# Informe 10-K de Diversified Healthcare Trust (DHC) — Resultados del ejercicio 2025 — DHC

> Empresa: Diversified Healthcare Trust (DHC)
> Formulario: 10-K · Periodo: Resultados del ejercicio 2025 — DHC
> Fecha de publicación: 2026-11-12
> Fuente oficial: [SEC EDGAR Filing](https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1075415/000107541526000013/dhc-20251231.htm)
> Descargar PDF: https://cifraresearch.com/api/reports/dc266959-e149-4dfa-bc98-2e4e00709100.pdf
> URL Canónica: https://cifraresearch.com/informe/DHC/2025-10K

**Calificación Cifra:** NOTA DE RESULTADOS: 3 — Calificación puramente financiera basada en las cuentas cerradas de 2025 y en la asignación de capital ejecutada. El beneficio neto sigue en pérdidas (-285,89M; -120,19M ajustado tras revertir 165,7M de deterioros), el flujo de caja operativo es negativo (-19,62M) y el FCF también (-166,4M), por lo que el dividendo de 9,66M no está cubierto por la operación. La mejora del resultado se apoya en partidas no operativas: 117,7M de ganancia por venta de inmuebles y una pérdida de 42,5M por extinción anticipada de deuda. La deuda neta de 2.338,69M y los vencimientos de 2028 y 2030 concentran el riesgo, aunque la refinanciación del 9,75 % al 7,25 % reduce el coste. Sin cifras cuantitativas de guidance 2026 en la documentación disponible.

## EN TODO EL AÑO (12 MESES)

### Ventas y Cuenta de Resultados
- **BPA / EPS:** — (la compañía no publica BPA diluido en el texto disponible)
- **Acciones en circulación:** 242,1M (al final del 2025, no el promedio) -> 0,3 % más (241,3M) -> efecto en el BPA: -0,3 %

| Concepto | Actual | Anterior | Variación |
|---|---|---|---|
| Ventas | 1537,9M | 1495,43M | +2,84 % |
| Beneficio Bruto | 278,78M | 259,46M | +7,45 % |
| Beneficio Operativo | -155,2M | -300,67M | +48,38 % |
| EBT | -320,9M | -370,2M | — |
| Beneficio Neto | -285,89M | -370,26M | — |
| FFO | 24,0M | -66,4M | +136,14 % |

> *1: Deterioros de inmuebles de 165,7M en 2025 (109,6M en 18 propiedades de oficinas médicas y ciencias de la vida y 56,1M en 25 comunidades de senior living) que se suman de vuelta al Beneficio Operativo: -320,9M + 165,7M = -155,2M. En 2024 el deterioro fue de 70,7M: -371,4M + 70,7M = -300,67M. La amortización recurrente de intangibles (5,2M) se mantiene como coste y no se revierte.
> *2: FFO (aprox. NAREIT): Beneficio Neto de -285,9M + depreciación y amortización de 261,9M + deterioros de inmuebles de 165,7M − ganancias por ventas de 117,7M = 24,0M. FFO por acción: 0,10 $. El Beneficio Neto GAAP incluye la depreciación de los inmuebles (un coste no-cash que no mide el valor del activo) y las ganancias/deterioros no recurrentes: el sector mide el negocio con el FFO y, para el dividendo, con el AFFO o el cash disponible. El AFFO no es un estándar y el sistema solo lo muestra si el filing lo publica; cuando el filing desglosa el capex de mantenimiento, el bloque de Cash Flow añade la fila AFFO/CAD (aprox.) = FFO − capex de mantenimiento.

### Flujo de Caja

| Concepto | Normal | Normalizado |
|---|---|---|
| Cash Flow | -19,62 | -16,8 |
| CAPEX | 146,82 | 146,82 |
| FCF | -166,4 | -163,6 |
| FCF/Acción | -0,69 $ | -0,68 $ |
| Dividendo | 9,66 | 9,66 |
| Libre | -176,06 | -173,26 |

**Escenarios:** Normal (WC=-3) · Normalizado*1 (WC=0)

> *1: WC = media de los últimos 10 ejercicios: -0,6% × -16,9M = 0,1M en el periodo. Desviación del circulante reportado (-2,7M) frente al WC teórico (0,1M): __-2,8M__. El Cash Flow tras el ajuste de circulante queda en: -19,6M - (__-2,8M__) = -16,8M.
> *2: En REITs el capex del periodo (146,82) incluye construcción y desarrollo, que crea activos y se financia con deuda o desinversiones: el FCF tras todo el capex no mide la caja libre del negocio ni equivale al capex de mantenimiento. La métrica del sector es el AFFO/CAD, pero el filing no desglosa el capex de mantenimiento (no consta) y el sistema no lo inventa.
> *3: Refinanciación y financiación del periodo: Refinanciación ejecutada: Emisión de notas senior garantizadas al 7,25% con vencimiento en 2030 por 375M$ y uso de 307M$ de los ingresos netos para amortizar parcialmente las notas senior garantizadas al 0% con vencimiento en 2026; además, nuevas hipotecas en 2025 para redimir las notas senior no garantizadas al 9,75% con vencimiento en junio de 2025; importe refinanciado de 687M; tipo anterior del 9,75 % y nuevo del 7,25 %. Deuda nueva del periodo: 712,5M (el filing no publica su tipo: no consta). Solo se reflejan las magnitudes y los tipos reportados por el filing; no se recalculan impactos anuales en el trimestre.

### Asignación de Capital

| Concepto | Importe |
|---|---|
| Libre | -176,06 |
| Desinversiones*1 | 1194,1 |
| Caja*2 | 39,2 |
| Deuda*2 | -951,1 |
| En total | 106,14 |

**Verificación:** Más o menos cuadra. Aun así, puede ser que no haya visto algún detalle.

> *1: Desinversiones: se ingresaron 589,23M netos por la venta de 69 propiedades (comunidades de senior living y edificios de oficinas médicas y ciencias de la vida), con un precio de venta bruto de 604,9M y una ganancia neta de 117,7M (fuente de fondos).
> *2: Deuda balance: 2.910,9M (2024) -> 2.444,1M (2025) (-466,8M). Deuda neta: 2.766,3M (2024) -> 2.338,69M (2025) (-427,6M). Caja balance: 144,58M -> 105,41M (-39,18M); la caja disminuyó: fuente de liquidez (+); fila Caja = 39,2M.

## Conclusiones

### Deuda
La deuda de balance se sitúa en **2.444,1M$** al cierre de **2025**, con una deuda neta de **2.338,69M$** tras descontar la caja de **105,41M$**. El calendario de vencimientos de los próximos **5 años** concentra el grueso en **2028** (**640,7M$** al **7,25 %**) y **2030** (**435,2M$** al **6,446 %** estimado), mientras que **2026**, **2027** y **2029** apenas tienen vencimientos (**1,9M$**, **2,3M$** y **1,9M$**). Los vencimientos posteriores al año 5 suman **1.362,3M$**. Los intereses pagados en el ejercicio ascendieron a **271,83M$**. El tipo de interés medio estimado de la deuda es del 7,4 %.

### Perspectivas de la Dirección
El 10-K no incluye una sección de outlook ni guidance cuantitativo para 2026, y no se dispone de la presentación 8-K asociada; no se dispone de cifras de guidance que analizar.

### 1: Cambios en la dirección

**Jennifer B. Clark** se jubiló como **Managing Trustee y Secretaria** con efectos **31 de diciembre de 2025**. El 10-K no identifica a la persona entrante en el cargo.

**Managing Trustee y Secretaria** — Efectivo: 2025-12-31 · Motivo: Jubilación

**Antiguo Managing Trustee y Secretaria:** Jennifer B. Clark — Managing Trustee y Secretaria
  - **A dónde pasa:** Jubilación

*La trayectoria de los directivos combina los hechos del informe con contexto público general; verifícala con fuentes externas antes de decidir.*

### Operaciones corporativas
No se realizaron adquisiciones materiales durante el ejercicio.

**Desinversiones y ventas de participaciones:** Se vendió **Cartera de 69 propiedades (comunidades de senior living y edificios de oficinas médicas y ciencias de la vida)**, Venta de 69 propiedades en varias operaciones durante 2025, principalmente comunidades de senior living y edificios de oficinas médicas y ciencias de la vida en diversos estados.. El importe cobrado fue de **604,9M$** (Precio de venta bruto antes de costes de cierre; incluye 589,2M$ de cobros netos en el estado de flujos.). Motivo declarado de la venta: La compañía no considera que estas ventas representen un cambio estratégico; forman parte de la rotación de activos.. Impacto esperado: Ganancia neta en ventas de 117,7M$ en 2025..

### Lista de Seguimiento (Watchlist)
- Evolución del flujo de caja operativo, que cerró 2025 en negativo (-19,62M), y de la ocupación de la cartera (91,2 % al cierre, -5,3 puntos).
- Ritmo de rotación de activos y precio obtenido en las desinversiones, principal fuente de liquidez para reducir deuda.
- Refinanciación de los vencimientos de 2028 (640,7M$ al 7,25 %) y coste efectivo de la nueva deuda.
- Publicación y detalle de las cifras del guidance 2026, no desglosadas en la documentación disponible.

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*Análisis generado con IA por Cifra (https://cifraresearch.com) a partir de la fuente primaria en SEC EDGAR. Fines informativos, no constituye recomendación de inversión.*