DHC — FY 2025

PARTE I: RESUMEN DE CUENTAS

EN TODO EL AÑO (12 MESES)

1. VENTAS

ACCIONES: 242,1M (al final del 2025, no el promedio) -> 0,3 % más (241,3M) -> efecto en el BPA: -0,3 % · BPA: — (la compañía no publica BPA diluido en el texto disponible)

• *1: Deterioros de inmuebles de 165,7M en 2025 (109,6M en 18 propiedades de oficinas médicas y ciencias de la vida y 56,1M en 25 comunidades de senior living) que se suman de vuelta al Beneficio Operativo: -320,9M + 165,7M = -155,2M. En 2024 el deterioro fue de 70,7M: -371,4M + 70,7M = -300,67M. La amortización recurrente de intangibles (5,2M) se mantiene como coste y no se revierte.
• *2: FFO (aprox. NAREIT): Beneficio Neto de -285,9M + depreciación y amortización de 261,9M + deterioros de inmuebles de 165,7M − ganancias por ventas de 117,7M = 24,0M. FFO por acción: 0,10 $. El Beneficio Neto GAAP incluye la depreciación de los inmuebles (un coste no-cash que no mide el valor del activo) y las ganancias/deterioros no recurrentes: el sector mide el negocio con el FFO y, para el dividendo, con el AFFO o el cash disponible. El AFFO no es un estándar y el sistema solo lo muestra si el filing lo publica; cuando el filing desglosa el capex de mantenimiento, el bloque de Cash Flow añade la fila AFFO/CAD (aprox.) = FFO − capex de mantenimiento.

2. CASH FLOW

• *1: WC = media de los últimos 10 ejercicios: -0,6% × -16,9M = 0,1M en el periodo. Desviación del circulante reportado (-2,7M) frente al WC teórico (0,1M): -2,8M. El Cash Flow tras el ajuste de circulante queda en: -19,6M - (-2,8M) = -16,8M.
• *2: En REITs el capex del periodo (146,82) incluye construcción y desarrollo, que crea activos y se financia con deuda o desinversiones: el FCF tras todo el capex no mide la caja libre del negocio ni equivale al capex de mantenimiento. La métrica del sector es el AFFO/CAD, pero el filing no desglosa el capex de mantenimiento (no consta) y el sistema no lo inventa.
• *3: Refinanciación y financiación del periodo: Refinanciación ejecutada: Emisión de notas senior garantizadas al 7,25% con vencimiento en 2030 por 375M$ y uso de 307M$ de los ingresos netos para amortizar parcialmente las notas senior garantizadas al 0% con vencimiento en 2026; además, nuevas hipotecas en 2025 para redimir las notas senior no garantizadas al 9,75% con vencimiento en junio de 2025; importe refinanciado de 687M; tipo anterior del 9,75 % y nuevo del 7,25 %. Deuda nueva del periodo: 712,5M (el filing no publica su tipo: no consta). Solo se reflejan las magnitudes y los tipos reportados por el filing; no se recalculan impactos anuales en el trimestre.

3. ASIGNACIÓN DE CAPITAL

Más o menos cuadra. Aun así, puede ser que no haya visto algún detalle.

• *1: Desinversiones: se ingresaron 589,23M netos por la venta de 69 propiedades (comunidades de senior living y edificios de oficinas médicas y ciencias de la vida), con un precio de venta bruto de 604,9M y una ganancia neta de 117,7M (fuente de fondos).
• *2: Deuda balance: 2.910,9M (2024) -> 2.444,1M (2025) (-466,8M). Deuda neta: 2.766,3M (2024) -> 2.338,69M (2025) (-427,6M). Caja balance: 144,58M -> 105,41M (-39,18M); la caja disminuyó: fuente de liquidez (+); fila Caja = 39,2M.

PARTE II: INGRESOS POR SEGMENTO

Ingresos por negocio

El filing desglosa los ingresos en 2 partes del negocio: Senior Housing Operating Portfolio (87,1 %) y Medical Office & Life Science Portfolio (12,9 %). En 2025, los ingresos de los negocios fueron 1.506,5M$ (+3,3 %); la mayor es Senior Housing Operating Portfolio, con 1.312,7M$ (87,1 %). El gráfico apila los ingresos de cada negocio en cada periodo; la altura suma el desglose publicado por el filing. La conciliación corporativa/eliminaciones no se incluye porque no es un negocio. La estructura de negocios cambió durante la serie; los años con distinto conjunto de negocios no son directamente comparables. El margen publicado de los segmentos que lo desglosan se incluye en su nota; es la medida del filing y no incorpora los costes que este no asigna a los segmentos. El gráfico de márgenes compara el margen publicado de cada segmento con el margen operativo y el neto consolidados (beneficio operativo y neto del XBRL sobre los ingresos totales). El margen del segmento no es comparable al consolidado porque puede excluir I+D o costes no asignados. Serie determinista construida con los hechos XBRL del filing (segmentos reportables); no se mezclan niveles ni se extrapolan cifras. Sin desglose etiquetado, el apartado se omite.

1: Senior Housing Operating Portfolio

Parte reportada por el filing; las cifras son las publicadas para ese segmento, no una estimación. Evolución en la serie del informe: de 571,5M$ (2019) a 1.312,7M$ (2025), +129,7 %. Beneficio neto del segmento (2025): -110M$, un -8,4 % sobre los ingresos del segmento; no incluye los costes que el filing no asigna a los segmentos (corporativos, I+D o costes estándar, según el caso), así que no equivale al margen consolidado de la compañía. Cifras publicadas por el filing (XBRL); no se recalculan ni se extrapolan.

2: Medical Office & Life Science Portfolio

Parte reportada por el filing; las cifras son las publicadas para ese segmento, no una estimación. Evolución en la serie del informe: de 222,4M$ (2022) a 193,8M$ (2025), -12,9 %. Beneficio neto del segmento (2025): -48,6M$, un -25,1 % sobre los ingresos del segmento; no incluye los costes que el filing no asigna a los segmentos (corporativos, I+D o costes estándar, según el caso), así que no equivale al margen consolidado de la compañía. Cifras publicadas por el filing (XBRL); no se recalculan ni se extrapolan.

PARTE III: INDAGACIÓN A FONDO Y CONCLUSIÓN

Deuda y vencimientos

La deuda de balance se sitúa en **2.444,1M$** al cierre de **2025**, con una deuda neta de **2.338,69M$** tras descontar la caja de **105,41M$**. El calendario de vencimientos de los próximos **5 años** concentra el grueso en **2028** (**640,7M$** al **7,25 %**) y **2030** (**435,2M$** al **6,446 %** estimado), mientras que **2026**, **2027** y **2029** apenas tienen vencimientos (**1,9M$**, **2,3M$** y **1,9M$**). Los vencimientos posteriores al año 5 suman **1.362,3M$**. Los intereses pagados en el ejercicio ascendieron a **271,83M$**. El tipo de interés medio estimado de la deuda es del 7,4 %.

Perspectivas (Outlook)

El 10-K no incluye una sección de outlook ni guidance cuantitativo para 2026, y no se dispone de la presentación 8-K asociada; no se dispone de cifras de guidance que analizar.

Operaciones corporativas

No se realizaron adquisiciones materiales durante el ejercicio. **Desinversiones y ventas de participaciones:** Se vendió **Cartera de 69 propiedades (comunidades de senior living y edificios de oficinas médicas y ciencias de la vida)**, Venta de 69 propiedades en varias operaciones durante 2025, principalmente comunidades de senior living y edificios de oficinas médicas y ciencias de la vida en diversos estados.. El importe cobrado fue de **604,9M$** (Precio de venta bruto antes de costes de cierre; incluye 589,2M$ de cobros netos en el estado de flujos.). Motivo declarado de la venta: La compañía no considera que estas ventas representen un cambio estratégico; forman parte de la rotación de activos.. Impacto esperado: Ganancia neta en ventas de 117,7M$ en 2025..

FFO y AFFO

El Beneficio Neto GAAP de un REIT incluye la depreciación de los inmuebles (un coste no-cash que no refleja el valor del activo) y las ganancias o pérdidas por ventas, que no son resultado recurrente del alquiler. Por eso el sector mide el negocio con el FFO (Funds From Operations): Beneficio Neto + depreciación y amortización + deterioros de inmuebles − ganancias por ventas. El sistema calcula una aproximación NAREIT (sin ajustes de JVs); si el filing publica el FFO y el AFFO con su reconciliación, la fila y la nota del informe prefieren la cifra reportada. En 2025 la depreciación y amortización sumada al beneficio fue de 261,9M, con un Beneficio Neto de -285,9M. El dividendo se juzga contra el FFO y el AFFO, no contra el BPA: la obligación de repartir al menos el 90 % del beneficio fiscal hace normal un payout sobre BPA superior al 100 %. El AFFO no es un estándar: cada empresa lo define (SBC, renta linealizada, capex de mantenimiento) y el sistema no lo recalcula; solo lo muestra si el filing lo publica. No es una predicción.

Valor contable y cotización

El valor contable por acción es coste histórico menos depreciación acumulada de los inmuebles: no es el NAV (valor de mercado de los activos) y no se calcula aquí ningún NAV. La cotización de cierre de cada ejercicio procede de Yahoo Finance (misma fuente que la ficha de empresa) y el gráfico añade la ratio precio/valor contable en el eje derecho (veces: cuánto se paga en libros por cada dólar de valor contable). Al cierre de 2025 la cotización (4,85 $) cotizaba por debajo del valor contable por acción (6,88 $): un 0,70x, en descuento. El descuento o la prima observados son informativos, no una recomendación: en REITs el valor contable depreciado suele diferir del valor de mercado de la cartera. No es una predicción.

Ampliaciones y financiación

Los REIT financian el crecimiento de la cartera con deuda y con emisiones de capital (programas ATM, DRIP y opciones), que son la norma del sector. Emitir por encima del valor contable por acción crea valor contable por acción y por debajo lo diluye: es un hecho, no una recomendación. El filing no desglosa acciones emitidas en el ejercicio. Refinanciación del ejercicio: Emisión de notas senior garantizadas al 7,25% con vencimiento en 2030 por 375M$ y uso de 307M$ de los ingresos netos para amortizar parcialmente las notas senior garantizadas al 0% con vencimiento en 2026; además, nuevas hipotecas en 2025 para redimir las notas senior no garantizadas al 9,75% con vencimiento en junio de 2025; importe refinanciado de 687M; tipo anterior del 9,75 % y nuevo del 7,25 %. En magnitudes del ejercicio, la deuda nueva del ejercicio fue de 369,4M y las compras de inmuebles ascendieron a 8,5M; el filing solo declara la financiación concreta cuando lo indica expresamente. El filing no publica el tipo de la deuda nueva: no consta. Los importes de emisión son un precio medio implícito (el neto incluye comisiones y puede mezclar ATM, DRIP y opciones). No es una predicción ni una recomendación de financiación.

Ocupación de la cartera

Evolución de la ocupación de la cartera (según la definición etiquetada por la empresa) al cierre de los últimos 10 ejercicios (2016-2025), recuperada del texto de los propios 10-K con una única definición por empresa. Definición usada: ocupación del Medical Office and Life Science Portfolio (todas las propiedades) al cierre. La ocupación es un dato operativo (no una valoración): la ocupación económica mide la renta en vigor frente a la de mercado y la física, la superficie arrendada; las comparaciones same-store excluyen compras y ventas. En hoteleras la métrica equivalente es RevPAR/ADR. No se predice.

1: Cambios en la dirección

**Jennifer B. Clark** se jubiló como **Managing Trustee y Secretaria** con efectos **31 de diciembre de 2025**. El 10-K no identifica a la persona entrante en el cargo.

Managing Trustee y Secretaria · Efectivo: 2025-12-31 · Motivo: Jubilación

• Antiguo Managing Trustee y Secretaria: Jennifer B. Clark (Managing Trustee y Secretaria)
  A dónde pasa: Jubilación

La trayectoria de los directivos combina los hechos del informe con contexto público general; verifícala con fuentes externas antes de decidir.

Puntos clave en seguimiento

• Evolución del flujo de caja operativo, que cerró 2025 en negativo (-19,62M), y de la ocupación de la cartera (91,2 % al cierre, -5,3 puntos).
• Ritmo de rotación de activos y precio obtenido en las desinversiones, principal fuente de liquidez para reducir deuda.
• Refinanciación de los vencimientos de 2028 (640,7M$ al 7,25 %) y coste efectivo de la nueva deuda.
• Publicación y detalle de las cifras del guidance 2026, no desglosadas en la documentación disponible.

VALORACIÓN GENERAL

NOTA DE RESULTADOS: 3 — Calificación puramente financiera basada en las cuentas cerradas de 2025 y en la asignación de capital ejecutada. El beneficio neto sigue en pérdidas (-285,89M; -120,19M ajustado tras revertir 165,7M de deterioros), el flujo de caja operativo es negativo (-19,62M) y el FCF también (-166,4M), por lo que el dividendo de 9,66M no está cubierto por la operación. La mejora del resultado se apoya en partidas no operativas: 117,7M de ganancia por venta de inmuebles y una pérdida de 42,5M por extinción anticipada de deuda. La deuda neta de 2.338,69M y los vencimientos de 2028 y 2030 concentran el riesgo, aunque la refinanciación del 9,75 % al 7,25 % reduce el coste. Sin cifras cuantitativas de guidance 2026 en la documentación disponible.