# Informe 10-K de Dream Finders Homes, Inc. (DFH) — 2025 ANNUAL results — DFH

> Empresa: Dream Finders Homes, Inc. (DFH)
> Formulario: 10-K · Periodo: 2025 ANNUAL results — DFH
> Fecha de publicación: 2026-11-12
> Fuente oficial: [SEC EDGAR Filing](https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1825088/000162828026010837/dfh-20251231.htm)
> Descargar PDF: https://cifraresearch.com/api/reports/ad1f75d6-969b-4cad-ae2e-2600da4a8cc5.pdf
> URL Canónica: https://cifraresearch.com/informe/DFH/2025-10K

**Calificación Cifra:** NOTA DE RESULTADOS: 5 — Calificación puramente financiera basada en las cuentas cerradas de 2025, el outlook oficial y la asignación de capital ejecutada. Las ventas cayeron un 2,86 % y el beneficio operativo ajustado un 36,07 %, con un margen operativo del 6,83 % por debajo de su mediana histórica del 8,36 %, en un contexto de ciclo inmobiliario con precios y volúmenes bajo presión. El flujo operativo fue negativo (-100,6M) y el FCF también (-126,4M), mientras la deuda neta subió 359,7M hasta 1.371,4M y la cobertura de intereses es muy ajustada. La dirección guía ~9.250 cierres para 2026, por encima de los 8.608 de 2025, y ejecutó recompras por 41,7M y adquisiciones por 184,5M. Sin especulación sobre el cumplimiento futuro.

## EN TODO EL AÑO (12 MESES)

### Ventas y Cuenta de Resultados
- **BPA / EPS:** 2,44 $ -> %33,15 menos (3,65 $)
- **BPA normalizado:** -241,11 $
- **Acciones en circulación:** 92,3M (al final del 2025, no el promedio) -> %1,2 menos (93,4M) -> efecto en el BPA: %1,2

| Concepto | Normalizado | Actual | Anterior | Variación |
|---|---|---|---|---|
| Ventas | 3342,3M | 4322,8M | 4449,9M | -2,86 % |
| Beneficio Bruto | 620,2M | 754,7M | 828M | -8,85 % |
| Beneficio Operativo | 279,4M | 277,7M | 434,4M | -36,07 % |
| EBT | -31720,6M | 284,1M | 437,9M | -35,12 % |
| Beneficio Neto | -24424,9M | 217,4M | 340,6M | -36,17 % |

> *1: En 2025 se registraron deterioros de inventarios y depósitos de terrenos por 8,2M (no hubo deterioro de fondo de comercio ni de intangibles), que se suman de vuelta al Beneficio Operativo: 269,5M + 8,2M = 277,7M. En 2024 el deterioro comparable fue de 1,5M: 432,9M + 1,5M = 434,4M.
> Columna Normalizado (año normal): beneficios que habría obtenido la empresa aplicando los márgenes medianos de los últimos 7 ejercicios (2019-2025) a sus ingresos normalizados de 3342,3M y margen bruto mediano del 18,56 % con margen operativo mediano del 8,36 %: beneficio bruto 620,2M; beneficio operativo 279,4M; EBT -31720,6M (intereses actuales de la deuda); beneficio neto -24424,9M (impuestos al 23 %); BPA normalizado -241,11 $ sobre las acciones actuales. Es la referencia de un año normal de una empresa cíclica: los ingresos y márgenes de este año pueden no representar lo que la empresa generará en los próximos años. No es una predicción.

### Flujo de Caja

| Concepto | Normal | Normalizado |
|---|---|---|
| Cash Flow | -100,6 | 133,4 |
| CAPEX | 25,8 | 25,8 |
| FCF | -126,4 | 107,6 |
| FCF/Acción | -1,37 $ | 1,17 $ |
| Dividendo | 13,5 | 13,5 |
| Libre | -139,9 | 94,1 |

**Escenarios:** Normal (WC=-305) · Normalizado*1 (WC=-125)

> *1: WC = media de los últimos 6 ejercicios: -61% × 204,9M = -125M en el periodo. Desviación del circulante reportado (-305,5M) frente al WC teórico (-125M): __-180,5M__. El Cash Flow tras el ajuste de circulante queda en un subtotal intermedio tras el ajuste de circulante: -100,6M - (__-180,5M__) = 79,9M; el valor final de la tabla se cierra en la nota *2.
> *2: Impuestos: La empresa debería haber pagado 67,2M en impuestos (23 % sobre el EBT ajustado de 292,3M) y solamente ha pagado 120,7M en efectivo según el estado de flujos. Ajuste de __+53,5M__ al Cash Flow Normalizado por la discrepancia fiscal. La cifra final combina los dos ajustes sobre el Cash Flow: **-100,6M __+180,5M__ (circulante) __+53,5M__ (impuestos) = 133,4M**.

### Asignación de Capital

| Concepto | Importe |
|---|---|
| Libre | -139,9 |
| Inversiones a corto plazo | 0,6 |
| Adquisiciones*1 | -184,5 |
| Caja*2 | 39,6 |
| Deuda*2 | 320,1 |
| En total | 35,9 |

**Verificación:** Más o menos cuadra. Aun así, puede ser que no haya visto algún detalle.

> *1: Adquisiciones: se destinaron 184,5M a la compra de Liberty Communities (mayoría de los activos de construcción de viviendas, enero de 2025), Alliant National Title Insurance Company (abril de 2025) y Green River Builders (mayo de 2025) (uso de fondos).
> *2: Deuda balance: 1286,1M -> 1606,2M (+320,1M). Deuda neta: 1011,7M -> 1371,4M (+359,7M). Caja balance: 274,4M -> 234,8M (-39,6M); la caja disminuyó: fuente de liquidez (+); fila Caja = 39,6M.

## Conclusiones

### Deuda
La deuda de balance se sitúa en **1.606,2M$** (**+320,1M$** frente al ejercicio anterior) y la deuda neta en **1.371,4M$** (**+359,7M$**), tras restar la caja de **234,8M$**. El tipo de interés medio estimado de las notas es del **7,56 %**, calculado a partir de los cupones de las notas ponderados por saldo; no incluye el revolving ni las facilities hipotecarias, por lo que es una estimación parcial. En **septiembre de 2025** se emitieron **300M$** de notas sénior no garantizadas al **6,875 %** con vencimiento en **2030**. Los vencimientos de notas de los próximos cinco años se concentran en **2028** (**296,3M$** al **8,250 %**) y **2030** (**294,8M$** al **6,875 %**). Los intereses pagados en efectivo ascendieron a 283M.

### Perspectivas de la Dirección
La dirección espera que los cierres de viviendas aumenten en el próximo ejercicio, sin publicar previsiones cuantitativas de ventas, márgenes ni flujo de caja.

### Recompras de Acciones
Durante 2025 la compañía recompró **1.832.865 acciones Clase A** por **41,7M$**, a un precio medio de **22,75 $/acción**, frente a las **291.229 acciones** por **7,8M$** de 2024 (**26,9 $/acción**) y ninguna recompra en 2023. El programa fue autorizado en **junio de 2023** y se amplió a **50M$** en el segundo trimestre de 2025 y a **100M$** hasta el **30 de junio de 2027** en el cuarto trimestre de 2025; al cierre quedaban **50,5M$** disponibles. Las recompras de 2025 equivalen a cerca del **2,0 %** de las acciones en circulación.

### Operaciones corporativas
**Adquisiciones:** En **enero de 2025** la compañía adquirió la mayoría de los activos de construcción de viviendas de **Liberty Communities, LLC**, que opera en **Atlanta (Georgia)** y amplía la presencia en **Greenville (Carolina del Sur)**; la operación supuso la entrada en el mercado de Atlanta y contribuyó con **744 cierres** y un ASP de **335.446 $** en 2025, con ingresos de construcción de viviendas de **193M$** en Atlanta.

En **abril de 2025** se adquirió **Alliant National Title Insurance Company, Inc.**, compañía de seguros de títulos que incluye servicios de agencia y suscripción, con el objetivo de ampliar los servicios financieros del grupo.

En **mayo de 2025** se adquirió **Green River Builders**, constructor de viviendas. Las tres operaciones forman parte de los **184,5M$** pagados en total por adquisiciones en 2025; el 10-K no desglosa el precio individual de cada una.

### Posición en el ciclo
Cuando el porcentaje es superior al 80 %, es señal de que estamos en la parte alta del ciclo; cuando es inferior al 20 %, estamos en la parte baja del ciclo.

- **4,55 %** — Porcentaje de tiempo con margen operativo menor que el actual (últimos 10 años)
- **22,78 %** — Porcentaje de tiempo con precio menor que el actual (últimos 10 años)

### Lista de Seguimiento (Watchlist)
- Evolución de los cierres de viviendas frente a la guía de ~9.250 unidades y del margen bruto de construcción de viviendas (17,4 % en 2025).
- Nivel de deuda neta sobre capitalización (41,8 % en 2025 frente a 33,7 % en 2024) y coste de la deuda con el tipo medio estimado del 7,56 %.
- Generación de flujo de caja operativo, que en 2025 fue negativo (-100,6M) por la fuerte inversión en inventario y terrenos.
- Ejecución del programa de recompra, con autorización de 100M$ y vencimiento en junio de 2027.

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*Análisis generado con IA por Cifra (https://cifraresearch.com) a partir de la fuente primaria en SEC EDGAR. Fines informativos, no constituye recomendación de inversión.*