuda neta en **14.950,5M$** (**+2.107M$**), con una caja de **3.451,6M$** (**-419,3M$**). El tipo de interés medio de toda la deuda es del **2,9 %** según la presentación de resultados del 4T25, un coste muy contenido para el sector. En **2025** se emitieron **3.488,9M$** de deuda nueva y se amortizaron **2.514,4M$**, con un aumento neto de deuda con caja de **974,5M$**; el resto del incremento del balance (**713,2M$**) corresponde a deuda no monetaria (asumida en adquisiciones y variaciones de perímetro). El gasto por intereses del ejercicio fue de 437,9M. Los intereses pagados en efectivo ascendieron a 380,5M.

### Perspectivas de la Dirección
La dirección espera que los ingresos y el EBITDA ajustado crezcan en el próximo ejercicio, con una mejora moderada de la ocupación de cartera y del Same-Capital Cash NOI, según el guidance oficial. El detalle cuantitativo está en la tabla.

### Operaciones corporativas
**Adquisiciones:** En **2025** la compañía destinó **321,2M$** netos de caja adquirida a combinaciones de negocios y compras de activos de data centers. La operación amplía la cartera de centros de datos y se financió con caja y deuda; el 10-K no desglosa el detalle individual de cada compra ni el múltiplo implícito de valoración.

**Desinversiones y ventas de participaciones:** Se vendieron activos inmobiliarios (data centers) por **1.619,6M$**, generando una ganancia neta por disposición de propiedades de **995,6M$** (frente a **595,8M$** en 2024). La operación forma parte de la rotación de cartera y aportó una fuente de fondos relevante para financiar el desarrollo; el 10-K no identifica compradores ni el porcentaje de ingresos que representaban los activos vendidos.

**Reestructuraciones:** El ejercicio no registró planes de reestructuración materiales.

### Lista de Seguimiento (Watchlist)
- Ejecución del plan de desarrollo (769 MW en construcción y 3.250-3.750M$ de CAPEX) y los yields estabilizados del 10,0 %+.
- Evolución de la ocupación de cartera (guía de +50-100 pb) y de los leasing spreads en efectivo (6,0-8,0 %).
- Refinanciación de deuda a largo plazo (1.000-1.500M$ al 4,0-4,5 %) y su impacto en el coste medio del 2,9 % actual.
- Ritmo de desinversiones (500-1.000M$ previstos) y su contribución a la financiación del crecimiento.

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*Análisis generado con IA por Cifra (https://cifraresearch.com) a partir de la fuente primaria en SEC EDGAR. Fines informativos, no constituye recomendación de inversión.*