DLR — FY 2025

PARTE I: RESUMEN DE CUENTAS

EN TODO EL AÑO (12 MESES)

1. VENTAS

ACCIONES: 343,6M (al final del 2025, no el promedio) -> %2,1 más (336,6M) -> efecto en el BPA: %2,0 menos · BPA: 3,58 $ -> %0,0 (3,58 $)

• *1: Deterioros sumados de vuelta en el Beneficio Operativo: 78,6M en 2025 y 191,2M en 2024 (el 10-K no desglosa entre fondo de comercio e intangibles). Beneficio Operativo Ajustado 2025 = 658,5M + 78,6M = 737,1M; Anterior Ajustado 2024 = 471,9M + 191,2M = 663,1M. El EBT y el Beneficio Neto recalculan en cascada sin resalte propio.
• *2: FFO (aprox. NAREIT): Beneficio Neto de 1313,2M + depreciación y amortización de 1894,6M + deterioros de inmuebles de 78,6M − ganancias por ventas de 0M = 3286,4M. FFO por acción: 9,45 $. Payout sobre FFO: +52,6 % (el dividendo se juzga contra el FFO/AFFO, no contra el BPA). El Beneficio Neto GAAP incluye la depreciación de los inmuebles (un coste no-cash que no mide el valor del activo) y las ganancias/deterioros no recurrentes: el sector mide el negocio con el FFO y, para el dividendo, con el AFFO o el cash disponible. El AFFO no es un estándar y el sistema solo lo muestra si el filing lo publica; cuando el filing desglosa el capex de mantenimiento, el bloque de Cash Flow añade la fila AFFO/CAD (aprox.) = FFO − capex de mantenimiento.

2. CASH FLOW

• *1: WC = media de los últimos 10 ejercicios: 4,7% × 2035,7M = 96,1M en el periodo. Desviación del circulante reportado (376,4M) frente al WC teórico (96,1M): 280,3M. El Cash Flow tras el ajuste de circulante queda en: 2412,1M - (280,3M) = 2131,8M.
• *2: En REITs el capex del periodo (3181,2) incluye construcción y desarrollo, que crea activos y se financia con deuda o desinversiones: el FCF tras todo el capex no mide la caja libre del negocio ni equivale al capex de mantenimiento. La métrica del sector es el AFFO/CAD, pero el filing no desglosa el capex de mantenimiento (no consta) y el sistema no lo inventa.
• *3: Refinanciación y financiación del periodo: Deuda nueva del periodo: 3488,9M (el filing no publica su tipo: no consta). Emisiones de capital (ATM/DRIP/opciones): 6,4M de acciones y 1106M netos. Solo se reflejan las magnitudes y los tipos reportados por el filing; no se recalculan impactos anuales en el trimestre.

3. ASIGNACIÓN DE CAPITAL

No cuadra: quedan +2527,4M sin explicar entre el capital libre y los usos detectados. La tabla solo incluye movimientos de caja; los siguientes no pasan por caja: deuda no monetaria (recompras o amortizaciones anticipadas de deuda con ganancia o pérdida, efecto divisa) -713,2M. Con ellos, el resto sin explicar sería +1814,2M, que corresponde a partidas no mapeadas o reclasificaciones pendientes de revisar en las notas del informe.

• *1: Adquisiciones: se destinaron 321,2M (netos de caja adquirida) a combinaciones de negocios y compras de activos de data centers (uso de fondos). Desinversiones: se ingresaron 1619,6M por la venta de activos inmobiliarios (data centers), con una ganancia neta por disposición de propiedades de 995,6M (fuente de fondos).
• *2: Deuda balance: 16714,4M -> 18402,1M (+1687,7M). Deuda neta: 12843,5M -> 14950,5M (+2107M). Caja balance: 3870,9M -> 3451,6M (-419,3M); la caja disminuyó: fuente de liquidez (+); fila Caja = 419,3M. La deuda neta sube más que la bruta porque la caja se redujo en 419,3M.

PARTE II: INGRESOS POR SEGMENTO

Ingresos por negocio

El filing reporta una parte del negocio: Rental & Other Services (100,0 %). En 2025, los ingresos de los negocios fueron 5.968,9M$ (+8,9 %); la mayor es Rental & Other Services, con 5.968,9M$ (100,0 %). El gráfico apila los ingresos de cada negocio en cada periodo; la altura suma el desglose publicado por el filing. El filing no publica un desglose de segmentos de negocio; se usa el desglose de plataformas o productos que sí publica. Serie determinista construida con los hechos XBRL del filing (segmentos reportables); no se mezclan niveles ni se extrapolan cifras. Sin desglose etiquetado, el apartado se omite.

1: Rental & Other Services

Parte reportada por el filing; las cifras son las publicadas para ese segmento, no una estimación. Evolución en la serie del informe: de 2.010,3M$ (2017) a 5.968,9M$ (2025), +196,9 %. Cifras publicadas por el filing (XBRL); no se recalculan ni se extrapolan.

PARTE III: INGRESOS POR PAÍSES

Ingresos por países

El filing desglosa los ingresos en 2 países o áreas geográficas: United States (51,8 %) y Otros (48,2 %). En 2025, los ingresos por país o área geográfica sumaron 6.112,7M$ (+10,0 %); el mayor es United States, con 3.167,7M$ (51,8 %). El gráfico apila los ingresos de cada país o área geográfica en cada periodo; la altura suma el desglose publicado por el filing. Serie determinista construida con los hechos XBRL del filing (desglose geográfico); no se mezclan niveles ni se extrapolan cifras. Sin desglose etiquetado, el apartado se omite.

1: United States

País o área reportada por el filing; las cifras son las publicadas para ese país o área, no una estimación. Evolución en la serie del informe: de 1.900M$ (2017) a 3.167,7M$ (2025), +66,7 %. Cifras publicadas por el filing (XBRL); no se recalculan ni se extrapolan.

2: Otros

País o área reportada por el filing; las cifras son las publicadas para ese país o área, no una estimación. Evolución en la serie del informe: de 557,9M$ (2017) a 2.945M$ (2025), +427,9 %. Cifras publicadas por el filing (XBRL); no se recalculan ni se extrapolan.

PARTE IV: INDAGACIÓN A FONDO Y CONCLUSIÓN

Deuda y vencimientos

La deuda bruta se sitúa en **18.402,1M$** (**+1.687,7M$** frente al ejercicio anterior) y la deuda neta en **14.950,5M$** (**+2.107M$**), con una caja de **3.451,6M$** (**-419,3M$**). El tipo de interés medio de toda la deuda es del **2,9 %** según la presentación de resultados del 4T25, un coste muy contenido para el sector. En **2025** se emitieron **3.488,9M$** de deuda nueva y se amortizaron **2.514,4M$**, con un aumento neto de deuda con caja de **974,5M$**; el resto del incremento del balance (**713,2M$**) corresponde a deuda no monetaria (asumida en adquisiciones y variaciones de perímetro). El gasto por intereses del ejercicio fue de 437,9M. Los intereses pagados en efectivo ascendieron a 380,5M.

Perspectivas (Outlook)

La dirección espera que los ingresos y el EBITDA ajustado crezcan en el próximo ejercicio, con una mejora moderada de la ocupación de cartera y del Same-Capital Cash NOI, según el guidance oficial. El detalle cuantitativo está en la tabla.

Operaciones corporativas

**Adquisiciones:** En **2025** la compañía destinó **321,2M$** netos de caja adquirida a combinaciones de negocios y compras de activos de data centers. La operación amplía la cartera de centros de datos y se financió con caja y deuda; el 10-K no desglosa el detalle individual de cada compra ni el múltiplo implícito de valoración. **Desinversiones y ventas de participaciones:** Se vendieron activos inmobiliarios (data centers) por **1.619,6M$**, generando una ganancia neta por disposición de propiedades de **995,6M$** (frente a **595,8M$** en 2024). La operación forma parte de la rotación de cartera y aportó una fuente de fondos relevante para financiar el desarrollo; el 10-K no identifica compradores ni el porcentaje de ingresos que representaban los activos vendidos. **Reestructuraciones:** El ejercicio no registró planes de reestructuración materiales.

FFO y AFFO

El Beneficio Neto GAAP de un REIT incluye la depreciación de los inmuebles (un coste no-cash que no refleja el valor del activo) y las ganancias o pérdidas por ventas, que no son resultado recurrente del alquiler. Por eso el sector mide el negocio con el FFO (Funds From Operations): Beneficio Neto + depreciación y amortización + deterioros de inmuebles − ganancias por ventas. El sistema calcula una aproximación NAREIT (sin ajustes de JVs); si el filing publica el FFO y el AFFO con su reconciliación, la fila y la nota del informe prefieren la cifra reportada. En 2025 la depreciación y amortización sumada al beneficio fue de 1894,6M, con un Beneficio Neto de 1313,2M. El dividendo se juzga contra el FFO y el AFFO, no contra el BPA: la obligación de repartir al menos el 90 % del beneficio fiscal hace normal un payout sobre BPA superior al 100 %. El AFFO no es un estándar: cada empresa lo define (SBC, renta linealizada, capex de mantenimiento) y el sistema no lo recalcula; solo lo muestra si el filing lo publica. No es una predicción.

Valor contable y cotización

El valor contable por acción es coste histórico menos depreciación acumulada de los inmuebles: no es el NAV (valor de mercado de los activos) y no se calcula aquí ningún NAV. La cotización de cierre de cada ejercicio procede de Yahoo Finance (misma fuente que la ficha de empresa) y el gráfico añade la ratio precio/valor contable en el eje derecho (veces: cuánto se paga en libros por cada dólar de valor contable). Al cierre de 2025 la cotización (154,71 $) cotizaba por encima del valor contable por acción (66,72 $): un 2,32x, en prima. El descuento o la prima observados son informativos, no una recomendación: en REITs el valor contable depreciado suele diferir del valor de mercado de la cartera. No es una predicción.

Ampliaciones y financiación

Los REIT financian el crecimiento de la cartera con deuda y con emisiones de capital (programas ATM, DRIP y opciones), que son la norma del sector. Emitir por encima del valor contable por acción crea valor contable por acción y por debajo lo diluye: es un hecho, no una recomendación. En 2025 la compañía emitió 6,40 M de acciones y 3,6M netos. La emisión equivale al 1,9 % de las acciones del cierre anterior. El precio medio implícito de las acciones emitidas (0,56 $) queda por debajo del rango de 1,3-1,5× sobre el valor contable por acción de cierre (66,72 $) que el sector considera mínimo para no diluir: con un 0,01x, se considera una emisión dilutiva. En magnitudes del ejercicio, la deuda nueva del ejercicio fue de 3488,9M y las compras de inmuebles ascendieron a 309M; el filing solo declara la financiación concreta cuando lo indica expresamente. El filing no publica el tipo de la deuda nueva: no consta. Los importes de emisión son un precio medio implícito (el neto incluye comisiones y puede mezclar ATM, DRIP y opciones). No es una predicción ni una recomendación de financiación.

Ocupación de la cartera

Evolución de la ocupación de la cartera (según la definición etiquetada por la empresa) al cierre de los últimos 10 ejercicios (2016-2025), recuperada del texto de los propios 10-K con una única definición por empresa. Definición usada: ocupación de los data centers en Norteamérica al cierre. La ocupación es un dato operativo (no una valoración): la ocupación económica mide la renta en vigor frente a la de mercado y la física, la superficie arrendada; las comparaciones same-store excluyen compras y ventas. En hoteleras la métrica equivalente es RevPAR/ADR. No se predice.

Puntos clave en seguimiento

• Ejecución del plan de desarrollo (769 MW en construcción y 3.250-3.750M$ de CAPEX) y los yields estabilizados del 10,0 %+.
• Evolución de la ocupación de cartera (guía de +50-100 pb) y de los leasing spreads en efectivo (6,0-8,0 %).
• Refinanciación de deuda a largo plazo (1.000-1.500M$ al 4,0-4,5 %) y su impacto en el coste medio del 2,9 % actual.
• Ritmo de desinversiones (500-1.000M$ previstos) y su contribución a la financiación del crecimiento.

VALORACIÓN GENERAL

NOTA DE RESULTADOS: 6 — Cuentas sólidas en el ejercicio: ventas +10,04 % hasta 6.112,7M, Beneficio Bruto +11,53 % y Beneficio Operativo ajustado +11,16 % (737,1M), con un EBT ajustado de 1.423,8M impulsado en parte por la ganancia neta por disposición de propiedades de 995,6M, partida no recurrente que no debe leerse como desempeño operativo. El FCF es negativo (-769,1M normal, -1.049,4M ajustado) por el fuerte CAPEX de desarrollo (3.181,2M), y el Libre queda en -2.497,6M, cubierto con desinversiones (1.619,6M) y deuda (+1.687,7M). El dividendo (1.728,5M) no está cubierto por el FCF del año. El guidance 2026 apunta a crecimiento de ingresos (6.600-6.700M) y Core FFO/acción de 7,90-8,00 $, con CAPEX de desarrollo elevado. La asignación de capital prioriza el crecimiento sobre el retorno inmediato al accionista.